【1015】新房子 vs 旧房子,澳洲房产投资自住专家微信公众号文章

很多正在看房子打算买房子的朋友都有一个纠结，到底是买新房好呢还是二手房好？小编于是费尽千辛万苦为正在苦恼的你们编辑了下文。让纠结的你们做做参考。

总有人问我这个问题，一遍又一遍的重复解答让我不厌其烦~ 但是我还是想说，这是两个很难放在一起比较的东西。

第一，buyer人群完全不同。二手房的需求是刚性需求。

现房，看了满意即刻入住。像结婚的、生孩子的、没有地方住的，不买个现房住难道睡大街上？再比如，二手房市场里能淘到三四十万的两房旧unit，人多钱少的不买二手房就只能搬到山里住吧！又或者，有特殊需求者，要求离某某火车站105米，左右不能差5米，碰巧附近又没有新的楼盘，那么就只能选择二手房。

而人们对新房或者说楼花的需求性质更多是柔性的。不是很着急住，又有一定的投资概念才会选择新房。原因是楼花的价格要低于盖好时，盖好后前五年十年的升值空间也会大于那些现在已经十五二十年旧的二手房。像刚才提到的两/三室一卫、红砖灰墙的过渡性unit，现在都没有人在盖了，还指望未来会有人来竞买？在resale时你会发现穷人的钱是有多么难扣出来。

第二，定价机制不同。新房的价格是统一的，针对于同一个楼盘的同一个时间点来说。首先由当地的council估算出土地的价格，再由council、marketing公司（如colliers、CBRE）、开发商协商定价。不会太高也不会太低，高了marketing公司不干，低了开发商不干。当然了，不排除资金链非常充裕或者有短缺的开发商。在这里，再次熬述一下澳洲地产市场环境的不同。像超市、电话公司、网络公司一样，澳洲的房产开发商也是由几大巨头把持的（呸他个资本主义市场经济），所以不那么容易倒闭也没那么好赚钱。从打地基开始边卖边贷款，在房子盖的差不多时把房子卖光光还有一线生机，否则谁家的资金链也扛不起超高的人工成本和商业贷款利息。不像国内，大家都只敢买盖好的楼。谁知道你会不会盖到一半倒闭捐钱跑了？是个人有点关系就敢当开发商！还敢拖欠农民工工资！这也是为什么这个“万恶”的资本主义国家常年缺房的原因。

二手房的价格当然是由个人定的，可能高于市场价也可能低于市场价。可能低于隔壁的新房价，也有可能高于新房价。因为我说了，定价机制是完全两个系统。如果你不是业内人士，就奉劝君多花些时间淘吧，给自己设定一个6-8个月的期限，每周末看至少3个房子，说不定能淘到一个低于市场价的好房子。这样的房子一定是有的，比如房东翘了、着急离婚分财产、被取消国籍了，但是怎么会轻易落到你的头上？不考虑运气的成分，六到八个月是必须的。除了看房子，最好在每个local agency都登记一下。如果有价格合适的房子出来，他们会按登记顺序打电话通知你。Local agent可是不愁买家的，他们愁的是卖家。

第三，买卖机制与流程不同。新房的就不用多说了，很简单。找个agent聊聊，然后看房，选楼层、户型，付holding deposit，签合同，先付10%，settle时再付10%，结束。区别在于好点的agent有fiancial planning、会计基础，会根据你的实际情况做plan，算算你的承受能力来规避风险，在你的承受和喜好范围内选一个最有投资潜力的楼盘和户型，帮你在开发商那里多争取些利益，找个好的broker帮你解决贷款的问题，即使你购买后也不抛弃不放弃定期email你所购房产的相关市场信息。烂一点的呢，带着你把所有可能会购买的楼盘都注册一遍，然后回家躺着睡觉，不管你买哪个，坐等commssion到账。最要命的是房子还有三个月就settle了也懒得管你是不是已经开始办贷款，一不小心就破了产。

对于二手房来说，第一步是在网上（domain、realestate）或者窗户上（LJ Hooker、Ray White）选选有没有顺眼的，然后问清楚地址和inspention time（周六比较多）。第二步是去实地看看是不是真的顺眼。如果是，就进入议价环节了。多数情况为aution。但别以为就是价高者胜之。因为如果来看房子的人比较多，房东完全有理由认为自己的房子价值被低估了。他会将房子收回，进行新一轮的广告、inspection、auction。就比如现在，七轮降息潮一过，澳洲内需和房产繁荣被有效刺激（第四季度CPI上升至2.2%），二手房的市场也开始一片向好，房东很少会立刻将房子卖出去，不卖到超过市场均价不罢休。好吧，你愿意出高于市场均值的价格买到心爱的房子---谁让某一类买家是视觉系动物呢---那么下一步签合同和办理贷款。顺便提一句，local agent是完全不会look after你的。因为对他们来说找到愿意卖房子的人才是主要工作，谁让澳洲缺房呢。卖家被称之为client，你只是customers之一。贷款什么的你自己去搞定吧！如果你不知道有“broker”这个行业的话，直接走进银行，银行会按照你工资年收入的五倍发放贷款。（PAYG= Anual income*5）。如果你是做生意的，那么对不起，银行只会给你公司利润四倍的贷款（ABN holder= Annual profit*4）。不足的钱只好一次付清啦，而且不会有人事先告诉你。（在这一点上，新房允许你有足够的时间找到一个好的broker，提前三个月开始准备国内收入证明，然后得到任意多的贷款）。