为什么值90万的房子却卖了550万？,澳洲地产投资置业顾问微信公众号文章

下面这样一栋房子在悉尼能卖多少钱？占地758平米，房子平淡无奇、离悉尼市中心15公里。90万？150万？200万？300万？350万？你们都错了！小伙伴们都惊呆了－ 550万澳币！

是的, 550万澳币可以在悉尼City买5套公寓, 墨尔本City买10套公寓，在华人区Burwood买两套别墅，在富人区Mosman买一套别墅。

很多媒体近期联系我们澳洲产开发研究学院对此次土地交易进行评论。为此我们学院将在周四8月13日PDRIA Club Night开展一次专题沙龙。此次活动，我们将特邀澳洲顶级建筑设计公司Rothe Lowman的新州首席设计师Ben Pomoroy先生及资本中国China Venture董事及高级项目经理与学员及来宾就土地收购的价值评估及尽职调查问题进行讨论。

问题一、决定开发土地价值的主要因素是什么？

PDRIA地产开发研究学院院长Steve YU将土地价值评估总结为一个三角支架－土地固有价值由开发项目总收入及建筑总成本决定。换言之，建筑总成本越低，开发项目总收入越高，土地固有价值越高。反之亦然。土地的位置、周边环境、开发规划将直接影响开发项目总收入，而建筑成本则与地形、地势、地质息息相关。

问题二、如何对开发土地进行尽职调查？

资本中国China Venture董事及高级项目经理刘洋先生多年积累了自己的土地尽职调查清单。“我们主要从环境、规划、基建、法律、建筑进入及成本、设计、融资、市场等16各方面进行尽职调查。当然，受限于土地收购情况的急迫，我们有时无法在尽职调查方面做到面面具到，但是在一些关键问题上一定要做足工作。”

问题三、Campsie这块758平米的土地到底值不值5,500,000澳元？

外行看热闹，内行看门道。要评估这块土地的价值，首先要看下土地的规划政策及开发潜力。

土地规划基本信息：经查询，此块地块的属性不是普通的Residential（住宅） Zoning, 而是B2(商业) Zoning。通过新州规划局的规划系统我们可以查到，该块土地隶属Canterberry市政厅管辖范围。开发规划是通过Canteberry 2012 LEP来规定的。”

澳洲知名的建筑设计公司Rothe Lowman新州首席设计师说：“Canterberry Council通过本地规划方案明确规定了B2的规划的使用范围。通过获得开发许可，可以用来开发普通商用、幼儿园、学校、医疗机构等。明确禁止了Residential Accommodation。但是其中一项批准用途”Shop Top Housing” 提供了该块土地可以建造商铺在底层，住宅在上层的可能性。但是需要符合规划的要求并且获得政府规划审批。” “基于现有的层高限度21米，这块地上有可能建造6到6层半高的建筑。但是具体的规模还要受制于Canterberry市政府的审批和实地条件的限制。”

由此看来，这个天价的4房还是有一定开发潜力的。但需要评估这个地块是否值5,500,000澳元如此高昂的价格，还需要在8月13日听取PDRIA专家团详细分析。届时我们会针对开发商购买土地的尽职调查问题进行展开讨论，并Campsie这块土地做一个案例分析。此次活动名额仅有30人，PDRIA学员免费，非PDRIA学员交费$50澳币。