上一期东方地产小课堂为大家分析了置业投资和租金回报之间的关系。这一期我们来看一看投资置业之后，产业增值要缴纳的税款该怎么算。

在澳洲，增值税CGT（capital gains tax）并不是一个独立的税种，它是收入所得税Income Tax的一个分支。很多投资者在增值税上的第一个问题就是：“我卖房子，税务局真的会知道吗？” 这个问题的答案是：一定知道，而且澳洲税务局会从1985年开始查起。 所以，一定要清楚澳洲的房地产增值税怎么算，因为卖房的时间可能会对交多少税产生很大的影响。澳洲的增值税具体的计算方法如下：

海外人士房产增值税

澳洲人士房产增值税

关于增值税的一个最普遍的误解是：增值税按一个统一税率征收。但事实并非如此，增值税是1985年9月20日开始实行的，因此在此之前买到手的房地产再出售时不牵涉增值税的问题。增值税的折扣是1999年9月21日开始的。对于买到手后一年以后再出售的房地产，可以享有50%的折扣，需要注意的是海外人士不可以享受五折优惠。

如果海外人士在2012年5月8日以后购买的投资房，然后卖房之前的所有时间里都保持着海外人士的身份，那么卖房所产生的资产增值就不享有五折优惠。

作为自住房的遗产增值税

大多数人知道自住房出售时不需交增值税，但许多人不明白对其它房地产，如作为遗产继承者，有特殊的适用规则。对于继承房地产不需要付增值税——除非将房子卖掉，直到出售此房子时，才需要付增值税。

“在澳洲，没有死后的责任追究，因此房主去世后的遗留下来的住房通常不需交增值税”， Bill Nussbaum税务公司的总经理Mann Judd 说，“然而，有一些重要的规则需要考虑，以确保免增值税的资格不会丢掉。”

增值税是从1985年9月20日开始的。Mann Judd表示，如果遗产房是当初在1985年9月19日或之前买的，那么下面的规则适用：

1.如果房子是在房主去世后两年内出售，免增值税。

2.如果是在两年以后出售，如果符合以下条件，仍然免增值税：

 a.没有用房产获利，即没有出租过；

 b.该房是房产继承者的自住房，去世者的配偶，或其他人根据遗嘱有居住在这里的权利。

如果去世的房主当时买房子时是在1985年9月19日之后，作为自住房买的，那么需要进行较严格的审查，方可判定该房在出售时是否需交增值税——必须满足所有上述所列条件。此外，该房产必须是留下遗产者居住的自住房，并且没有用以产生任何收入。

作为投资房的遗产增值税

总的来说，如果是根据遗嘱把房产转给受益人的话，没有增值税的问题。当受益人最终出售此房时才需要较增值税。房子的基价根据以下计算：

-对增值税实行前的投资房，房子的初始价值按去世时的市场价值计

-对增值税实行后的投资房，房子的初始价值按死者当时买房时的实际花费计

-50%的增值税折扣仍然适用，如果房产继承后超过12个月再出售的话

投资房产的增值税

增值通常构成投资房产收益的一大部分。总的来说，投资者需要对增值交税。关于什么情况下应交增值税，交多少，规定并不是直截了当的，特别是当投资房产最初曾经作为房主的自住房的情况下，或者房子在出租了一个时期后又成为房主的自住房。最根本的原则是，一个纳税人的自住房是免增值税的，而一个纳税人只能有一个自住房。

1.“六年法则”

在房主迁移到另一个城市或海外的情况下，自住房出租了出去。或者房主自己去租房住，而将自己拥有的房子租了出去。这种情况下，自住房不再是自住房。而所谓的“六年法则”在这种情况下，允许房主在最长六年内继续把此房产当作自住房来对待。

如果在房产租出去一段时间之后，房主又搬回去作为自住房住，如果后来此房又出租出去的话，六年的时间重新起算；如果“六年法则”被违犯了，即房产出租超过了六年，那么在六年内增值税的部分可以减免。

2. 特殊法则

除了“六年法则”，还有一个特殊法则，适用于自住房在1996年8月20日之后首次成为产生收益的情况， 该特殊法则关系到如何确定房产的初始价值。 为了计税的目的，房子的价值按首次租出时的市场价值计算，而不按当初买房时的实际价。

如果房产最初是按投资房出租出去的，然后在房主拥有此房期间的一部分时间又变成了房主的自住房，那么只能享受部分的自住房增值税减免。如果房产最初是作为出租房的，那么到最终出售时的总增值将按比例减少，视房主将房子作为自住房的时间长短而定。

*文章内容转载自GOLDMATE中联集团，东方地产或作细微修改