澳大利亚维多利亚州向海外投资者征收3%的额外印花税已经不是头条，那么问题来了，维州到底怎么收（qiǎng）这么一大笔钱？！到底怎么收，小编带你去看看（前方高能），看下去绝对惊心动魄！
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2015年5月2日，维多利亚州长 Daniel Andrews 和财政部长 Tim Pallas 宣布2015年7月1日起维多利亚州海外人士物业投资法将正式实施，针对海外投资者，州政府将会额外征收税费，新闻截图如下：
具体政策内容：
1. 从2015年7月1日起额外征收3%的印花税
2. 从2016年起额外征收0.5%的土地税；
3. 收取$5,000澳元的申请费以支付FIRB（海外投资审核委员会）的支出
4. 对于违规操作者加重惩罚，最高$127,500AUD罚款，或者3年监禁（个人）以及$637,500AUD罚款（公司）。
5. 持有新西兰护照和澳大利亚永久居民身份的投资者除外。
此政策从7月1日起实施，原文如下图：
财政部长预计，4年内将会对海外人士额外收取2.79亿澳元的印花税。额外增收的3%印花税，到底对海外人士在维多利亚州（首府：墨尔本）投资房产有多少影响？
让我们先简单了解一下澳洲的印花税体系：在除了维多利亚周以外的各州，收取的印花税率在4%-4.5%，是在合同价的基础上收取的；在维多利亚州，印花税率为5.5%，二手房和现房是按照合同价来征收的，和其他各州并没有区别，但是维州有一项“期房印花税优惠”（the off-the-plan duty concession）的政策，也就是对期房的印花税征收，并不是按照“合同价格”（contract price）收取5.5%，而是根据签合同时的“征税价值”（dutiable value）。澳洲所有的公寓项目都是在未开建前就销售一空，海外人士几乎都是在开盘时候签订合同，那么此时由于大楼并未开建，征税价值一般只有合同价格的十分之一。
举例，在墨尔本一套60万澳币的现房，按照5.5%的印花税率，需要缴纳印花税3.3万澳币（约合人民币16.5万）。而购买期房，透过“期房印花税优惠”，一套60万澳币的新房，只需要缴纳约3000澳币的印花税（约合人民币1.6万），这也是很多大陆中介宣传的“在墨尔本购买期房几乎没有印花税”，香港中介的宣传则是“在墨尔本购买期房节省10多万港币印花税”。
由于海外人士自2012年以来就不允许购买澳大利亚的二手房或者现房，2015年以来，澳洲政府更是加强了对海外人士在澳洲投资房产的监管力度，违规购买二手房将面临严重的处罚。但是这并不影响海外人士对澳洲新房的投资，澳洲政府依然对海外投资持鼓励态度。
对于海外投资者而言，额外征收的3%印花税，是否参与“期房印花税优惠”政策，影响巨大。
很多中介朋友一厢情愿地将3%印花税划分到了优惠政策里，并宣传对海外人士投资期房影响不大，税率虽然从5.5%上升到了8.5%，但是依然按照“征税价值”缴纳，印花税仅仅提高了2000多澳币。
事情是否真的是这样？
额外征收的3%印花税是在“higher of the consideration”基础上来收取的，也就是在“合同价格”和“征税价值”里，择高选择。即可以解读为，3%的印花税是在“合同价格”上征收。
500% increase in duty payable for off-the-plan apartment
实缴期房公寓的印花税将要上涨500%，Pitcher Partner还给出了一个实例：
如果购买50万澳币的期房公寓，5.5%的印花税部分，参与“期房印花税优惠”政策，按照“征税价值”来收取，应缴2,750澳币（若无优惠，则是27,500澳币）；3%的部分，则是按照“合同价格”收取，也就是15,000澳币。总共需要缴纳17,750澳币。
这个数字比现在需要缴纳的印花税上涨了545%！！
除了海外购房者需要缴额外印花税，海外开发商也被认为需要向维州政府支付额外的费用。
原文链接：http://www.pitcher.com.au/news/victorian-state-budget-2015-16-stamp-duty-and-land-tax
从现在的不到3,000澳币的印花税，上涨至17,750澳币，这可不是很多中介讲的“只增加两三千”！！（小编亲切提醒一下，距离7月1日执行，还有40天时间）
维州最大的律师行之一：Tisher Liner FC Law Pty Ltd的分析
higher of the consideration是没有争议的，TLFC也是这么理解。
TLFC提出了“at the date of the contract”，也就是说“择高选择”是按照签合同那天的市场价值来看，这其实也是一种很微妙的提法。
原文链接：http://www.tlfc.com.au/foreign-purchasers-to-pay-more-stamp-duty-from-1-j-137178121
不知道你们看的时候什么感觉，小编心跳是像过山车一样。
State Revenue Office Victoria
维州政府预算处
