墨尔本的房地产市场是多元化的，根据地理位置、价格、物业类型和居住人群等进行划分。

为了更好的帮助大家理解澳大利亚第二大房地产市场的情况，也为投资墨尔本房地产的人们有更清晰的认识，接下来这篇文章将从以下几个方面来简要探讨墨尔本的房地产市场。

在投资墨尔本房地产前，做彻底的调查是必不可少的，投资者一定要精打细算，不要忽视任何可能在未来出现问题。今天，我们就来详细解读一下关于墨尔本房产投资十大问题。

附近地段正在建什么或正在计划建什么，对于你所购买的投资房来说可能产生有利或不利的影响。可以登录网站www.infrastructureaustralia.gov.au来查询。这个网站包含所有的基础设施规划部门的链接。

拿目前的墨尔本投资热门区Point Cook和Tarneit来举例，下图显示出墨尔本的最优先项目基本都是在西区方向，都是关于道路拓宽建设的，可见墨尔本已将西区改建计划放在重中之重，而“要致富，先修路”的道理是四海之内皆知的真理，经此项目受惠的墨尔本西南区房产将是最佳投资选择。

一套房产的售价并不一定是它的真实价值，投资者可以花费350澳元来申请房产估价，以估算出房子的真实价值。

以在墨尔本大受欢迎的土地别墅项目来说，其保值的土地价格使得贷款时的估价基本能估到售价。因此买房前，委托一位独立、且经过认证的估价师来并评估房子的价值，能够简单的来应证投资房是否值得，减少投资风险。（这里需要注意的是一定要选好专业的机构哦）

当地正在发生什么，会给房地产市场带来直接的影响，或许是负面的，或许是正面的。那么了解当地形势的最好方法是什么呢？亲身到实地看一看。了解当地的商业区，看看当地商家的风格，评估一下是否当地的中产阶级已经进入那里或者有这个打算。

除了实地考察，还可以去澳洲统计局的网站www.abs.gov.au，查看当地的人口统计资料、犯罪率及就业率。同样拿墨尔本最近的投资热门区墨尔本西区的Point Cook举例，根据网站数据显示，墨尔本西区是整个墨尔本人口增长最多的区域，短短一年增加了22,700人，远超于墨尔本内城区的17,400人，同时也是墨尔本人口增长最快的区域达到3.3%。其中Point Cook的人口增长率是8.7%。

假如投资顾问说一套房产一周的租金将是400澳元，这并不意味这栋房产就一定会收到那么多的租金。投资人可以使用Domain网和Realestate网来查询当地同类房子的租金，或者请独立机构做租金评估。房产的价格通常会被估高或者估低，但是租金的评估能帮助投资人获得更准确的估值。

同样拿Point Cook和Tarneit的租金数据来举例，Point Cook的四房别墅平均周租金是$390，租金增长率为3.6%，稳定的租金回报也能帮助投资者获得更加丰厚的资本收益。

投资人需要考虑投资的目的是更偏重租金回报还是资产增值，在投资多个房产的情况下，选择资产增值更明智。在投资的初始阶段，资产增值应该是投资人最先考虑的因素，因为它可以帮助投资人再买第二套和第三套房子。

目前，墨尔本别墅中价位为$672,500，其10年增长率为6.46%，2014-2015年度增长率为8.68%，位列全澳第二！

如果市场中的投资者过多会降低租金回报，这也会给资产增值带来问题，投资人可以联系当地政府来查询当地有多少住房是自住房，有选择性的避开那些有大量投资房的区，

投资人应该确定销售合同中包括的具体项目是什么。在墨尔本投资公寓房产时需要检查停车位和储藏间是否都包含在合同中，所以投资人在做产权调查时也应该注意检查这些细节。

一些公寓需要缴纳管理费，这些费用会被存入偿债基金账户，用来支付电梯、地面和地毯的维护费用。投资人有权查看房主委员会的报告（Body Corporate Disclosure），以调查房产费的花费情况以及房产未来的规划。

投资人还可以检查房主委员会的会议记录，这些会揭示房屋是否有诸如混凝土问题、电梯损坏等结构问题。对于偿债基金账户，投资人需要检查账户上的余额有多少，是否足够支付未来的规划。

投资人需要了解潜在租客对房屋的需求。如果投资人想在靠近大学的地方买投资房，需要寻找可以容纳多个租客合租、并且靠近公共交通设施的房子。

投资拎包即可入住的房产是很好的选择，因为买一栋需要翻修的二手房会延迟房子上市出租或者是房主入住的时间。即使是只给房子刷漆、配家具和为坚固房子结构而做的维护，也会使投资人损失一段时间的租金。