【地产】建屋价格是怎麽组成的？,au-news微信公众号文章

除非你在澳洲盖过房屋，不然对有意建屋的朋友，建屋价格会是一个解不开的谜。许多朋友问我爲什么建商给的建屋价和最后的完工价会相差许多。爲什么建商明知道完工价会高出许多，却不一早説明，这不是会误导屋主因价格而做出错误决定么？这是由于中、西方对价格形成的计算方法不同而産生的差异。西方人善用加法，价格是由一项项单价加上去形成的。中国人习惯减法，是从一个总价，慢慢删减出来的。平日由于工作忙，没时间解释。就在这谈谈建屋价格到底是怎么回事。

建屋价格约分四个组成部份，分别是Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ（也称爲建地处理费）、ＢＡＳＩＸ（节水节能支出）、政府规费和建屋费用。如果是旧屋推倒重建，还要加上拆屋费。在这所有的费用中Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ和ＢＡＳＩＸ两项有人称之爲隐藏费用。因爲这两项费用会因建地所处的地区位置和地表地下的情形不同而有所差别。这就是爲什么在同一条街道上两侧不同地块相同房屋的建屋费用会有差别的原因。

下面我就分别谈谈影响各项费用的原因和建屋眞实费用的关系。

Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ

Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ是一种没办法给明码实价的费用。通常建商有两种应对办法。第一种是根本不管，不把这项费用列入估价，我们常见的免费报价就是属于这种。另一种是派工程师堪地，作Ｃｏｎｔｏｕｒ　Ｓｕｒｖｅｙ（地形地貌调查），Ｓｉｔｅ　Ｉｎｓｐｅｃｔｉｏｎ（建地进出调查）和Ｃｏｕｎｃｉｌ　ＤＣＰ（区政府的建地开发计划）查验。再根据所得资料作出Ｔｅｎｄｅｒ（价格建议表）。这个价格会相当接近眞实建屋价格，但是作Ｔｅｎｄｅｒ是要花钱的。就像购买成屋无论成交与否都必需先支付钱找人检验房屋质量一样。没有这些资料是无法进行建屋的，只是有的建商先把屋主的合约签了再要钱。有的是先要钱作调查，再给屋主一个机会，决定要不要进行建屋。在我个人认爲建屋必需先知道全部可能发生的价格，做好预算日后才能从容应对。这比知道一半价格，边建边收到费用增加帐单要好的多，是吧！

Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ包括了建地接水、接电、脚手架、盖屋用铁丝网围墙、防白蚁、污水道工程、排雨水积水系统、打地桩地基、手搬建材费用（只适用于窄地机器车辆进不去的地段）和各项设施政府申请批准的费用。这些只是一般建地情形，对于特殊建地如地下藏有巨石，要增加起石费。或地下污水道，水务局要求增加特殊保护工程。还有区政府要求排积雨水系统中要有电动泵的排水装置。以及建地需要塡土或移土的费用。类似这样的情形我们叫做ＡｄｄｉｔｉｏｎａｌＳｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ（额外建地处理费）。

Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ的单项价格又会因地形地质的不同産生差异。坡地的地基要垫高自然比平地贵。积水严重的地方地下蓄水槽自然要大。软土质地桩不但打的深还要加钢条。打桩移出去的土也多。这些都是会增加收费的。另外，许多建商对于雪梨偏远城区建屋会增收一项Ｚｏｎｅ　ａｌｌｏｗａｎｃｅ费用。

在没发生特殊状况下的Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ，每块建地大约在两万元左右。如果遇上了特殊情况，也许光一项花费就要好几万。有些建商会承诺包括Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ费用，这样的承诺都是有条件限制的。因爲当特殊情形发生时，没有人会干赔钱买卖的，澳洲人也是人不是吗？那么您想所谓的包含价格会对谁有利？最好的方法还是照原始发票加１０％ＧＳＴ协议来的好些。在某些因地形坡度落差大情形下，采用依地形的设计屋可能比组合屋更具价格优势。因爲减少了巨额地基费用支出。所以天下事没有絶对的法则，我们常説人要因材施敎，建屋呢自然也要因地施建。

纽省公平交易厅有这样的建议，建屋前问一问你附近曾建过新屋的邻居们，听听他们的建屋经验。特别是Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ这部份，如果他们家曾挖出过地下巨石，或遇上水层，那么你家中奬的机会就会很大。

ＢＡＳＩＸ

ＢＡＳＩＸ（這里指纽省情况，编者注）是节水节能设施评估。２００４年７月１日纽省公布了所有新建房屋在送审前必需经过ＢＡＳＩＸ评估，打分评估过了拿到了证书，才能做建屋申请。当年的要求比较简单只要安装了雨水循环再使用系统和单砖屋加了墙内屋顶隔热棉就行了。到２００７年７月１日ＢＡＳＩＸ评估改成了计分制度，新屋建地所处位置常年温度、湿度、气候、降雨量、阳光量、水汽蒸发度、新屋的设计、房间朝向、窗户数量尺寸、客饭厅位置、使用的建材类别顔色、有没有游泳池、ＳＰＡ等，这些都会改变ＢＡＳＩＸ的计算分数。同时通过ＢＡＳＩＸ评估要求标准也提高了。适用范围也从原本的新屋扩大到了，凡超过五万元以上的旧屋增改建和任何价値的游泳池、ＳＰＡ工程都必需做ＢＡＳＩＸ评估。和ＢＡＳＩＸ有关的费用支出之所以不能确定，是因爲没做评估前根本不知道要做什么？而评估要根据建地位置、大小、建屋设计图、使用建材来计算。要建商提供这些资料就必需做Ｔｅｎｄｅｒ。并且在完成ＢＡＳＩＸ评估后，只要改设计图就要重做ＢＡＳＩＸ评估。

建屋设计和ＢＡＳＩＸ要求很多时候是相互冲突的。比如説有景的房，会朝景的方向开许多大窗大门。这会造成评估失分，会被要求加双层玻璃和加厚墙内隔热棉。用电量太高或排碳量过高的房屋，可能被要求使用节能灯、安装太阳能热水器和太阳板变电装置。有游泳池或花园过大的房子，会被要求安装容量更大的收集雨水槽。体积太大的槽就必需放到地下。这些都会增加建屋的造价成本。另外像是屋檐宽窄、地板或地砖，单砖双砖，用电或用瓦斯、有没有空调。这些也都会影响ＢＡＳＩＸ的计分，不同的选择也会産生不同的价格。

通常在一般标准情形下，和ＢＡＳＩＸ相关要求的工程设施花费，每户约为一万五千元左右。但我也见过有特殊要求的建屋，像是海边豪宅，光特殊窗户花费比标准花费高出了上万元。ＢＡＳＩＸ的费用支出未来会随气候变化和政府不断出台的新标准和规定而提高。随着全球未来进入更严格的限水限电措施，未来建屋造价不断提高，建屋数量不断降低，这将是一个世界趋势。

中国有句话叫上有政策下有对策？我也曾见过有些朋友在拿到建屋许可后，不按照ＢＡＳＩＸ证书要求做工程。心想等房子盖好了谁能奈我何！有这种想法的朋友最好打住，在建屋过程中区政府、节水节能部门和涉及其它政府部门会多次派人来建地验收各项工程。如果发现了没做或做的和证书或报吿不符合要求，那么在建屋完成后就拿不到居住证。这不但日后房屋买卖有问题，银行若知道了，贷款都会有问题。许多其它国家的建屋对策搬到澳洲不一定适用。其实只要深入想想爲什么全球智商最高各色人种（包括罪犯、难民）到了澳洲，他们的后裔都变的循规蹈矩。背后一定有它的道理，所以在什么都不清楚情形下别急着试小聪明是吧！

政府规费

政府规费就是根据政府规定要交纳的费用。这包括建屋申请费用。及各种因建地特殊要求延伸出的报吿和报吿内规定造成的支出。像是花园设计报吿，有一般要求的，也有些区政府要专业报吿。靠近丛林的建地要提供防火报吿。在遗産保留区的建地要遗産报吿。位于淹水区的要淹水报吿。靠近高速公路和红緑灯附近的ＲＴＡ要噪音报吿或通过RTA的许可才行。当然还有许多我一时没想到的政府规费，这项费用不像Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ、ＢＡＳＩＸ，并不是每块建地都要交费（除建屋申请费外），只有在该项规定涉及的地区建地才要交费。此外还有一些规费是以保证金形式存入区政府帐户的，建完屋或拆屋完成会退还给屋主的。规费中提供报吿和政府未来派人查验部份的费用是可以事先知道的。但是达到报吿中要求的花费，有时会涉及到修改设计图，变更建材使用类别，或增加特别防护工程。那么对建屋成本就会産生很大的影响。

建屋的ＤＡ批准和许多报吿是分开来的，不像Ｓｉｔｅ　Ｃｏｓｔｓ和ＢＡＳＩＸ评估不做连申请都不给申请。但是和建屋完成后的居住证是连在一起的。有些屋主在申请下了ＤＡ后发现政府规费太高，就会把连ＤＡ的建地卖出，有意购地建屋的朋友要特别注意这一点。

现在我们谈谈建屋的核心支出部份——建屋价格。

建屋价格

在中国建屋有所谓毛胚屋和装修屋区别，装修屋还可以分成平装修和精装修两个版本。在澳洲任何新屋在领取暂时居住证后就可以立刻入住，不存在毛胚屋的説法。但是在建屋价格上会按照承建范围和装修部份建材使用等级分出了许多不同的价格。

絶大部份你看到的建屋价格表都是从一个阳春基本型开始计算，行内人称爲起始价。通常不包括地毯、地砖（卫浴室、洗衣房除外）、花园、围墙、车道，以及任何房屋主体工程以外的建物，例如凉亭、工作室、游泳池、挡土墙、花棚、烧烤台之类。

此外阳春屋虽然基本装修和生活设施（包括厨房、厨具、卫浴、洗衣间、入墙衣柜）一应俱全。但是所采用的配备，会是该建商的最低标准。由于阳春房价格有广吿的目地，一般来説会是性价比最高的选择。所谓性价比是指性能和价格比较后对买方最划算的结论。从人类心理角度来看，大部份因爲被低廉价吸引的买家，一旦价格得到满足后，会进而追求品质完美。

一旦进入了这个过程，反而会放弃阳春屋的选择，转而接受建材升级的建议。这样一来建屋价格自然节节上昇。一个水龙头的价格可以从几十元到几百元。一块人造石厨房台面比整个基本型厨房还贵。浴缸的价格差距很容易差上几千元。如果再把地毯、地砖、花园、围墙、窗帘、车道的钱加上去。很容易就把建屋价推升个３０％到５０％。许多建商设有展示屋，通常展示屋是经过升级后的房子。在得知起始价之后最好再问一个和展示屋一样的价格，或进一步问展示屋加上地毯、地砖和车道的价格。这样至少可以知道你看到的价格和想像中的价格差距。

另外一个影响建屋价格的主要因素是变动成本。组合屋（Ｐｒｏｊｅｃｔ　Ｈｏｍｅ），它的起始价低的一个原因是，因爲它不计入变动成本。所以每当屋主要求改变设计时，都要收钱。什么移个厨房，改个大门都要收费。这样对于改动多的屋主就应该选择设计屋。虽然设计屋的起始价较组合屋要高。但是它包括了变动成本。它在最大建筑面积、最有效使用面积，和从无到有独一无二量身订造的功能上，可能对改动要求多的屋主更划算。

拆迁旧屋费

对于建地上有旧屋需要推倒重建的建屋桉，还有一笔开支，那就是拆迁旧屋费。许多建商嫌这件事麻烦，通常会让屋主自行解决。来找我建屋的朋友，如果有困难或找到的承包商要价太高，我也会介绍几个拆屋商让屋主自行联络。拆屋的费用非常固定大约一万元左右。

找一位负责任的拆屋商可以避免两件事，一个是不在建地上留下垃圾保持建地完好。另一个是不破坏区政府管辖的人行道、马路。在拆屋完成后区政府会派人查验，有些旧屋留下无栏栅封闭的游泳池，或是危险品（化学液体，可燃瓦斯桶等等），都会收到罚款单。所以有经验的拆屋商会通知屋主及时处理。旧屋如果使用石棉建材超过１０年会産生风化。石棉纤维是致癌物质，在澳洲早被禁止使用。纤维化的石棉一旦渗入土中，这些被污染的土，规定要移送到特别处理中心。那么拆屋的费用会增加，增加多少要看污染范围和程度而定。

其实对建商而言能掌握的只有建屋价格部份。其它部份的支出如果出现了特殊情形或要求，建屋总价就很难控制了。这也是每次我接到电话时总会问地平不平。因爲不平的地不但影响地基部份的价格，对车道和花园都有影响，因爲要建挡土墙，还有移土和塡土费用支出。

一个完整的建屋构想，不是在电话中可以问出来的。前几年我的建屋广吿有句话「请找ＸＸＸ谈谈」。对有建屋需要的朋友，这句话其实不是广吿，我这么説您相信吗？

讯源：澳洲家居网（张丹儿）