海外人士购房新政策如何解读和执行? 内含玄机,你都搞懂了吗?,锦尚财富管理中心微信公众号文章

近日澳洲总理宣布了对海外人士购房监管方面的改革，维多利亚州也提出了海外人士购买物业额外征税政策, 以上政策一出，引起海外投资人士的强烈关注和热议,政策详情到底如何解读和执行? 内含玄机,你都搞懂了吗?

总结起来说,海外人士购房政策改革分为2个层面的改革:

一是联邦政府层面,主要包含了以下几个方面：

1.为了加强管理，澳洲税务局ATO将全面接管海外住宅投资以及农业用地投资，监管事项包括审批所有投资申请以及投资注册。

2. ATO将开始负责向海外投资者征收申请费。投资额在100万澳币以下的物业，将需5000澳币的申请费；而房产售价每超过100万元，将增加1万元的申请费用(2015年12月1日起实施)

3. ATO会使用信息配对系统，并由联邦政府相辅助，扫查从前不符合规定的非澳洲居民买家。该系统将整合并匹配各个州的房屋交易记录、纳税人信息、海外投资批准数据以及移民局监管记录来清查违规的买家。

从联邦政府的角度,改革的目的主要是针对海外人士违规购买二手房的查处和严格惩罚,并非要打压合法的海外人士购房.所以，建议海外投资者一定要请专业人士帮自己做购房把关，严格遵守澳洲法规，要及时审批,不可有占小便宜的侥幸心理.

二是维多利亚州政府层面的政策调整：维多利亚州在州政府预算会议中也提出了针对海外人士投资物业的新政策。此政策具体的执行细节还有待进一步公布，新政策包括：

1.额外征收3%的印花税;(2015年7月1日起实施)

2.额外征收0.5%的地税;(2016 Land Tax Year起执行)

3.对违规操作者的惩罚加重到$127,500澳币罚款或3年监禁（个人）以及$637,500澳币罚款（公司）；

4.持有新西兰护照或永久居民身份的投资者除外。

维多利亚州政府政策调整涉及到额外征收的税收如何计算（新房和旧房不同）？以上政策对房产投资者到底产生什么影响，墨尔本的房市是否会受影响？

另,据随着2015财政年底的临近，房产投资者应着手了解房产税务、房产折旧退税等方面的知识，为最大额度退税做好充分准备。投资房支出的许多费用都可以进行退税，例如贷款利息、管理费、市政费等等，都是直观而很好计算的，我们绝大部分房产投资者都可以自己核算；而折旧将是其中重要而特殊的一环。当房屋老化，里面的各种设施也会逐渐损耗，它不产生实际的费用支出，但每年账面上的折旧额度同样可申请减税退税。

但调查显示，80%的房产投资者因为没有有效申请房屋折旧权益而每年损失近$5,000。如果可以充分利用折旧权益，不但可以为投资者每年节省数千元的费用，还有可能令你的投资物业的供款时间縮短几年。