悉尼哪些区正在从平民区逐步变成富人区,澳洲万邦金融微信公众号文章

各位万邦金融的读者大家好，今天为大家带来的是查房特别专栏。我们用查房所提供的数据，结合我们的一线实操经验，为大家带来对悉尼地产市场的全新理解。

根据人口普查的结果，从2006年到2016年这10年里，悉尼地区人均收入增长大约为47.3%。所以我们让查房帮忙找出哪些区的人均收入增长速度超过这个百分比。

从这些区我们看哪些符合澳洲当地人所讲的“Gentrification”。

所谓的Gentrification说的直白点就是，当地住了很多低收入人士，例如那些居住政府保障房和公屋的居民。但是这些区本身位置优越，旁边临近的区又比较贵，所以一些买不起临近区的高收入人士，开始往这边置业，推高房价和房租，低收入人士纷纷离开到别的区，完成这个区的转化。

地产投资之所以喜欢研究“ Gentrification”，是因为这种事件背后带动的是超额的房价增长。一个人们印象中的所谓“坏区” 开始变成“好区”时，很多人的认知还停留在过去对这个区负面的看法，而精明的投资人看到变化后，可以提前低价入场。

查房给我们的区域很多，我们又进行了一遍过滤。例如像Waverly ， Point Piper， Hartsfield ，这样地点比较好，本身已经是富人居住的区域，就没有拿出来说的意义，因为大家的印象都是富者恒富，这些区收入增长快也没啥好稀奇。

第二类我们筛掉的是新公寓，新House Land 区域，这些区域像 Waterloo， Schofield，Mascot前身要不是工业区，要不荒郊野岭的农田，开发商入场后房子越盖越多，吸引了新人口入场，自然数据看起来就很漂亮。

我们要找的区是当地没有出现过度开发，市场主要以二手为主，而且人们对这个区印象不好，但数据上这些区的收入增长比例出现了很大的变化，代表高收入人士开始入场了。

今天我们就来公布这个区，您准备好了吗？

这些区域可以大致分为三个主轴线

第一个主轴线是内西，上榜的是Tempe，Marrickville, Earlwood

这三个区按现代的眼光看还不赖，因为都在市区10公里范围，坐火车也就2-3站到市区，现在10公里能有House住就不错了，要啥自行车。

其实这些区10年前看真的很烂，Tempe和Marrickville都是工业区，区域还有很多仓库和厂房，而且这些区在市区的南边，离机场近，所以每天都能听到飞机呼啸的声音。

我自己对Marrickville 感触最深，我以前语言学校就在那里读的，学校里有些打架斗殴也就算了，但是我晚上在Marrickville 出行时，连续多次被抢劫，就和电影里一样，几个岛民小混混把你堵在墙角里，问你有没有钱，还翻你书包看。

所以当时去Marrickville 不是准备挨揍，就是准备揍别人。我的一个越南朋友告诉我，很多越南毒品贩子都在Illawarra road Marrickville 交易毒品，他还亲眼见了一次警察的拘捕行动。

我当时在Marrickville 练习跆拳道，我的教练是一个黎巴嫩人，他白天的正职就是装修工人，他告诉我他和他的朋友都在Earlwood，房子都买在那边。

往事不堪回首，光阴似箭，岁月如梭。如今如果您再去Marrickville 或者Earlwood，当地少数民族区域的痕迹正在随风而逝，装修店铺外面那些旧招牌，隐约在告诉你这里曾经存在的另一段历史。

我们查土地局的历史数据从70年代到90年代末，Marrickville 的房价一直是市区6公里范围内除了Redfern以外，涨得最慢的区域，自从2000年以后，这里的房价开始领跑。

如今这里街上的居民都是以白人为主，咖啡店也如雨后的春笋，开遍了大街小巷。这里已经是一个内西区着高收入人士居住的，优雅又精致的中产区。

澳洲本地论坛已经有人谈论下一个Marrickville在哪里。

其实Marrickville， Tempe， Earlwood等内西区的变化符合悉尼地产市场发展的大趋势。内西区的转化已经有差不多快50年的历史。我们常说好地段在悉尼是上东，下北和内西，但如果你二战时代就生活在澳洲，好地段就是上东和下北。

用Domain一篇文章的话说，整个内西包括如今高大上的Balmain曾经都是工人阶级的摇篮，蓝领居住地。今天有多大变化大家都看得清楚明白。

最早的移民会告诉你，Newtown和 Surry Hill是红灯区，Chippendale 是贫民区。如今前两者的房价无论是公寓还是House已经贵到让人吐舌头，后者已经有科技巨头在兴建写字楼，要把这里变成第二个硅谷。

只要离市中心近，地区早晚会改变，如今这句话证实在内西区域的身上，而且在进行中。不过市中心不是唯一的条件，还有一点就是海滩。

South Coogee和 Narraweena也上榜了，尤其是Narraweena，相信有很多朋友看新闻知道，这里有很多年轻家庭置业安居。

这两个区的共同点是当地居民有很大比例都是住公屋的（政府低收入保障房），其中South Coogee 占比34%，Narraweena占比到17%。人口成分虽不是很好，但是如果你想住House，价格相比其它靠近海的区比，这两个区就是无法躲避的选择。

澳洲靠近海的区就没有便宜的哪怕30公里出外的Mona vale， Newport中价位依然接近200万。

最后一组的区域，我们华人朋友对它的印象应该还是停留在过去，没有那么熟悉。这些是Old Toongabbie， Dundas， Girraween 和 Easter creek。

按理说这些区域又没有很靠近市区，还没有海滩的lifestyle，怎么会开始有中产对这里感兴趣呢？

原因很简单Parramatta 和性价比

2006年以后政府开始拿出实际行动去支持Parramatta第二市中心的发展，把3000个政府就业岗位迁往这里，给当地分配了更多的火车快车班次，规划更多办公楼给白领企业。

有工作机会，自然会吸引家庭往这里迁移。

这些区比上不足，比下有余，像Dundas，它旁边的邻居Dundas Valley住公屋人口比例占14%，而在当地只有2%。隔壁的Toongabbie 有5%的公屋人口，而Old Toongabbie是完全没有任何公屋人口。Girraween有精英中学， Eastern Creek有大片绿地和新造的购物中心。