2013是悉尼和墨尔本房市值得骄傲和令人振奋的一年，年初的慢热、年中的升温、到年末的火爆令人炫目的变化，似乎还在眼前回旋。

特别是几个大盘，推出当天，数小时即告售罄。如同Flemington市场，中午1点吹哨后，顾客拿麻袋论堆买菜似的。可买房不是买菜啊，现在一套房，动辄几十万。在某大型楼盘的销售日我们看到，一套高层的1房公寓，售价99万！买家还是起了个大早才“抢”到的。只能说，这个市场令人疯狂。

去年悉尼房市增值15%，今年开拍后连续五周清出率都超过了80%；墨尔本房市增值12%以上，今年开盘清盘率也达到77%，这都预示着市场温度不减。有报道称，现在每个上市的物业，平均有九个准买家在等候，绝对的卖家市场。再就是，前两年受危机影响卖不动的高端物业纷纷挂牌，也拟乘热市卖个好价钱。

超级楼盘

在澳洲有数百套的开发项目都可以称为大盘了，上千套绝对是超级楼盘。从上表中可以看到超过千套的项目有GreenSquare的1800、Darling Harbour的1400和 Meadowbank 1600套。

Green Square近CBD是其最大的优势，交通方便为其二，近新州大学和Moore公园和Centennial公园。该项目的特点是并非所有的公寓楼都是高层，而是有相当部分仅为三或四层，所以人口居住密度并不是很高。且在规划时又预留了大片的绿地，是个非常成功的项目。

达玲港改建项目是另一个值得关注的项目，去年与其遥遥相对的Barangaroo项目的预售获极大成功，相信情人港项目也同样会受到热烈追捧。

Barangaroo项目尽管有公寓有赌场，但商业的味道更浓些。因其主要的目的之一是要缓解CBD区的A级写字楼严重不足的问题。

达玲港项目则偏向娱乐和会展，更休闲些。其实，该港的设施不过使用了才30几年，就推倒重建，可见当初的设计还欠长远。如今，新的项目除了更新和扩建会展面积更增加了民用住宅。

情人港周边娱乐场所众多，立体影院、海事博物馆、水族馆、会展中心、赌场、唐人街、动力博物馆、咖啡和餐厅更不必细述、即使步行到鱼市场尝鲜也不算远，还有每年在港湾举办的游艇展、龙舟大赛等、新年的烟花……所在地段的优越位置和绝佳环境在悉尼是绝无仅有的。

还有，周围的住宅楼数量并不很多，全新的就更是屈指可数，所以新项目的1400套公寓将会非常抢手。无论是自住或投资都是很不错的选择。

业内评论

John Carfi，Mirvac居民住宅开发部的CEO称：“我们认为这个市场仍非常稳定。我们对今年充满信心，并相信在优势地段高质量的物业肯定会热销。”

该公司今年将会推出2,200套新公寓房。

Nigel Edgar，Australand住宅部的总经理说：“我们对市场很乐观，并将努力工作去实现它。”

Australand今年将会在其若干已经开发的项目中推出新的楼盘。

不仅是悉尼，墨市的新楼盘也将会踊跃出现以解决紧缺的住房问题。市中心区，由Elenberg Fraser开发的650套公寓项目（EQ Tower）已经获得批准。

而在South Bank，Marco Melbourne的双子楼项目包括435套公寓房。East Melbourne，依计划建240套公寓的项目在洽谈中。

Andrew Leoncelli，CBRE维州民宅项目的董事总经理，谈到过去数年中墨市楼市比较沉默。但市场已经逐步接受了公寓房的生活方式，并开始预热。他说：“我对2014充满了期待。在去年最后一个季度内，我们的清出率高达70%至80%，资本增值翻番。”

“市场现状信心很足，可负担情况在全澳范围大幅好转，特别是在悉尼和墨尔本。”

Murry Wood，CBRE新州项目市场总裁，他说：“今年的开局就很令人兴奋。我们看到首置业者、自住业者、换房人士、国际买家等，对我们的项目表现出极大兴趣。市场现状非常振奋，我们将顺势推出更好的产品以适应这个市场。”

Peter Chittenden，ColliersInternational市场部的董事总经理，说去年的市场无论从总市值还是价格的增长都是“棒极了！”他说：“我们已经收到很多询问。我想说，2014至少会和过去的2013年并驾齐驱。不仅需求强烈，供应也将增加。”

悉尼、墨尔本供不应求

从本文开头列出的2014新盘，总套数近8,000，尚有数个项目的数额未计算在内。这个数量不算小了，但为什麽还是有很多人买不到房呢？都说悉尼供不应求，缺房，到底缺多少房呢？

这还真是个很难回答的问题。因为数据公司和统计局只是公布批建量、建成量，从不说市场缺多少。不同来源的缺房数字均为估计数。

记得在09年时，业内某位资深人士说，全澳缺房15万套，新州列首位，而首府城市中悉尼列首位。悉尼大约缺房至少5万套。这是个估计数值。

有专家从另外的角度计算过，即，悉尼每年因人口增长需建新屋至少3万套，但从金融危机以来一直没有达到此数量。每年新增的缺口在1万套左右。

如果以以上的数值为基准，那麽09年缺房5万套，加上后来的每年继续欠缺1万套的话，悉尼目前缺房应该在10万套左右。

而对于人口增长速度已经超过悉尼的墨尔本来说，住房的紧缺程度那更是可想而知的了！！

但， 这肯定是个不准确的数字。因为，市场房屋的需求量是动态变化的，比如，2013年，澳洲的移民数高达24万多人，而此前年份的平均值在18万左右。 约三分之一的移民会选择新州及悉尼作为他们首选落脚点。移民不一定落地就买房，但肯定会租房，每多一位移民对房市就多一份压力。

不管缺房多少，供不应求是不争的事实。房价与此则息息相关。

接下来的问题是，这个缺口何时可以弥补上呢？

明确的答复是：不知道！

因为这里面有太多的变数。

首先是州政府每年批出多少可供盖房子的建地？有报道称，政府土地的释放量较前减少了很大一个比例。

第二是，有了地，仍要地方政府批准建房申请，也就是通常所说的DA。这个过程各地很不一样，短的要七、八十天，长的要200多个工作日！

再就是建设过程，一幢独立屋，最快也要半年，通常一年内完工都算顺利。楼房，一年半算快的。复杂些、或高层，盖个两、三年是很正常的。

由此可以看出，即使新州今年，今天立马批出盖10万套房，但能住进去时已然是2016年了！这绝对可以称之为“大跃进”速度了。

你认为这种情况会出现吗？

明确的答案是：不可能！

理由很简单，产能不够！平常只能每年承担建造2万套房的工程量，一下子提高五倍，可能吗？想找农民工都没有！

还有，陆克文刚当政时，信誓旦旦要在10年内建10万套廉租屋给低收入者，时至今日，小陆自己被篡权，又咸鱼翻生，现在连议员都不干了。那10万套房也随斯 人而去。顺便说一句，被认定的低收入者有110万！不是批评小陆的政策不对，问题在于政府根本没银子，画出个大饼，那就是“逗你玩儿”了。

所以，在短期内补足欠缺无论从理论上还是实际操作上都是不可能的，这对置业者和投资者来说是件好事，因为清楚地知道了市场的走向，房市在相当一段时间内会是非常稳定并且价格上升。

寅吃卯粮

2013年售出的新楼盘，要到2015，甚至2017年才能入住。今年买到的楼花，要到2016年，或2018年才会完工。从另一个角度讲，市场上在最近的将来都不会有全新的现房，如果说的准确一些，不会有批量新现房。

这种供求关系紧张的市场对开发商来讲是件好事儿，因为在破土动工之前，楼花已经全部售罄，绝无后顾之忧。

对买家来讲，是好事儿也有风险。好的方面是，房屋价格有可能在建筑过程中继续增长，买家的楼花升值。另外对买家有利的方面是，在等待楼花建筑的过程中，2 年、3年……还可以继续攒钱，至交割时，一次性投入的首期可能不止通常贷款要求的20%，而是更多。那麽还贷的压力自然减轻。

风险方面也有，因为是“纸上买房”，对于期房的设计和配备能否与购买者心中的臆想画上完全一样的等号，我们也需要时间来给到答复。作为买家避免此类风险发生的最好办法就是，认准代理公司和开发商，选择有信誉开发商的项目，并请律师严格审阅合同。

选择新盘

新盘其价值有相当部分就在这个“新”字里面。如目前逐步时兴起来的“智能家居”系统、节能设计、多功能格局、社区环境住宅楼、双锁布局等。很适合新新人类居住。

从2014的新盘可以看出，大部分都在环线以内，这意味着交通便利、购物方便、设施齐备等众多优势。根据自己的财务情况和对开发商的产品多做些功课，自住业好，投资也好，都会是不错的选择。因为，在可预见的未来，市场的旺势将持续。