在澳洲银行体系中，有一个非常独特的账户，叫做对冲账户，这一账户的设立，对于澳洲房产投资者是一项非常有利的工具，如果能够充分利用，可以大大增加你的投资收益。那么你听说过对冲账户吗？知道是怎么操作的吗？
澳洲购房中，对冲帐户的本质就是一个日常的交易帐户 (A Daily Transactional Account )，只是这个帐户与 Home Loan 的 Loan Account 贷款帐户相连。
它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金，从而降低你所需要支付本金所产生的利息。
20世纪90年代末，Offset Mortgage开始变得风靡起来，各大银行都开设了此项业务。所以如果你想要投资澳洲房产，而又希望最大限度的抵消利息，降低投入，那么对冲账户就是你必须了解的知识。
Discovery 举例说明，方便大家更直观的理解对冲账户的作用。 假设你贷款50万并开设了对冲账户，那么贷款账户的Balance显示为-50万。对冲账户和普通的存款账户一样，但是账户中的钱可以抵消贷款里所欠的钱。假如你在对冲账户里放置了40万，你所要付的利息就是40-50万的利息,假如在对冲账户放置了50万，你就没有利息了。 对冲账户是按日计息 ( 因为每天对冲账户里的金额可能不一样 )，结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和按月付。要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。
所以其实对冲账户和存款账户的性质是一样的，可以随时存钱进去，也可以随时拿钱出来。但区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱，从而起到抵消贷款利息的作用。
假设房屋价值100万，可贷得的款项是80万，在购房时会自动开通两个账户，一个是贷款账户，一个是对冲账户。
贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息，也就是80万产生的利息；对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户，客户可往对冲账户里存款，此"存款利息"与贷款利息是相同的，所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消，客户无需再另外偿还房贷利息。
比如，客户在对冲账户里存入80万，那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息；如果对冲账户里存入40万，这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息，剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。
1、对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）。
2、对冲账户的功能设置一般是在各个银行的套餐产品中，简单产品是没有的。
3、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的固定利息的贷款，才会有对冲功能。
4、对冲账户要付年费，年费每家银行不一样，从$180-$395不等，但是在同一个Package里面不管有多少个贷款，年费只要交一次。
简单点说，就是不管你买1个房子还是买4个房子，只要澳洲购房贷款都放在同一个产品下，就只需付一次年费，并且付了年费就不必交付贷款申请费了,一般贷款申请费为$500-$600不等,这也算是一个节省投入的好方法了。
澳洲购房后，你可以把工资等收入设Direct Debit到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息。
因为对冲账户能自由地存取，要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息，利息就是贷款利息)。有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。
而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者做生意。这种方式也会让你更容易管理投资和生意，因为这样能增加你的Cash Flow。
澳大利亚税法规定，如果你买的自住房要转为投资房的时候，你贷款账户里的Balance所产生的利息都可以用来抵扣税。
所以如果不用对冲账户的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的Balance，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在对冲账户就不会有这些麻烦，而且照样能起到抵消利息的作用。
在国内进行房产投资，即便房屋有升值，如果不卖掉房产，只相当于"死钱",而不会变成实际的收益。但是在澳洲，可以随时对所购房产进行再评估，升值部分还可以直接变现。
还是以上面价值100万，可贷款80%的澳洲房产为例进行说明：澳洲房产每年都会有5%-7%的增幅，假定五年之后，澳洲房产从100万增值到125万。
这时，客户可以寻找房产评估机构对该房产进行评估，经证实确为125万后，客户可以对澳洲房产进行二次贷款，而此时贷款的额度已不是100万，而是125万，能贷到的款项也变成了100万（125*0.8），将这100万中的80万拿出来偿还原来的80万贷款，客户可以净提现20万，这样买该房产的首付基本都已经赚回来了。
结合上面的内容，我们可以看到购买澳洲房产的时候，有技巧地使用对冲账户，可以为我们购买澳洲房产后偿还澳洲贷款时带来很多好处，所以建议大家购买澳洲房产时不妨考虑使用对冲账户，这样对购买房产也有很大的帮助。
