如何在一所陌生的城市投资

原创 2019年11月12日 澳洲万邦金融



这篇文章的灵感来自我的读者,感谢你的留言。


我在写布里斯本那篇文章的时候,有读者问我什么时候可以写写阿德雷德的房地产,说实话阿德我只去过一次,真心对那里毫无了解,短期也没有再次去的机会,但是这个留言却激发了我另外一个想法。


在投资地产的领域里,我已经建立了一套自己的投资体系,有了成熟理论框架。我想何不来一次纸上谈兵,让我这个完全不懂阿德的人,用这套理论来选区选房,让阿德的读者帮我做一次裁判,无论对错都可以帮助我指出来。也让大家看看当我面对一个陌生环境,我的投资思路是什么样的。


在我的投资体系里,首先要对一个城市进行定性,然后根据这个城市的性格来选择区域阿德莱德它本身的性质是一个三线城市,这种城市的特色是“外来刚需少,本地土著多”,所以对于这样的城市


我认为最重要的风向标是学校。


首先我先看了城市最好的几所公校,发现数量太少,位置又分布四方,所以我接着看私校。


私校的前10名看下来已经初步具备头绪,发现好学校的重合点大部分在阿德市中心的东边。


 我继续看小学,看看有没有什么重合点。果然小学更应征东区是名校云集的地方。大致的区域如下



另一点我对东区比较满意的是,这个区域背靠山,能扩展延伸的幅度有限,所以未来的供给是控制住了。


在我的研究中,我认为在三线城市购物中心其实比火车站还重要,因为澳洲人本来就喜欢开车,汽车拥有率高。小城市很少堵车,大家无论是坐公交还是开车都会比大城市方便很多。再者就是小城市地铁覆盖率不如大城市密集,人们暂时没养成对地铁的依赖,所以用火车比较多的是穷人,有钱人觉得离火车站近反而不安全。


第三个指标就是离市中心近一点


看了一圈东区,发现了有购物中心和好学校,还离市区近的三条重合点是

Norwod



下面让我们看看这个区的房子值多少钱吧!


最贵的可以到这种地步。所以千万不要传小城市的房子便宜,很多时候也要看你选择住哪。前段时间传的沸沸扬扬的鹤岗房价300一平其实是10公里以外的郊区,鹤岗市中心还是3000一平,远远没到那种一辆国产车的价格就可以买一套房的地步。


这是便宜的。其实观察下来,Norwood贵的房子和便宜的房子的区别除了在房子室内装饰和格局外,更多在于地的面积大小。这个区,地的面积从120-400平不等,目测下来500平或以上的基本破百万。


此区房价中价位83万,过去8年中价位变化是3.6%。别笑,我觉得对于阿德已经很好了。


小城市和大城市一个很大区别是刚需买盘不是那么足,澳洲有“悉漂”(北漂),有“墨漂”,但相信随着边缘移民政策,“阿漂”不知道会不会多起来。我们投资不赌未来的事,目前在小城市的接盘侠应该是置换需求为主,改善生活。


置换一个是换区,中产区去富人区。另一个是换房,旧房换新房。如果是自住或者买投资等接盘侠来置换,我基本就会选Norwod这片区了。


看到这有朋友会问,万邦君这有啥技术性可言,只要买在市中心附近准没错。您这么说也没太大错,但是您要记住不是每个骑白马的都是王子,你还可能遇到唐僧。2010年离市区4公里近的Zetland房价58万,离市区8公里的Mosman房价62万。有朋友就被忽悠离市中心的都是好区,越近越好买了Zetland,如今Mosman中价位102万,Zetland中价位88万,价差进一步扩大。


不用本地人告诉你,你自己就能找到土著认可的好区,这就是本事。


买投资房不是每个人资金都那么充裕,想要在有限的资金内依然买到好房子,那就是去中产区域,去承接接盘侠换房的需求。

想买便宜房子-----阿德西边是大海,东边是大山,两边天然被地理所限制供给,房价自然不会便宜,所以阿德只剩下南北两个方向。根据名牌小学和高中分布,我认为南比北好。另外一点是flinders大学和阿德大学的一个分校也在南边,所以我肯定往南走。南边靠近大学而又有westfield商场的Oakland park进入我的视线。


越是小城市的人越喜欢住新房,当房价不怎么涨的时候,房子的消费属性会被放大,既然买房子不为了投资,自然需要的住的舒服,一定要新的。这就决定了我买的房子一定能推倒盖新房,这样接盘侠才喜欢。


我简单看了一下当地council的规定,貌似盖duplex要有至少700的面积,所以当地的房子我只看700平以上的(当然还包括council其它要求)。这样的房子未来要不卖给开发商接盘,要不有钱自己建新房卖给置换升级的买家,we buy wholesale, they paid retail,共创和谐社会。


查了一下符合这种面积的也就两个


预想就是买入后,有一天造好房子给接盘侠,把批发产品转换成零售



阿德的小伙伴,过来给我打打分吧,写这篇文章时没做任何阿德调查,纯靠万邦君理论来选筹,无论骂和赞的都请给我留言,看我蒙对了没。


感谢阅读,这就是今天的分享!




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