悉尼地产抗压指南

原创 2020年10月16日 澳洲万邦金融




读者朋友们,大家好!又到了查房专栏。在这里我会用我的实战经历,结合查房的大数据分析,给大家带来一次知识盛宴。

这次我们要和大家谈的是在悉尼地产最黑暗的时刻,哪里的抗压指数最好。

2018年下半年到2019年大选后,这段时间悉尼地产最为消沉。虽然经历了这次新冠疫情,但我依然认为这段时间的悉尼地产最为凄惨。新冠疫情主要冲击的是悉尼的租赁市场和悉尼的公寓市场,但独立屋( house)全场坚挺,价格未曾有大幅下滑。

2018年下半年到大选期间就不一样,我见过很多惊人的销售案例。什么130万卖的bondi Townhouse, 70 多万卖800多平带granny flat的blacktown house。工党声称要取消负扣税,着实让整个市场陷入恐慌当中,因为上次取消负扣税,房价确实有大跌。

(这价格比6年前还低)



(看价格一年滑落了多少)


为分析这段时间我特意找到了 DI jones房产公司的年度区域报告。

DI jones是悉尼一家连锁地产公司,主要都是开在悉尼比较有档次的区域,销售的都是中上品质的物业。他们每年都会在财政年结束时,制作一份悉尼的区域报告,里面涵盖了几百个悉尼的Suburb。不过他们的区域报告只有悉尼的好区,像什么Bankstown,Parramatta , Liverpool,Mount druitt等根本不会提供数据。


主要是上北,下北,内西,东区和西北。

这份报告我交给了查房的吴总,让他的团队代为完成统计和大数据分析的工作。这份年度报告是从2018年6月30日到2019年7月份,我们就是想想看看这段时间,哪些区域比较坚挺。

我们分析的并不是价格的涨跌,因为如果您经常沉浸在房地产,您会发现一件事,市场回调时,价格跌幅比较大的区,往往好区居多,而且一但反弹,价格回升的就特别厉害,单纯看价格,容易出错。

我们主要看两点,

一个是Medians Days on Market, 这个区域大约要花多久才能把房子卖出去,是不是高于平均中位值,在熊市依然高于平均中位值卖出,这样的区值得关注。


第二点是 Stock Turner Over, 这个区域的换手率是怎样,一个区域拿出来卖房的比例,占总体比例大不大。熊市依然有很多人卖房,说明这个区不怎么样。



同时我还做一定的筛选工作,例如有些区它的house换手率比较低,是因为当地以公寓为主,house少, 如Narrabeen, Burwood等区,这样的区域我拿到统计结果后,就自动剔除。有的区域在市场时间少,因为当地房子少,而且以农场为主这样的区域也剔除。

好,下面让我们开始吧。


首先好区平均卖出一套的house的中位置时间是38天,低于这个数字算快,高于这个算慢。

查房统计出来比较快卖出的区域主要集中在北海滩,西北,内西和上北。



北海滩有
Belrose(19天) 
Beacon Hill(22天) 
French Forest(24)
 Allambie Height(23天)
 Forestville( 24天)
 North Balgowlah(25天)
North Narrabeen(26天)



西北有
Kellyville( 25天)
 Beaumont Hill(21天)
 Cherrybrook(26天)



上北有
Hornsby(22天)



内西有
Balmain(26天)
Camperdown(27天)
Redfern(23天)



西区有一个 
Constitutions Hill(25天)



你从这些数据上,可以看出北海滩基本上是打头牌的主力,略带一些其它区域。市场不太好的时候,投资者基本全部离场,留在市面上大部分是以刚需置换为主的买家。从这里可以看出,市面有很强的120万-160万的买盘力量,基本以北海滩为主。


House 销售时间比较长的几个区如下:

Hunters Hills(53天)
North Kellyville(59天)
Curl Curl (54天)
Freshwater(60天)
Telopea(56天)
Oatland(64天) 
Killara(79天)
Five dock(86天)
Pymble(63天)
Eastlinfield(92天)
Palm Beach (101天)
Norwest(79天)


我对这段数据的理解是这样,首先这些区里,有很多都属于当地中价位在200万以上的豪宅市场,在大势不好的情况下,相比传统的上东和下北豪宅区,在退潮时这里明显表现不佳。

我个人的感觉是,如果豪宅想保值,相同价位最好还是以下北和上东为主,至少那些地方没在名单上。




第二是西北,这两个区上榜也很有意思。Norwest虽然有火车站,但没有校区,当地配套也不好。North Kellyville没有火车站,当地还是在开发阶段。和Kellyville和Beamount hill 相比,可以感觉在选择西北上,买家很倾向选择3S区(学校,商场,火车站)都具备的区。



下面我们来说说公寓:

公寓销售时间的中位数是40天

除了Erskineville(24天) 和Concord(28天),基本全部在北海滩,北海滩有公寓的区域全上榜,其中时间最短的是Manly Vale.

我的点评很简单,哪里供给少,哪里楼花少,哪里就销售快。
 
公寓销售时间长的地方,自然是楼花多的地方,
 如Lane Cove(59天)
 Mascot(59天)
 Kellyville(62天) 
Homebush(64天) 
St Leonard(67天)

区域实在太多,都是以前楼花公司推荐地带,最差的是North Rock(75天)

一切说白了就是供求关系。



下一部分是换手率

House换手率最低的区域主要是北偏西,如Eastwood, North Epping 和Marsfield 一带,另外一带就是内西主要是Concord west, Croydon, Ashfield, Abbotsford, Croydon Park 一带。平均只有2.5%。悉尼好区年换手率的中位置在3.8%。

这说明当地在市场不好时,都愿意捂盘稀售,当地抗风险能力强。

House换手率比较高的区域有
Kellyville(6.2%),
Rouse Hill(6.3%), 
Warriewood(6.6%), 
North Kellyville(10.3%)
Box Hills(17.5%)


基本上哪里有全新土地别墅(house land package)多,哪里就有源源不断的抛盘。


公寓的换手率的中位数值是4.4%。
比较低的区有newtown(2.4%)
 Woolloomooloo(2.6%)
Chatswood(2.7%)


还有其它区域我没有提,是因为当地公寓楼少,整个区就1-2栋楼,换手率少也不稀奇,但总体说公寓抛盘少的区大部分都是在市区10公里内,当地没有楼花,以澳洲本地人居住为主的区域。


公寓抛盘比较严重的区域,基本都在市区10公里外,其中大部分以西北和上北为主

主要有:
Gladesville (7%) 
St Ives (7.1%)
Homebush(7.4%) 
Bella Vista (7.6%)
Asquith(11.1%)
Mount Colah (12.7%)
Rouse Hill(15.2%)


我对这些数据的总结是

150万以下的房子,大家看好区,好配套, 150万以上,大家看好区,高性价比(例如北海滩内陆区域)。
 
公寓完全是近市区,低供给。

感谢您阅读,我们下次查房专栏再见。



直播时间又要到了,10月18日,本周日晚上8点, 查房直播室不见不散啊!!!

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  1. 悉尼的我知道的几个漏水楼

  2. House价值链条

  3. 西方城市发展里的近郊卫星城

  4. 西北几个区的排名

  5. 悉尼Townhouse的尴尬

  6. 悉尼房产的价位和投资流派的选择

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