悉尼地产抗压指南

原创 2020年10月16日 澳洲万邦金融



读者朋友们，大家好！又到了查房专栏。在这里我会用我的实战经历，结合查房的大数据分析，给大家带来一次知识盛宴。

这次我们要和大家谈的是在悉尼地产最黑暗的时刻，哪里的抗压指数最好。

2018年下半年到2019年大选后，这段时间悉尼地产最为消沉。虽然经历了这次新冠疫情，但我依然认为这段时间的悉尼地产最为凄惨。新冠疫情主要冲击的是悉尼的租赁市场和悉尼的公寓市场，但独立屋（ house）全场坚挺，价格未曾有大幅下滑。

2018年下半年到大选期间就不一样，我见过很多惊人的销售案例。什么130万卖的bondi Townhouse， 70 多万卖800多平带granny flat的blacktown house。工党声称要取消负扣税，着实让整个市场陷入恐慌当中，因为上次取消负扣税，房价确实有大跌。

（这价格比6年前还低）



（看价格一年滑落了多少）


为分析这段时间我特意找到了 DI jones房产公司的年度区域报告。

DI jones是悉尼一家连锁地产公司，主要都是开在悉尼比较有档次的区域，销售的都是中上品质的物业。他们每年都会在财政年结束时，制作一份悉尼的区域报告，里面涵盖了几百个悉尼的Suburb。不过他们的区域报告只有悉尼的好区，像什么Bankstown，Parramatta ， Liverpool，Mount druitt等根本不会提供数据。


主要是上北，下北，内西，东区和西北。

这份报告我交给了查房的吴总，让他的团队代为完成统计和大数据分析的工作。这份年度报告是从2018年6月30日到2019年7月份，我们就是想想看看这段时间，哪些区域比较坚挺。

我们分析的并不是价格的涨跌，因为如果您经常沉浸在房地产，您会发现一件事，市场回调时，价格跌幅比较大的区，往往好区居多，而且一但反弹，价格回升的就特别厉害，单纯看价格，容易出错。

我们主要看两点，

一个是Medians Days on Market， 这个区域大约要花多久才能把房子卖出去，是不是高于平均中位值，在熊市依然高于平均中位值卖出，这样的区值得关注。


第二点是 Stock Turner Over， 这个区域的换手率是怎样，一个区域拿出来卖房的比例，占总体比例大不大。熊市依然有很多人卖房，说明这个区不怎么样。



同时我还做一定的筛选工作，例如有些区它的house换手率比较低，是因为当地以公寓为主，house少， 如Narrabeen， Burwood等区，这样的区域我拿到统计结果后，就自动剔除。有的区域在市场时间少，因为当地房子少，而且以农场为主这样的区域也剔除。

好，下面让我们开始吧。


首先好区平均卖出一套的house的中位置时间是38天，低于这个数字算快，高于这个算慢。

查房统计出来比较快卖出的区域主要集中在北海滩，西北，内西和上北。



北海滩有
Belrose（19天） 
Beacon Hill（22天） 
French Forest（24）
 Allambie Height（23天）
 Forestville（ 24天）
 North Balgowlah(25天)
North Narrabeen（26天）



西北有
Kellyville（ 25天）
 Beaumont Hill（21天）
 Cherrybrook（26天）



上北有
Hornsby（22天）



内西有
Balmain（26天）
Camperdown（27天）
Redfern（23天）



西区有一个 
Constitutions Hill（25天）



你从这些数据上，可以看出北海滩基本上是打头牌的主力，略带一些其它区域。市场不太好的时候，投资者基本全部离场，留在市面上大部分是以刚需置换为主的买家。从这里可以看出，市面有很强的120万-160万的买盘力量，基本以北海滩为主。


House 销售时间比较长的几个区如下：

Hunters Hills（53天）
North Kellyville（59天）
Curl Curl （54天）
Freshwater（60天）
Telopea（56天）
Oatland（64天） 
Killara（79天）
Five dock（86天）
Pymble（63天）
Eastlinfield（92天）
Palm Beach （101天）
Norwest（79天）


我对这段数据的理解是这样，首先这些区里，有很多都属于当地中价位在200万以上的豪宅市场，在大势不好的情况下，相比传统的上东和下北豪宅区，在退潮时这里明显表现不佳。

我个人的感觉是，如果豪宅想保值，相同价位最好还是以下北和上东为主，至少那些地方没在名单上。




第二是西北，这两个区上榜也很有意思。Norwest虽然有火车站，但没有校区，当地配套也不好。North Kellyville没有火车站，当地还是在开发阶段。和Kellyville和Beamount hill 相比，可以感觉在选择西北上，买家很倾向选择3S区（学校，商场，火车站）都具备的区。



下面我们来说说公寓：

公寓销售时间的中位数是40天

除了Erskineville（24天） 和Concord（28天），基本全部在北海滩，北海滩有公寓的区域全上榜，其中时间最短的是Manly Vale.

我的点评很简单，哪里供给少，哪里楼花少，哪里就销售快。
 
公寓销售时间长的地方，自然是楼花多的地方，
 如Lane Cove（59天）
 Mascot（59天）
 Kellyville（62天） 
Homebush（64天） 
St Leonard（67天）

区域实在太多，都是以前楼花公司推荐地带，最差的是North Rock（75天）

一切说白了就是供求关系。



下一部分是换手率

House换手率最低的区域主要是北偏西，如Eastwood， North Epping 和Marsfield 一带，另外一带就是内西主要是Concord west， Croydon， Ashfield， Abbotsford， Croydon Park 一带。平均只有2.5%。悉尼好区年换手率的中位置在3.8%。

这说明当地在市场不好时，都愿意捂盘稀售，当地抗风险能力强。

House换手率比较高的区域有
Kellyville（6.2%），
Rouse Hill（6.3%）， 
Warriewood（6.6%）， 
North Kellyville（10.3%）
Box Hills(17.5%)


基本上哪里有全新土地别墅（house land package）多，哪里就有源源不断的抛盘。


公寓的换手率的中位数值是4.4%。
比较低的区有newtown（2.4%）
 Woolloomooloo（2.6%）
Chatswood（2.7%）


还有其它区域我没有提，是因为当地公寓楼少，整个区就1-2栋楼，换手率少也不稀奇，但总体说公寓抛盘少的区大部分都是在市区10公里内，当地没有楼花，以澳洲本地人居住为主的区域。


公寓抛盘比较严重的区域，基本都在市区10公里外，其中大部分以西北和上北为主

主要有：
Gladesville （7%） 
St Ives （7.1%）
Homebush(7.4%) 
Bella Vista (7.6%)
Asquith(11.1%)
Mount Colah (12.7%)
Rouse Hill(15.2%)


我对这些数据的总结是

150万以下的房子，大家看好区，好配套， 150万以上，大家看好区，高性价比（例如北海滩内陆区域）。
 
公寓完全是近市区，低供给。

感谢您阅读，我们下次查房专栏再见。



直播时间又要到了,10月18日,本周日晚上8点, 查房直播室不见不散啊!!!

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  1. 悉尼的我知道的几个漏水楼

  2. House价值链条

  3. 西方城市发展里的近郊卫星城

  4. 西北几个区的排名

  5. 悉尼Townhouse的尴尬

  6. 悉尼房产的价位和投资流派的选择

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