美沃小知识 | 银行为什么要低估我房子的价格？,megaward微信公众号文章

小编一直以为，我们贷款买房的时候，是按照合同上的价格进行贷款。但其实，银行要对我们的房子进行估价，然后根据估价来进行贷款。那你知道银行是如何对房子进行估价的吗？

成交价vs估价

首先，我们需要明确两个概念“成交价”和“估价”：

成交价，是指一件商品在公开市场上的买卖价格。简单说来就是买家愿意出售，而卖家愿意出让的真实价格。

估价，只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。但凡预测，就肯定不会绝对准确。就算估价师再专业，也不能完全准确判断出物业即将出售的成交价。

物业估价存在客观难点

估价本身就是一件非常专业，且非常有难度的工作。而房产估价尤为明显。因为这个世界上的每一个物业都是唯一存在的。没有任何两个物业是一模一样的，就算相似度极高，也会有地理位置，环境等的不同。这就是房产估价的难题，因为没有绝对的参考物。

所以影响银行估价的因素有哪些呢？

总的来说，估价会从8个方面进行评估：

地理位置

当你的房子接近大面积非住宅用途用地，或者是政府的用地，作为估价师会考虑未来的交通问题。

土地状况
房屋周边

如果你的房子临近火车轨道，或者有高压线或者变压线，银行会考虑在卖家市场能否以快速的时间卖掉房产。

房屋设计以及装修

如果发现你的房产里面的装修没有完成，或者存在着电线外漏的情况，那这个房产的风险就比较高。

近期市场走向
市场波动值
当地商业状况的影响
土地状况

相同类型的房子，在过往的一段时间有多少样本可以采样参考。

小编经常听到有的朋友抱怨说自己的房子被估价低了，那么为什么会出现这种情况呢？

估价师的主观因素

估价时，要考量的东西很多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。所以这就出现了同一个物业不同的估价师每次的估价会出现不同。。

银行对借贷风险的控制

众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢？那就是估价。说简单点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。

有滞后性的历史成交价对比

在估价报告中，很重要的一个组成部分就是最近成交价对比。通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。 这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。在悉尼，六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了。

那如果我的房产被低估了会有什么影响吗？

银行是按照估价来确定贷款额度的。比如你买了一个房子100万，正常的借贷比例是8成，你的收入也够贷八成，那就是贷80万。如果银行估价只有90万，那就是按照90万的8成贷72万，你自己就要多拿8万块的首付出来。简单来说就是低估了会多掏首付。

但是如果你的收入不够，贷的成数不高的情况下就不影响。比如你买了一个房子100万，你的收入只能贷50万，银行估价只有90万，你还是贷50万，就没区别。

那如果我的房产被低估了我要怎么办呢？

对于资金紧张的投资者来讲，估价如果低了应该马上和你的贷款顾问联系，寻求解决方案。这一点也就体现了贷款经纪人比起银行的贷款经理有更好的优势：独立性。因为只有独立，贷款顾问才能站在客户的角度去选择银行。资深的贷款顾问会熟知各银行的估价走向以及政策，以及银行在各时段银行面对“借贷风险”的不同态度。