买独立屋还是公寓房？又是一个费思量的问题,SeaCity澳洲置业微信公众号文章

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　　准备置业的朋友问的最频繁问题一是：“买哪里好？”，二是：“买House还是unit？”

　　从这两个问题可以看出，提问者是很认真的思考过，并对房市有所了解。

　　笔者对该两个问题是反问：“请问您有多少银子？”或：“您准备投入多少资金？”意思是同样的。

　　这么回答似乎很不礼貌，不回答别人的问题也就算了，还反问人家的财务隐私，良心哪个……

　　笔者的反问自有道理，真正帮助提问者解疑答惑的回答必须根据每个人的实际情况，而每个买房者的情况却是千差万别的，这里包括财务情况、个人喜好、现实状况等。现实状况包括如：结婚与否？有无子女？孩子多大？父母同住？特别要求？……

　　但是，上述问题也有很共性的内容，本篇文章尝试概括的谈谈不同类型房子之间的差异之处，供读者参考。

House PK Unit

　　独立屋和公寓房之差异有很多，为清晰起见，从两个方面来分析：自然属性的差异和资金投入及回报的差异。

一、自然属性的差异：

　　*（1）：公寓房和独立屋同样拥有建地面积，只不过是按照其所在的楼宇中的建筑面积比例与其它公寓房分享该楼宇的建地面积。举例来说，一幢大楼的建地面积是1000平方米，共建了50套公寓房，如果均是面积相等的两睡房，每个公寓房所享有的土地价值是20平方米。如果该大楼的公寓房有多种房型，1、2、3睡房等，那么就按建筑总面积与建地面积的比例享有相对应的土地。

　　地税（Land Tax）：自住物业享有豁免，但投资物业，独立屋的土地价值等于或超过$2,519,000时，需缴纳$33,812（基本税）及超出部分的2%；投资的公寓房土地价值等于或超过$412,000时，需缴纳$100（基本税）及超出部分的1.6%。

　　公寓房的业主会收到市政府的所谓Council Rates，有人将该份收费通常被误称为“地税”。实际上，Council Rates还是应该称为“市政费”。

　　对土地价值的评估由州政府的财税局（Office of State Revenue）执行，该部门对各个市政的土地阶段性进行评估，并调整相关税率。该部门的网页：www.osr.nsw.gov.au。

二、资金投入及回报差异：

　　*（2）：物业管理费（Strata Levies）：物业管理费所含的内容是多方面的，不仅仅是日常的环境卫生和设备的维护，它还包括物业损毁及重建的保险等。

　　公寓房缴纳物管费多少要看该楼宇的配套设施情况。一些三、四十年前的旧楼只有数层高，没有电梯、泳池、健身房等，物管费相对就低。相对公寓，特别是摩天大楼的配套设施非常丰富，除了电梯等，还有小图书馆、影视厅、多功能房，费用每季度超过$2000都是很平常的。

　　独立屋不必缴纳管理费的解读是有误的，首先独立屋的业主应该为房屋买保险，去年悉尼蓝山山火，及更早些维州山火，因没有买保险而导致资产瞬间“付之一炬”的惨剧并非个案。还有，布里斯班接连两年的洪涝灾害，将物业浸泡于水中，等到向保险公司索赔时才发现，竟然没有保“洪涝灾害险”！致使损失惨重。所以，这条“无需缴纳管理费”是说，业主可以不开支这一部分，但后果自负。

　　独立屋的日常维护开支并不少，新屋的支出可能相对低些。但是维护旧屋每年的开支一定不会少，比如：木板屋数年就要油漆一次、下水道堵塞、房顶漏水等。即使是全新的建筑，如果有个小游泳池，维护费每年至少上千！

　　还可能有一些意想不到的开支，如文雅人士在院墙处种了一篷竹子，没几天邻居抱怨“春笋”侵犯了他家的隐私。那可不是把竹子砍掉就可以息事宁人的，您得刨地三尺（以下）把竹根全部清出才行，非专业人士真的干不了这活儿。请专业人士来，没几K休想。

　　*（3）：独立屋与公寓房的投入与租金回报比正好相反。请看下面的参考数据：

　　据澳洲物业监测（Australian Property Monitors）的数据，截止至2013年12月底，悉尼的独立屋中位价格为$763,169，平均周租为$500；公寓房的中位价格是$541,992，平均租金是$485。

　　悉尼独立屋与公寓房的中位价相差$221,177，价格相差30%；但平均周租的差别只有$15，租金差只有3%！

　　如果都是用来投资，投入20%的首期，独立屋需付$152,634；公寓房付$108,394；也是30%的差别，现金回报哪个高，哪个低一眼就看出来了。

独立屋与公寓房投入和现金流回报状况对买家最终的决定是个关键因素。

　　*（4）：基于独立屋土地增值效益强势，所以建议长期持有。所谓长期，到底要多长？具体时间很难说。在此有两点需要考虑，一是业主的财政状况，如果能轻松偿付贷款（如果有的话），那么能持有多久就持有多久；二是看市场周期情况，从总体上看，澳洲，包括悉尼的物业市场呈缓缓向上的升势，其中又包括数次下跌和短期的飙升。下跌以上个世纪三十年代的全球经济大萧条为最甚；飙升以最近的2000年至2003年，悉尼房价几乎翻了一番为最刺激。持有数十年，翻了几十倍的情况并不少见。仅从上个世纪80年代至今，悉尼房价就翻了三番多！

　　所以，这里的“长期”是相对而言的。如果一定要给出个期限的话，可以参考市场通常每7 – 10年的周期；但笔者更倾向于实际周期，即攀升至下跌的具体时间段，将独立屋至少保留一个实际周期。当然，具体情况还是要视业主自身的财务状况而定。

　　*（5）：公寓房的炒作。用“炒作”这个词，多少有些投机的味道。目前在市场上较为流行的公寓房炒作，就是炒卖楼花。实际上就是在赌从买下楼花到建成这两年左右物业升值的几率。

　　既然是炒作，就具有风险。在悉尼，因买楼花时的价格与收楼时出现负增长的官司不在少数。换句话说，只赌升不赌降，降了就跟开发商打官司。

　　悉尼最令人羡慕和值得记忆的炒作是环形码头靠近歌剧院的“多士炉”。该项目由著名的地产商Mirvac开发承建。买家排队等候在售楼处，据说有人拿下一套后，出来向没能买到的人加价十万转手！尽管是传说，也是非常诱人的。十万啊，转手一挥间。

三、根据个人的实际情况选择：

　　置业不是做白日梦，天马行空，一定要量力而行。这个“力”就是自己的财力。不仅是暂时的资金情况，特别要考虑到财务长期稳定性如何。因为一旦购置了物业，还款至少要相当一段时间，在这个期间，财务状况如果发生较大变化，影响是巨大的。从财务角度出发，买独立屋还是公寓房有着如下区别：

　　*（6）：公寓房由于首期投入相对较少，自住或投资转换方便。所以，不少买家选择买公寓房做为进入物业市场的踏脚石。哪怕只有有限的积蓄，也可以从价格可承受地区的旧物业开始。如果在短期内物业升值理想，那么就将增值部分套现，或将该公寓售出，换个好地段、较大面积、全新物业。简言之，从易入手，逐步升级。

四、长期持有的增长：

　　坊间流传着独立屋的增值远高于公寓房，特别是在长期持有的情况下。但实际的情况是怎样的呢？还是让悉尼物业中位价从上个世纪的80年代至现在的30年数据来说话：

　　从以上这组数据可以看到，从长期来讲，独立屋和公寓房增长的比例相差并不是很大。如2013年的悉尼中位价与1981年，32年的增值，独立屋是862%，公寓房是781%。

　　在此特别提请读者注意的是，这是中位价的增长对比数据，该数据仅供参考，并不代表每一单独区域的增长情况。实际上，有的区可能独立屋增长会远高于此数据，或公寓房增长超过独立屋，这些都是有可能的。而且，增长的时间点或周期也与此完全不同。

　　另外，从这组数据中，似乎可以印证坊间的另一个说法，即：“物业价格每7至10年增长一倍”。

　　此一说法很值得商榷。平均增长的周期和增值比例，要用更长的年度来计算。上面所举出的数据应该说是悉尼物业发展的黄金时段，如果以增长曲线来描述的话，会看到2000至2003年的飙升，及2009至2013年的飙升。假如将年限往回倒推100年的话，增长的曲线则趋于平稳，中间有很少几次较大升幅，也有数次窄幅下跌。房市的波动规律其实更倾向于自然，有喜欢冲浪的朋友会知道，不是每一个涌过来的浪头都可以“冲”起来的，而是每隔十数个小浪后，才会出现3至5个较高的浪头。所以，在海边上看那些冲浪者大部分时间都是在：等待。

五、请善待你的物业：

　　希望能有较高的增值回报，除了等待，还要善待你的物业。正所谓：“一分耕耘，一分收获。”笔者曾经看到过荒草过膝的后庭院、看到过车辆直接停在屋前的草坪上，草坪已被碾压的不成样子、看到过长满了绿苔的游泳池，里面落叶与孑孓共舞、看到过漆皮剥落，壁板破损的外墙、看到过屋顶的雨槽里露出的树枝和无名植物的嫩芽……

　　这样的物业你会买吗？大概不会。即使买的话，首先想到的是拆了重建，而且还琢磨好了要大大的杀杀价。

　　认为只要买了独立屋，多少年之后抛出就可大大的赚上一笔，其实是个误区。因为，天上掉馅饼的事一直是个虚拟式。独立屋平时需要剪草、修缮、打理、刷漆、甚至做些小小的改建装修……都是投入。而投入总是有回报的。不管你买的是独立屋还是公寓房。