新闻背景
由于过去两年澳大利亚房产市场非常火热，而据说海外投资者贡献颇多，2015年来澳大利亚联邦政府陆续在相关文件中公布针对海外投资的可能的新政策。当然目前还有没有实施。维多利亚州政府近日也在财报中公布了可能要针对海外人士征收额外的印花税和土地税，同时Tony Abbott政府也进一步确定了联邦政府海外投资管理新政策实施的计划日期。有些新闻把两个事情放在一起，使得看起来是维多利亚州政府公布了两项新政策。其实完全不是。本文仅仅讨论维多利亚州政府政策并对其剖析。联邦政府的FIRB新政稍后另文讨论。
法律背景知识
首先，我们要了解澳大利亚主要政治管理体系为君主联邦（Commonwealth，即承认英女王为最高政治元首，同时澳大利亚作为一个独立的国家具有独立外交、司法、立法、行政权力），联邦政府和地方州（或者领地，以下州包括领地）政府根据澳大利亚宪法各自拥有自己地立法司法行政权力，同时各自按照不同的税种征税（有点类似中国的国税和地税）。关于澳大利亚购房方面，澳大利亚联邦政府有权收取个人所得税，而州政府则有权收取印花税、土地税。
针对海外投资者的涌入，香港和新加坡过去都是采取了征收额外印花税的制度试图限制。这些地方可以实施这种制度，就是因为没有联邦和地方政府的区别，该地区或者国家政府可以直接控制收税税种和税率。在Abbott政府公布FIRB的收费前，我们就分析联邦政府通过增长土地税或印花税的方式限制海外的房产投资的可能性非常小，因为这是州政府的权力，联邦政府没有权力就此干涉。
其次，维多利亚州政府征对期房购买收印花税针有特别优惠，其征收印花税的税基以期房合同成立时间（合同交换双方签字时间）所购买房产的比例价值计算。也就是说，越早购买期房，购买签约时间越早，税基越低，而印花税税率会随税基降低而降低，从而购买期房应纳印花税的数额非常低。这是购买维多利亚州房产的独有的非常大的优惠，其他州都没有这个优惠，而且此优惠不分是否澳大利亚居民，所有购买维多利亚州房产的人士都可以享受此优惠。（新南威尔士州政府2013-2014年为了吸引投资，和维多利亚州政府竞争，也公布了投资者印花税优惠，适用任何人。但是后来该优惠只针对澳大利亚本地居民。）
还有，维多利亚州政府土地税基本征收政策如下：
自住房和生产初级产品土地（比如农场）不需要缴纳土地税；
只是针对每年评估的土地价值征收土地税（不包括房产）；
税收起征点为土地价值$250,000澳币，针对超过的部分征收；
针对个人持有或者信托持有会有不同税率。
简单说，如果仅仅持有一两套维多利亚州的公寓楼，由于所占土地非常有限，有可能不需要缴纳或者如果需要也缴纳非常少的土地税。其税率也非常低（具体税率参看：http://www.sro.vic.gov.au/sro/sronav.nsf/childdocs/-34FAD0EFBAFF8BE0CA2575A100442101-C580F3A333F4AD44CA2575D10080AD1C?open）
法律解析 维州税法改变
此项税收增长是维多利亚州政府将要公布的新的财报中预算计划征收的额外的针对海外人士的税。该财报预算尚未正式公布，维州财长Tim Pallas透漏会在周二正式公布。
就目前公布的新闻，我们得知会有两项可能的针对海外人士的税收：
海外人士需要支付额外的3%的印花税。
海外人士需要支付额外的0.5%土地税。
财政报告中预计由此两项额外的税收可能会在未来4年给维多利亚州政府带来3.3亿澳币额外的财政收入。
第二项政策意义不大，非常小的增长，除非海外投资者大量购入土地，否则需要缴纳的土地税非常少。而且此项政策致命伤是土地税是州政府税务局征收，是每年要征收的，州政府税务局恐怕没有能力、资金、法权、技术获得持续性的土地或者房屋拥有者的澳大利亚身份信息，或者其否定举证审查成本巨大，实施起来一定有实践问题。
第一项政策如果实行，最大受损者是购买新房现房的海外投资者，或者持有澳大利亚临时身份的临时居民比如学生签证工作签证或者投资移民第一步签证188A签证的持有者购买二手房或者新房现房的临时居民。对于那些往往购买期房的真正海外投资者，由于上述维多利亚州期房印花税的优惠，期房税基非常低，其实影响非常小。
我们应当担心的极端情况是，如果维多利亚州政府改变或者停止适用于海外人士期房印花税优惠并且实行这个印花税增加的新政策，海外购买者缴纳印花税费用剧增，那么对海外投资到维多利亚州购房市场可能会有比较大的冲击。
但是现实情况中上述比较极端需要担心的情况可能性比较小。原因如下：
其一，维多利亚州一直以开放包容为特色尤其对海外移民投资者。做做样子争取选票并且增加点财政收入可以考虑，但是如果要做出真正阻止海外投资的严重的举措，和该政府原则基础不符。
其二，维多利亚州和新南威尔士州一直较劲，明里暗里在竞争。近两年悉尼房产价值增幅惊人，维多利亚州紧随其后。适当调控下没有问题，真要做出亲者恨仇者快的决策阻止海外投资进入维多利亚州的可能性还是比较小的。
其三，过去几年墨尔本市区极其周边高层建筑开发频频获批，其实都是维多利亚州州政府给予的审批。州政府如果真正通过严重阻碍海外投资的政策，恐怕地方市政府对此也会抗争。
综合分析，这些政策尚未实施，甚至具体方案都没有，目前仅仅是政府财务报告中财政预算中希望收到的钱。即使真正实施，一是会有一段时间，另外即使实施，除非特殊极端情况，对海外投资影响其实是非常小的，只是州政府做出的一个姿态。
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