澳洲家庭一半以上的财富在住宅房产里面，澳洲银行的资产有60%来源于住宅房产。所以任何关于房产政策的改变，必然触及到一个庞大而复杂的利益链条。

澳洲的投资房在数量上占26.9%（260万），市值上占23.8%（1.37万亿）。46.6%的近期新房贷来自于投资房。

澳洲有203万的个人房产投资者，人均投资房持有量为1.28套。

根据澳洲税务局最新的数据，2013-14财年，投资房租金总亏损达37亿1千9百万澳币，这些亏损可以通过“负扣税”（点击查看负扣税最详细解读）的形式降低投资者其它来源的收入（2012-13财年投资房租金总亏损达56亿5千4百万澳币，最高峰在2007-08财年，总亏损达90亿6千5百万澳币）。亏损下降的主要原因是利率的不断走低。

2013-14财年里，投资房租金亏损的投资者比例为61.8%，平均每人亏损8,722刀。换句话说，只有38.2%的个人房产投资者是盈利的。

在2015年，投资房为联邦政府贡献了512亿澳币（增值税等），为州和地方政府贡献了45亿澳币（印花税等），投资者卖房的亏损只有34亿澳币。

从澳洲全国范围来看，有53.4%的投资房市值小于50万。相比之下，只有46.9%的自住房市值小于50万。澳洲48%的公寓被房产投资者拥有。

自管养老金SMSF方面，截止到2016年3月，里面的投资房资产市值已达到244亿澳币，占SMSF总资产比例的4.3%。

去除政府拥有的房产后，以下是投资房（独立房和公寓）在各州的数量比例：

很明显，公寓作为投资房的比例要远高于独立房。如果把独立房和公寓的数量合起来比较，投资房所占的比例是（从高到低）：

从澳洲首府城市来看，有35.3%的投资房市值在30万至50万之间，有42.7%的投资房市值在50万以下。相比之下，澳洲首府城市的自住房市值在50万以下的只占31.9%。但是，澳洲首府城市的自住房市值在100万以上的占到了21.4%，而投资房只有13.8%。这说明，在50万以下的房产中，投资房的比例会更大。

澳洲所有首府城市： 纵轴是房价区间，蓝色是投资房比例，灰色是自住房比例

放大到每个首府城市来看，投资房市值在每个城市中位价以下的占到了（从高到低）：

在澳洲全国区域里，前5名的投资房比例，首府城市占据了4个。从前20名的投资房比例区域里，我们可以看到，投资房比例高的区域主要集中在矿业中心和旅游热点地带：

投资房比例前二十名区域（独立房、公寓、综合）

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澳洲首府城市租金回报率 1996 - 2016

目前，澳洲的低利率对租金回报率起到了一定的缓冲作用：

澳洲首府城市租金回报率（蓝色）与浮动利率（灰色） 1996 - 2016

以下是2016年4月份最新澳洲首府城市数据（独立房+公寓），悉尼和墨尔本的租金回报率是比较低的：

中位租金 + 12月增长率 + 回报率，点击放大

2013-14财年里，投资房租金亏损的投资者比例为61.8%，平均每人亏损8,722刀。换句话说，只有38.2%的个人房产投资者是盈利的。投资房租金总收入为387.78亿澳币，总允许抵扣金额为425亿左右，因此总亏损达37亿1千9百万澳币。这个数比2012-13财年减少了34.2%（56亿5千4百万澳币）。

灰色是租金收入，蓝色是净收入 1990-2014

在2013-14财年，有38.2%的投资者是盈利的（776,672名，申报总人数的6%），平均盈利9,332刀。但是有61.8%的投资者是亏损的（1,257,301名，申报总人数的9.7%），平均亏损8,722刀：

投资者盈利（蓝）和亏损（红）与申报总人数的比例 1993-2014

投资者平均盈利（蓝）和亏损（红）额 1993-2014

从年龄来看（2013-14财年），CoreLogic总结出三点：

1. 77.5%的65岁以上人士的投资房回报是盈利，而只有33.1%的65岁以下人士的投资房回报是盈利

2. 从亏损总量上说，45至59岁的人士的投资亏损最大

3. 82.8%的25至29岁的人士的房产投资是申报亏损的
   

投资房盈利、亏损年龄分布 2013-14

详细数据，点击放大

从净收入Net Income （注意，税务局的数据是无法得出原始收入的）来看（2013-14财年），去掉可允许抵扣金额后，年收入在6万至7万的投资者的投资房亏损比例最大：

不同收入阶级申报房产投资亏损的比例

详细数据，点击放大

在2014-15财政年度里，澳洲各州或领地政府和地方政府总共征收了452亿的与不动产相关的税收（是总税收的50.6%），其中最大的三个税种是：

1. 州印花税 184.22亿， 40.8%
   

2. 地方政府 160.13亿， 35.4%

3. 州土地税 66.74亿， 14.8%
   

土地税（蓝）、地方政府（红）、印花税（灰） 1990 - 2015

从2012年6月起，总投资贷款金额增长了74%（房价的升高与交易的数量增加的总合因素）。最高值在2015年4月，142亿。接下来，由于受到澳洲审慎监管局APRA的限制，投资房的利率也开始比自住房的利率高了起来。2016年3月的总金额为120亿，减少了15.4%。46.6%的近期新房贷来自于投资房。

30年澳洲新贷款投资房目的比例趋势（不包括转贷）

30年各州和领地新贷款投资房目的比例趋势（不包括转贷）

根据2016年3月份的统计局的数据分析，有18亿的投资贷款用于新房，用于现房的投资贷款则达到了102亿。

30年投资房贷款中新房比例趋势

如果从用于新房（自住+投资）的总贷款比例来看，2016年3月显示大概有40%的新房贷款用于投资，30年平均值为23.9%：

30年投资贷款占新房总贷款的比例趋势

房产投资者比起自住房主更愿意贱卖房产，因为损失可以抵扣今后的增值税。在2015年，二手房市场总交易额为1840亿，总资产亏损104亿，总资产增值为1730亿。其中投资房的总资产亏损为34亿，总资产增值为512亿。

下图是主要地区资产盈亏的百分比对照表，悉尼和墨尔本的资产亏损百分比是非常低的（自住或投资）：

2015年自住和投资房资产盈亏百分比对照表

在2015年，澳洲共有236,900套房产获批建设（有118,930是中高密度公寓），上次的最高纪录是1994年创下的194,000套（公寓上次的最高纪录在2010年，70,000套）。房产完工高峰将出现在2017年。

在2016年3月的过去12个月里，从总数上来说，墨尔本公寓的获批量最大（56,950套）。从比例上说，公寓的比例在堪培拉占到了80.4%，悉尼为68.9%，布里斯本为63.4%，墨尔本为56%。

2016年3月：12月独立房和公寓获批数（左），以及公寓百分比（右）

澳洲20年房产（综合、独立屋、公寓）获批（灰）、开建（蓝）、完工（红）数量趋势

先给大家看一句话

牛市在悲观中诞生，在怀疑中成长，在乐观中成熟，在兴奋中死亡！

澳洲的房市绝对不是一个统一体，每个地区，甚至每条街道都是一个独自的房市系统。对于悉尼、墨尔本和布里斯本而言，我认为三地的整体房市并不处在兴奋期中，而是正在怀疑和乐观中徘徊。

澳洲央行、审慎监管局等政府机构的风险调控还是做得比较到位的，有效地防止了投机性房市的蔓延。

在澳洲，住宅投资房产是一条重要的财富积累渠道。房产投资者要做的首先是把握住大方向。然后在做具体投资决定的时候，一定要做足功课，全面分析，尽可能地规避投资过热区域。最后，果断出手！