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作者：中诚财富管理
近日，澳大利亚审慎监管局（APRA）对于澳洲银行业的一则评论引起了人们的关注。澳洲审慎监管局的主席WayneByres在媒体会上表示，APRA对于金融业的风险管控将不会放松。
其实在过去几个月，澳洲房地产市场乘着市场最低利率的东风一路高升之际，就有不少声音呼吁政府对相关领域采取动作。在我们之前的文章中也分析过，政府除了采取货币手段，如加息缩表之外，还可以采取一些非常规的措施来达到控制房价的目的。例如土地项目审批的宽紧、贷款审核的标准，印花税减免等政策，都能够起到精准管控的目的。
根据此次媒体的报道，为了实现在今年年底或明年年初为市场降温的目的，APRA或对银行贷款条件进行收紧。例如，限制买房者的贷款比例(LVR)、对债务收入比 (DTI) 提出新的要求、对银行的审核利率进行提高、以及增加对只付息贷款(Interest Only Loan)的限制。
这里我们做几个简单的名词解释，以便大家更好的理解相关举措可能会造成的影响：
"LVR "是"Loan to Value Ratio"的缩写，意思是贷款/房价比，它指的是您的房屋贷款规模占您所购买的房产价值的百分比的计算方法。LVR越高，您借到的钱就越多，也就意味着加的杠杆越高。
DTI是指Debtto Income - 债务收入比，是你的总债务除以你的总收入（税前收入）。澳大利亚非银行贷款机构不适用DTI限额，但是各大银行贷款对DTI有相应要求。澳洲银行贷款通常会对DTI大于7-9的客户进行额外审核，他们的申请将提交给银行专门的信贷部门进行进一步的合算才能获批。
Servicing Rate银行审核利率 – 在您申请贷款时，银行为了保守起见，不会用当前的2%左右的真实贷款利率进行计算，而会采取更高的利率，比如5%-6%，计算您的借贷能力。在您的贷款利率上加上几个点作为缓冲，可以测试您是否可以在高利息的情况下负担贷款。
Interest Only只还利息的贷款产品，就是在指在选择的期限内（通常为5年）只偿还贷款所产生的利息部分，从而降低最小还款额，但是在这期间，您的本金没有任何偿还。如果收紧只还息贷款，很多IO贷款变成P&I本息同还，则每月还款数额会显著提升。
可见，如果APRA对相应措施采取收紧的态度，则会导致很多人贷款金额减小，现金流吃紧，贷款审核变严，从宏观层面上起到对房地产市场的降温作用。
如果大家还有印象的话，可能会记得在2017-2018年，澳洲监管机构曾经采取过相关贷款收紧的措施，再叠加那时央行的加息周期，曾经短暂造成澳洲的房地产的低迷。
当前澳洲正在遭受新一轮疫情的冲击，新冠变种病毒Delta的传播使得澳洲超过一半的州都进入了封城状态，也对原本向好的经济复苏势头造成了负面影响。如果疫情不能得到尽快控制的话，对经济的悲观预期有可能会导致央行在锁紧购债规模以及加息等问题上采取保守态度，不过这对APRA采取非常规手段对房地产市场采取宏观调控的可能反倒变高。
根据The Australian的报道，APRA已经 越来越关注贷款的疯狂步伐，并已致函银行提醒他们注意，在当前环境下管理房屋贷款组合中的风险时要特别警惕。因为当前的贷款增长是在“利率极低、家庭债务高以及房价上涨”的大背景下出现的。
这其中蕴含着一个风险，既在利率极低的时期，人们的债务负担也看起来不那么大，但是一旦加息造成债务杠杆难以负担，则会引起严重的债务暴雷，毕竟澳大利亚的收入增长缓慢，而家庭债务已经是世界上最高的国家之一，超过收入的 180% 和GDP 的 120%。所以我们不能排除APRA开始主动出手干预，在未来一年的时间之内采取行动，对银行房屋贷款政策采取行动。
如果您近期有买房或者转贷的需求，可以早日规划，采取行动。毕竟当前相关政策还没有落地，有些银行也只是在个别贷款产品上进行收紧，仍有很多诱人的房贷产品。如果您的现金流稳定，不妨考虑一下固定利息稍长的贷款产品，例如Fixed Term 2-4年，尽管可能会比最低的产品高零点几个点，但是可以规避掉未来几年升息的风险，为您锁住当前的home loan rate。
此外，如果是做开发或者商业贷款的朋友，也可以考虑非银行机构的相关贷款产品，例如Private lender。这类贷款通常不会对公司收入有严苛要求，放款流程相比银行更为灵活迅速。尽管利率会比大银行高一些（7%-9%），但是能够节约时间成本，在项目审核、建筑贷款放款等方面有着不小的优势。
本周金融市场观察
美股
隔夜美股收盘走高，道指与标普指数再创盘中与收盘历史新高，抗疫概念及软件板块表现强势；能源板块下挫。美国劳工部周四公布的数据显示，在截至7月31日当周，首次申领失业救济人数总计38.5万人，比之前一周减少1.4万人。这个数字符合市场的预期。在过去八个月里，商业形势改善和人员解雇数量减少推动首次申领失业救济人数呈现下降趋势。道琼斯指数上涨14.74点，涨幅0.04%报35499.71点；
标普500指数上涨11.90点，涨幅0.27%报4459.60点；
纳斯达克综合指数上涨51.1点，涨幅0.35%报14816.3点。
澳股
商品
油价周四下跌，纽约商品交易所9月份交割的西德克萨斯中质原油期货价格下跌16美分，收于每桶69.09美元跌幅0.2%。洲际交易所欧洲期货交易所的全球基准10月份布伦特原油价格下跌13美分，至每桶71.31美元跌幅0.2%。
金价周四守在略高于1,750美元关键位的水平，周三金价上涨1.3%，此前有数据显示，美国7月消费者物价指数(CPI)涨幅符合经济学家的预期，较6月份有所回落。
澳洲五大首府城市拍卖清空率及房价走势
CoreLogic的五大首府城市指数本周上涨0.43%。过去3个月澳大利亚在五个主要市场的住宅价格已上涨5.99％，其中悉尼上涨7.75%，其次是布里斯班涨幅达6.38%。
