【地产】澳洲买二手房从选区到成交逐步讲,au-news微信公众号文章

第一步：【选区】

1、东南西北，哪个区好？

以悉尼来说，北面的和市中心，还有一些有waterview房价会比较高。近几年Burwood，Ashfield附近的价格也升了很多。论区的综合评价，基本就是一分价钱一分货。但是因为各个家庭的需求不同，比如：离工作地点的远近、学区的选择、喜欢华人区还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的。

2、我怎么找到关于一个区的信息，以判断这个区的好坏？

一般是在 www.realestate.com.au和 www.domain.com.au 上看最近的一些价格信息，但是，如果是新房或者期房的话，这两个网站的信息量就比较少了。

还有很多网站会提供一些区的信息吸引点击，但是有些一段时间之后就无效了。所以这里我也不推荐别的网站了。

这些是可以参考的信息：平均收入、居民平均年龄、自住和租住的比例、过去几年房价的增长率、犯罪率等因素。

3、买房子，是不是一定要离火车站近？

一般来说，人们认为离火车站近，升值潜力大。但是也有人认为离火车站近治安会差些。澳洲有些区的当地人民会抗议在附近修火车站。我比较看好悉尼新开发的Wentworth Point，有水景，离什么地方都不远，新开发，就像几年前的Rhodes。还有Rossville，步行去Chatswood，价格要比Chatswood便宜很多很多，是投资自住的好地点，还有好的学校。悉尼有些地方房价已经涨了很多，比如Burwood，几年前四十万的两室一厅Apartment，现在新开盘的都是七十多万以上，朝向也比较差。这种地方投资升值潜力已经不高了，不过，这个只是个人观点，见仁见智吧。

4、学区房

学区房顾名思义就是离某些有名的公立学校近的，查学校的排名可以去 www.myschool.edu.au，然后进入你想读的学校，基本很多学校都会写附近哪些区域属于这个学校招生范围，别买了房子再后悔就来不及了，有些地方是一条街，这边是可以上这个学校的，对面就不可以了。或者街的这头可以，那头就不可以了。小心哇！

第二步：【看房】

1、房子的朝向重要么？

一般朝向会是居住舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。和中国相反，澳洲朝北的房间早上阳光很好。

但是澳洲的房子都是临街而建，所以找到完美朝向的房子基本很难的。有舍有得，大致满意就好。

2、我怎么知道一个房子的年龄？

这个都可以查的，问中介也可以。一个好的Building Inspector（建筑检察员）就可以说出一个房子的大致年龄。

第三步：【贷款】（确定预算）

看中房子出offer前，先要搞定贷款的Pre-approval，这样，你就知道自己要看什么价位的房子了。

1、我能贷款多少？

贷款之前，可以到银行做一个Pre-approval，免费的。这样就可以知道自己的预算了。

2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做Pre-approval？

一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。

3、Pre-approval要多长时间能得到结果？

材料交给银行，如果银行贷款经理有空，当天就可以知道结果。

4、Pre-approval的额度，以后真正贷款的时候，额度会变化么？

有可能会变化。原因可能是：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。

对于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bank valuation，银行会把你所要购买的房产进行估价，以这个估价作为指导放款。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。

5、我需要找Broker还是直接找银行？

一般如果正在做Permanent的职位，收入稳定、明确，首付够20%，直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最好找口碑好的，朋友推荐的。

Broker和之前移民时候用的中介差不多。是否用Broker也是因人而异。

6、我选什么银行贷款产品？

新移民大致会用到两种银行贷款产品：

一种有offset功能的，适用于每月有闲钱存进帐户，这部分钱可以直接抵消部分本金，减少利息。但是要注意，减少的利息是通过缩短还款期限来实现的，并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费，$395左右。

第二种就是没有offset功能，利率低些，也没有年费。适合没有闲钱的同学们。

第四步(1):【出OFFER和签合同】（Private Sale/Private Treaty）

1、看了一个房子，挺喜欢的，我该什么时候出Offer？

如果竞争者多，就要早些和中介联系出Offer。

否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer。一般中介会比较滑头，会说很多人喜欢这个房子，让你再加价。这时你的心态要好，如果你乱了，你就输了。给个小提示，你可以去查一下这个房子什么时候Open Inspection的，如果是第一次开放参观，你就喜欢了，那说明会有很多人喜欢；如果已经开放参观超过一次了，说明竞争者不多。我的房子就是第一次开放参观就看中了，三个小时就和中介搞定了，加了五千，中介还想让我加，我直接说，我不要了。过了十分钟后，中介就电话来妥协。其实一般房子多卖几千一万，对于中介来说，多提不了多少佣金，他们的目的是早点把房子卖了，可以去搞下一个单子。当然，这是几年前的事情了，只是个例，澳洲房市现在这么火爆，基本一个房子几十个人抢，我这样的情况，估计近十年不可能再发生了。

2、我该出多少钱，加价还是砍价？

市场规则，如果竞争者众多，一般加价；没人抢，自然可以降价。

3、怎样出Offer？

一个电话就搞定了，有些中介会要求留定金，有些会拿出正式的购房合同，让意向买房者签字。如果卖家接受offer了，也在合同上签字，合同就生效了。

4、Offer要设置有效期么？

一般都会设置一个2-3个工作日的有效期，也好给卖家一点压力，得到尽快的回复。

5、我怎么知道Offer是否被卖家接受了？

一般由中介通知。

6、出Offer的时候，中介可以要Deposit么？

有的中介会要五百刀左右的定金，算作买家的诚意。买家会拿到收据。如果offer被接受了，这五百刀将是10%deposit（江湖称大定）的一部分。

如果offer被拒绝，中介会把钱退还给买家。

7、Offer被接受后，怎么签合同？