新冠肺炎全球蔓延加速了房地产行业的变化。2020年亚太地区各国政府在防止新冠肺炎扩散方面成绩不俗，缓解了疫情对本地经济和房地产市场的影响。然而与此同时，人们感觉目前是多种暂时性因素在支撑资产价值，如政府支持措施、银行宽限处理政策、健康的企业资产负债表等，而这些因素不可能长期持续。随着储备资金日渐枯竭，投资人日渐相信，市场调整将不可避免。
普华永道和城市土地学会的研究人员亲自访谈了134位个人，收到391位个人的调查问卷回复。本报告反映了报告研究过程中完成调查或接受访谈的个人观点，受访者代表了各行业专家，包括投资者、基金经理、开发商、业主、商业银行、中介、咨询机构和顾问。
资本流动而言，2020年的交易量同比急剧下降。其中一部分反映了边境关闭阻止了购买者出行所造成的影响；另一部分反映了一个事实，即卖方拒绝为资产价格打折，希望一旦疫苗交付后市场能够迅速反弹。
跨境资本流动也在下降，尽管韩国和日本开展了大量投资活动，然而投资者采取了避险心态，寻找国内需求较强、受地缘政治风险影响较小的市场。
出于同样的原因，中国也收获了大量的跨境投资，这证明尽管贸易关系持续紧张，外国资本仍将中国视为一个重要的目的地。
今年的投资前景排名显示，投资者持续青睐具有流动性、稳定市场和可靠国内需求来源的区域门户城市。
与去年的报告一样，新加坡仍然是投资者的首选，东京和悉尼分别位列第二和第三。
投资人多年来一直将办公楼视为必选类别。目前，因各类因素，即社交距离、居家办公趋势、经济萎缩以及租客削减成本的需要等，优质办公空间的未来需求仍是个问号，投资人变的更为谨慎。整个亚太地区的受访者普遍认为，尽管与过去相比，员工在家办公的时间更多（也许每周一天），但这不太可能成为一种趋势，起码不像在西方市场那样。
在新冠疫情爆发之前已经是最受欢迎的资产类别，而疫情期间由于网上购物激增，以及制造商开始建立零部件库存（而之前为及时采购方式），物流地产前景看好。但是，尽管物流设施的结构性供应不足意味着需求将持续走高，投资人有以下担心：首先，网上销售增长可能将达到顶峰；第二，随着资本化率的不断压缩，行业对定价的影响将超过市场。冷库设施目前需求也很旺盛，同样是因为网上销售增长导致需求上升。
因疫情引起的网上零售激增再次为之前已存在的趋势推波助澜。然而，虽然长期而言，实体零售的前景严峻，但也并非不可救药。首先，传统零售销售在某些类别依然强劲，如奢侈品和非刚需商品。其次，零售经营者加紧调整他们的资产，通过重新设计以服务本社区，同时引进其他商业形态以及住户。
作为一个资产类别，住宅在经济衰退周期会受投资人青睐。这是因为（尤其是在亚太地区）通常需求会很强劲，而且有良好的按揭贷款和租金支付记录。虽然只有日本有相当数量的机构持有出租物业，超低的国债收益率意味着投资人可能会更愿意接受住宅资产的低回报率。
同零售业一样，酒店业备受疫情打击，主要原因是旅游业几乎瘫痪。尽管在重新设计酒店使其专注于国内旅游业方面仍有一些希望，目前该行业似乎供过于求，很多资产正在售卖，转作他用（例如作为出租住宅）。酒店是目前出现在市场上的首批困境资产之一。
中国- 政府主导的流动性紧缩使得规模较小的开发商无法获得银行融资；
印度- 本地非银行金融公司的崩溃再次为私募基金带来机会。
澳大利亚- 与其他地区经济体相比，澳大利亚的经济影响较为严重，更大的市场透明度可能会在短期内提供更多的购买前景。
表面上看澳大利亚的房地产市场依然表现良好。甲级写字楼的租金水平在2020年第三季度依然保持稳定。毫无疑问，联邦和各州采取的经济刺激措施对房地产市场的维稳发挥了一定作用。
然而，若透过现象看本质，便可窥见当前市场所承受的压力。本地投资人的购买力已然枯竭。悉尼的一位投资人表示： “国内的投资变得非常谨慎。澳洲养老金的投资在经济状况良好的时候也相当保守，所以当前他们更不会在市场上进行交易 —— 眼下的资本市场一片死寂。“
租金水平自高位疲软多年后，最近呈下降态势， 但截至2020年10月， 已然反弹25%-30%。仲量联行（JLL)数据显示， 悉尼写字楼的转租空置率也同样维持在2.7%左右的高位，即13.5万平方米，同比2017- 2018年间只有0.3%-0.4%。
澳洲政府的主要经济支持项目 —— 留工津贴计划（JobKeeper Payment Scheme） 于2020年12月到期（ 小型企业将于2021年3月到期）， 预计到2021年初澳洲国内经济将出现恶化， 大量办公空间将被退租。正如一位受访者所说:“当这些(计划)结束时，需求端经济要素将异常疲软，投资回报也会更低-- 市场上将涌现更多的不良资产。” 然而，由于尚存在不确定性，目前没有人愿意以低于账面价值的价格处置资产。”
虽然市场基本面已然恶化，但截至2020 年11月初，投资市场仍然表现强劲。透明、稳定和成熟的悉尼和墨尔本的写字楼资产向来是海外投资者们的心头好，而在当前的市场环境下，此类资产的避风港属性及长租赁期限（如10到15年）可以为资金提供稳定的收益保障，因此愈发显得有吸引力。
当地一家房地产开发商称，银行已于2020 年停止了止赎，但对于新贷款，“可以看到有更多的限制 —— 从澳大利亚银行贷款越来越难，成本也越来越高，因此我们依然倾向于购买外国资本和债券。”同时， 另一位投资人表示，“利率正处于历史最低点，如果市场认为这种情况会长期持续 —— 非常有可能会持续，那么人们可能会考虑降低房产投资回报率。”
尽管价格有所回落，但投资人仍持乐观态度。用悉尼的一位基金经理的话来说:“如果把一个出租率高的写字楼资产放在市场上出售，尽管目前转租空置率持续上升， 但海外市场对澳洲写字楼资产的需求依然相当强劲，因此你依然可以期待4.75%-5% 的投资回报率。考虑到未来租金增长水平会降低的事实，投资人也会欣然接受更低的总投资回报，但我仍然认为他们对这个市场持相对乐观的态度。”
当前市场面临的主要问题是销售疲软。一定程度上来说，这是由市场定价的买卖价差所致，但也与澳大利亚养老基金保守的投资风格脱不了关系。此外，这也反映了澳大利亚市场在外国投资者眼中的受欢迎程度。就整体比例而言，国际买家在澳大利亚市场一直比其他亚太地区市场更为活跃。眼下由于旅行禁令限制非澳大利亚人进入澳大利亚，国际买家的缺席进一步导致澳大利亚本土买家投资行为的放缓。世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2020年前三个季度的交易量仅为150亿澳元，同比下降46%。一位本土基金经理表示，“我认为在可预见的一段时间内，“封国“禁令可能会成为市场发展的最大障碍，因为我们确实依赖境外资本。”
零售板块也呈现出意料之中的低迷态势， 一位投资者称其资产估值下降了15%。此前一向被视为“刀枪不入”的CBD商区资产受到的影响最为严重。
与此同时，疫情也让住宅房地产市场陷入新一轮颓势。随着新移民和国际买家（尤其是中国人）购房行为的戛然而止，市场的萎靡态势将会加剧。这将进一步打击投资者积极性，特别是在市中心地区的投资。值得一提的是，近年来学生公寓住宅作为一类机构投资资产在澳大利亚市场迅速崛起，眼下因停课和外国学生无法进入澳洲的现状而遭受重创。
物流行业的近况则相对乐观。和亚太地区其他国家市场一样，澳大利亚的物流业发展势头强劲，2020年前9个月的交易量与2019年同期大致持平，约为47亿澳元。
未来，建后出租的住宅资产有望成为澳大利亚市场的抢手货。这一方面由于政府规划和税收政策的变化会导致更多的人倾向于租房而非买房，另一方面投资基金也一向对其青睐有加（将其视为一种保守型投资工具）。与此同时，大城市居民往农村迁移的行为也导致区域性房地产市场的价格和租赁活动飙升。SQM研究数据表示，2020年3月至10月期间，悉尼和墨尔本市中心地区的房屋空置率增长了两倍多，分别达到12.9%和11.1%，与此对应的是许多地域性房地产市场的房租空置率下降了不到1%。虽然受访者普遍怀疑亚太地区的城市居民是否会接受远程工作的方式，但考虑到澳大利亚大城市市中心高昂的住房成本，澳大利亚市场可能会是例外。
注解：《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》反映了在本报告研究过程中完成调查或接受访谈的个人观点。本文表述的观点（包括引文所载所有评论）全部来自这些调查和访谈，不代表普华永道或城市土地学会的意见。
本文出自中英文原文报告，欲了解中文全部内容，请点击左下角“阅读原文”。英文原版请参考以下：
https://www.pwc.com/sg/en/publications/assets/page/emerging-trends-real-estate-asia-pacific-2021.pdf
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