复活节前新屋上市的激增为住宅市场上32年以来最快的房价增长铺平了道路。由于新冠疫情的缘故，现在看房需要遵守防疫措施，且有时间限制。但每个周末，澳大利亚全国各地排队看房的人却络绎不绝。无论是待售物业内的私家车道上，还是物业外的街道上都挤满了看房的人。房产经纪人已不再像往日那样倾心于使用各种花哨的销售手段，如今他们的主要任务是维持好看房人群的公共秩序，抵挡一拥而上的各种签约请求。
CoreLogic的每月房产价格指数显示，
三月份全国房价上涨了2.8％。
这是自1988年10月以后的最快速度，
当时房价上涨了3.2％。
3月的上涨几乎消除了COVID-19对房地产市场的影响。所有的州府城市现在都已回到大流行前的高位，并超过了农村地区的房价增速，而悉尼和墨尔本房价现在也再次上升，领先较小的市场。只有内城区的公寓价格继续落后，但是积极的迹象表明租金和销售价格趋于稳定。
CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，支持住房市场走强的是供需之间的脱节。对于每个上市物业，有1.1个房屋将卖出，这对买家造成了怕错过的强烈担心。
“很多人指出利率绝对是（为什么价格会上涨）的部分因素，但实际上，这是一个关于供需完全脱节的故事，”Lawless先生说。“这确实反映了交易活动和活跃买家的绝对激增。没有太多库存供人们购买，并且有很多人想买。这种情况造成的紧迫性给价格带来了很大的上行压力。”
上月在市场上挂牌出售的房屋数量超过平均水平，但由于购房者抢购，可买房屋的总数降至极低水平。在全国范围内，新房源的数量比去年同期增长了8.1％，比五年平均水平高出3％，但总数量下降到不足25.5％。
悉尼和墨尔本的价格增长加快——上个月分别上涨了3.7％和2.4％——这两个城市均创下历史新高，从而令较大的州府城市反超许多以前在收益率上领先的较小城市。
悉尼的房产价格现在比2017年7月的最高价格高出2.6％，Lawless先生表示，考虑到房价在2019年5月之前下跌了14.9％，而整个COVID期间又录得2.9％的下跌，这是一个了不起的成就。同样，墨尔本的房价已经从2017年至2019年之间11.1％的跌幅，以及疫情衰退最严重期间的5.6％的房价跌幅中恢复过来。
广泛的涨幅正在影响整个市场，澳大利亚农村地区的涨幅为2.5％。霍巴特取得较小的州府市场中最为显著的增长，在三月份房价上涨了3.3％，其次是堪培拉（增长2.6％），布里斯班（增长2.4％），达尔文（增长2.3％），珀斯（增长1.8％） 和阿德莱德（上涨1.5％）。
但Lawless先生表示，这种强劲上涨的周期不太可能持续。尽管一场经济衰退和疲软的经济状况缩短了1988年的周期，并且利率上涨令2003年和2009年繁荣之后的房价增长放缓，但他认为类似于2015年的贷款限制将会是市场放缓的催化剂。
“是否会有另一轮宏观审慎措施？我认为这可能变成了何时有，而非会不会有的问题，”Lawless先生说。“而且发生任何信贷紧缩的时机都极为不确定。这种催化剂……一定会在信贷统计数据中体现出来。”
“所有的目光都集中那些统计数字在整个三月季度的表现上，我认为那类风险较高的贷款指标的任何进一步上升都将触发一轮信贷紧缩。这可能会相当明确地为了确保家庭债务不会进一步增加，或者为了确保我们没有任何类型的金融稳定风险——这些风险由挽救式贷款引起，”他说。
据悉，现在网上一登出待售房产信息后，各种急切的买房询问、出价蜂拥而至。很多房产在几天内就能售出。拍卖大多采取“荷兰式拍卖”（又称“减价式拍卖”），而且都是秘密进行的，透明度极低。
最终价格通常远高于房价的参考范围，也远高于买方手头的首付准备款。这对于占比三分之二，拥有房地产的家庭来说，无疑是一笔财富，但对那些拼命想分一杯房产繁荣之“羹”的人来说，绝对让人心痛不已。
对于任何想参与其中的人来说，房地产市场的狂热令人震惊，甚至让人不安。今年3月，澳大利亚房价的上涨速度达到32年来的最高点，但几乎没有人会对此感到意外。然而，到目前为止，有关部门坚决拒绝管控房地产市场的这种疯狂。
监管机构“静观其变”
澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority, APRA）主席韦恩·伯恩斯（Wayne Byres）在本周的两次演讲中明确地总结了他的态度。作为这个银行业监管机构的负责人，伯恩斯表示，他的职责不是确保住房价格合理，而是保护银行系统的完整性。
这并不是说这两个目标相互排斥。房价出现类似如今的疯狂态势时，历史上往往出现的是宽松的贷款标准。
审慎监管局的负责人和澳联储（即央行）行长菲利普·洛（Phil Lowe）都坚称，他们正在密切关注贷款标准，并准备在情况恶化时采取行动。但到目前为止，双方都不打算阻止这股狂潮。
与以往的繁荣不同，本次房产市场热潮是由房屋自住者，尤其是首次购房者推动的。几年前深陷房地产市场“沼泽”的投资者一直无法抽身，直到最近情况才出现了转机。在嗅到了风向变化，感到有可能轻松获取资本利得后，他们都在抽身而退。
下图显示，截至2月份的一年中，住房贷款激增近49%，首次购房者的购房活动大幅增加。鉴于利率处于创纪录低点（四年期固定利率低于1.9%），再加上州和联邦政府出台的旨在鼓励首次置业的计划，完全有理由预计房价的趋势还将继续。
对于许多首次置业者来说，房贷还款只比所支付的租金略高，在某些情况下甚至更低。
澳大利亚储备银行能做些什么？
对于知情人士来说，储备银行的措施被称为宏观审慎调控。本质上来说，这些都是限制银行放贷程度的工具。
届时，购房首付款可能是20%甚至更多，而不是10%。贷款额可能限制在贷款者收入的三倍，而非六倍。无论采取其中哪一种措施或者二者兼施，可贷款金额都会受到限制，可还款金额也会因此受到限定。
多年来，澳大利亚央行对这些手段嗤之以鼻，认为利率变动是房地产市场管控唯一的真正武器。然而，四年前，澳大利亚储备银行突然对投资者的实施管控，而且收效甚好。当时，只偿还利息贷款（Interest-only loans是房地产投资者的首选借贷工具）虽说没有完全取缔，但受到严格限制，迫使许多投资者退出房产市场，稳定了房地产市场。
现在，澳大利亚央行则面临着一个两难的选择。一方面，房价长得越高，以后的局面就越难收拾。另一方面，如果现在叫停房地产市场的繁荣，甚至是减缓繁荣，则可能会扰乱信心，破坏经济复苏。各位亲爱的读者朋友们，你们如何看待眼下的澳洲房产市场呢？请在留言区告诉我们你的想法吧。
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