本文转自公众号“土澳思维”
除了房价以外，大家买房最大的开销是什么？那就是各州的印花税。由于印花税是州税，每个州都不太一样，但一个字就可以概括了：贵。
首先，州政府是不会理会海外民众的购房成本的。海外民众在买房时除了缴纳正常的印花税以外，还需要再缴纳专门为他们定制的印花附加税。目前，已经有三个州正在执行这一政策，它们是新州、维州和昆州，附加税的税率分别为8%，7%和3%。南澳即将从2018年1月1日起征收4%的附加税。我们的西澳也不甘寂寞，计划在2019年1月1日起征收4%的附加税。你说虐不虐，虐不虐？
虐死啦！通过以下这个表格，我们可以很清楚地看到，在有或将有印花附加税的5个州，海外买家的成本通常高出土澳买家2至3倍啊。
点击放大看，值得你收藏
好了，我们来说说土澳的居民吧。除塔州以外的其它各州政府都会有首次置业的印花税优惠。请注意，我这里需要强调一点，除了印花税优惠以外，各州还有现金返还类的优惠，请不要把这两个优惠混淆了，因为满足这两个优惠的前提条件不一定是一样的，等下说到新州政策的时候，我会提示大家。我们先来看看各州首次置业者印花税的优惠：
在新州，小于等于65万的新房或二手房或小于等于35万的用于自住房的空地可以全免印花税。对于大于65万但小于80万的新房或二手房或大于35万但小于45万的用于自住房的空地可以减免部分印花税。您还需要满足不少的前提条件，比如：
必须用年满18岁的个人名义购买，不可以用公司或信托购买；
合同里至少有一位购买人是澳洲的公民或永居；
至少有一位购买人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月；
您或者您的配偶曾经不可以在澳洲的领土内拥有过任何自住或投资型的住宅地产，同时你们在澳洲任何一个州都没有拿过类似的优惠。比如您的配偶曾经在澳洲的领土内拥有过住宅地产或拿过类似的优惠，那么就算您配偶的名字不在这次的购房合同里也不可以。新州最后这一点测试还是非常严格的，跟我们等下提到的现金返还优惠有很大的不同。
我再提一点，对于买楼花的土澳居民来说，如果是自住目的，印花税可以有12个月的延迟缴纳期限。对于海外居民和房产投资者来说，签约后3个月内就需要缴纳了。
在维州，首次置业者如果购买用于自住房的空地、新房或二手房的合同金额小于等于60万的，就可以享受印花税全免的优惠。对于大于60万但小于等于75万的，维州对首次置业者实施部分减免印花税的政策。与新州不同的是，至少有一位购买人必须在过户后的12月内连续自住至少12个月。整整多出了6个月的自住时间要求，在土澳，也只有维州和首都政府有这么苛刻的要求了。
在维州，如果您不是首次置业者，但确实是在买自住房，对于合同金额大于13万但小于等于44万的自住房购买，政府采取了1%的减免优惠；对于合同金额大于44万但小于等于55万的自住房购买，政府一律采用3,100刀的封顶优惠额度。
维州还有一个针对自住型的楼花或房地打包印花税的特殊减免政策，比如大于三层的中高密度楼花，政策认为合同价的75%是建筑开销，所以不需要交印花税。我们来举个例子，您在猫本CBD买了一个100万的高密度楼花，由于楼花还没开建，优惠额度就是75万，印花税就会按照25万的标准来征收。要注意的是这个政策只适用于首次置业或用于购买自住房的人士，投资者（如买度假屋和出租屋）是没有此项优惠了。还有，这个政策对优惠后的房价上限是有要求的，首次置业的上限是75万，非首次置业的上限是55万。还是我们刚才举的例子，虽然房价是100万，但优惠后的价值是25万，如果是首次置业，25万低于75万，而如果是非首次置业，25万低于55万。都可以享受到优惠。怎么样，这一个优惠政策对于在维州买楼花的自住人士来说是不是非常的赞！让我们新州的小伙伴们羡慕死了。
在昆州，对于首次置业者来说，虽然没有印花税全免的政策，但是对于小于55万的用于自住的新房和二手房或小于40万用于自住房的空地可以减免部分的印花税。如果房价超过了上限或您是非首次置业者，不论房价有多高，买自住房的前35万可以减免部分的印花税。
在西澳，对于首次置业者来说，小于等于43万的用于自住的新房和二手房或小于等于30万用于自住房的空地可以全免印花税。对于大于43万但小于53万的用于自住的新房和二手房或大于30万但小于40万用于自住房的空地可以减免部分印花税。
如果你是通过正规的房产中介买二手房或已经开始建造的房屋用于自住，换句话说，纯楼花合同是不可以的。如果房价小于40万，那么西澳政府还会给你补助最多2千刀的买房相关开销。
在塔斯马尼亚，对于首次置业者来说是没有印花税优惠的，但有新房现金返还的补助。
在北领地，对于首次置业者来说，买新房是没有印花税优惠的，但有新房现金返还的补助。而如果首次置业买二手房的话，小于等于50万的全免印花税；大于50万但小于65万的减免部分印花税。北领地也有类似于西澳的2千刀买房相关开销的报销政策，这里就不详细讲了。如果您是非首次置业者，不论房价有多高，买自住房最高可减免7,000澳币的印花税。
在南澳，对于首次置业者来说，只有买楼花才可以享受到印花税的优惠。印花税的减免与与楼花的工期有联系。所以，有点像维州的政策。对于房价没有封顶，但50万以上和以下的算法是不一样的，50万以下的优惠会更大。
在首都，小于等于47万的新房（这里注意，一般来说，新房包含彻底装修的房子，不过首都堪培拉已经不允许了）或小于等于28.12万用于自住房的空地可以全免印花税。对于大于47万但小于60.7万的新房或大于28.12万但小于32.35万用于自住房的空地可以减免部分印花税。
首都的印花税优惠政策还有三个独特的地方：
需要测试一下您家的收入，例如对于一个还没有小孩的家庭，其总年薪必须小于等于16万，对于有5或5个以上小孩的家庭，其总年薪必须小于等于17.665万；
您（包括您的配偶，就算名字不出现在售房合同里）只需要签约前的两年内没拥有任何房产就可以符合条件了。注意，我这里说的是印花税优惠政策，对于现金返还的政策是不适用的；
如果您满足印花税或现金返还任何一个首次置业的优惠政策，印花税可以拖延5年再交，如果那时还不行，首都政府允许您再拖5年，共10年。当然了，这个政策不是免费的，您需要支付一定的低额利息，目前的年利率在2.59%左右。并且在这期间，您还可以随时提前还款。我觉得新州可以参考一下首都的这个政策。
说完了印花税，就该说说各州首次置业的现金返还政策了。我吐血给土粉们总结出一个极具收藏价值的归纳表，这样一来就好理解了，总的来说大家可以看出以下5个大规律：
点击放大看，值得你收藏
都必须是新房，新房的定义包括买地盖房、楼花、彻底装修或推倒重建；
现金返还至少7千刀，最多是北领地的2万6千刀。昆州和塔州目前还有限时的优惠；
塔州和北领地对房价是没有上限规定的，西澳由于纬度跨越较大，所以就以第26平行线纬度为界，设置了南北两个最高限额。维州、昆州和首都的房价上限都是75万。新州买楼花或建好的新房上限是60万，但自己买地盖房的上限是75万。最后，南澳的上限是57.5万；
新州和北领地要求至少一个签约人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月；维州和首都要求至少一个签约人必须在过户后的12月内连续自住至少12个月；而昆州、西澳、南澳和塔州首次置业者所有签约人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月。比如，夫妻双方买的首次置业房产，新州的夫妻只需一方连续自住6个月就满足条件了，而西澳的夫妻必须两人连续自住6个月才可以满足条件；
最复杂的要数对曾经所拥有房产的判断了，要说清楚首次置业者可不可以拿到现金返还，最好的办法就是大家先看看以上的表格。
鼎盛投资集团（Central Capital Group，CCG）
Suite 604, Level 6, 11-15 Deane St Burwood NSW 2134
