【最新】澳洲物业市场回顾与展望答疑,澳洲鼎丰集团上海分公司微信公众号文章

上周，星狮地产澳洲亚太区营销总监黎国祥先生与澳洲鼎丰集团上海公司在展会上介绍了澳洲物业市场最新概况，现节选现场答疑环节与各位分享：

主持人：澳洲政府接二连三出台的房产新政对海外华人在澳购房到底有哪些影响?

黎先生：政府初衷是帮助澳洲首次置业的群体，并不是抑制海外人士投资，更不是针对华人。从2012年至今，澳洲楼价总体增幅45.3%，其中悉尼和墨尔本的房价增幅更高达70.8%和52.1%，年轻一代置业艰难。印花税和贷款的新政目的是提高澳洲本土以及海外投资者的门槛，延缓投资者购房速度；同时政府也提高了首次置业津贴，帮助和鼓励首次置业者跻身楼市，预计未来首次置业自住交易量会增加。

（下图为CoreLogic 2012年至2017年澳洲房价增长数据）

主持人：澳洲房产是否还值得海外人士去投资？

黎先生：澳洲的大环境其实没有改变，推动房产增值的元素一直都存在，包括：

澳洲在过去的66年来人口持续增长，每年海外移民增长数量稳定，刚需保持强烈；
房屋供应仍未能满足人口增长的需求，仍处于追补缺口的阶段；

还有澳洲稳定的政治和经济环境等，都一如既往地推动着澳洲房产增值，当下的印花税或贷款政策变化不会阻碍房产市场的长远发展。对于海外人士而言，澳洲房产仍具备资产安全配置、稳定增值的优势。

主持人：澳洲人和中国人在澳购房目的和标准有何区别？

黎先生：澳洲人以自住为主，选择标准从自身需求和感觉出发，比较主观；中国人则以投资或孩子留学时期居住为主，更多地考虑区域增值潜力以及转卖时的接盘人群需求，自身的喜好反而会下降至第二甚至第三位。

主持人：为何投资澳洲房产有人不赚钱，有人却获得可观收益？

黎先生：持有时间是关键。澳洲房产是长线投资的产品，如果交割后一两年便转售，收益不会很明显。另外，选择开发商也很重要，有信誉的开发商交房质量相对有保障，房产的长线投资价值更高。

主持人：是什么原因导致近期留学生租房难、租金暴涨？我们的客户在悉尼为孩子找房找了3个月，甚至愿意一次性付半年租金，都租不到房子。而另一位客户在霍巴特也遇到同样的情况。

黎先生：正如刚才所说，澳洲住宅是供不应求的；其次，澳洲房东首选的租客是有固定职业、稳定收入和信誉良好的人群。留学生流动性大，往往到了长假期就难以联系，房东难于管理。因此学生家长应尽早了解市场信息，为孩子的住宿未雨绸缪。

主持人：如何顺应大势及时调整租金？

黎先生：租金一般跟随房价增长。最近3年悉尼和墨尔本房价增长急速，租金虽然都有递增，但升幅未追至房价增长的幅度。现时澳洲整体别墅租金年回报率约为3.1%，整体公寓租金年回报率为4%，八大城市平均数各不同，需要参考各区市场价来调整。澳洲的租赁中介一般会建议业主何时加租，加多少合适，因此选择一个专业、口碑好的中介实现远程管理至关重要。我们国内的销售代理公司和星狮地产澳洲的租赁部门都可以为大家提供这方面的服务。

主持人：2016年澳洲房产市场的增长势头如何？

黎先生：2016年澳洲整体房价增长10.7%，其中悉尼房价增长16%，墨尔本房价增长11.8%，增幅相当大。布里斯班房价增幅4.4%，也在稳定增长中。珀斯房价仍未完成触底，但上季度有稍微上调现象。霍巴特和堪培拉房价增长分别为7.8%和6.7%，这两个城市的人口增长较少，对澳洲整体房价影响不算大。值得一提的是八大城市在上季度都有增长，反映澳洲房产近期正面的变化。

（下图为RPData 2017年1月数据）

2016年澳洲整体房产拍卖成功率维持在70%以上，反映出整体房产市场仍很热。维省、新省、昆省的交易量占了全澳总交易量88.9%，三大城市的房产走势直接影响着澳洲整体房产走势。

（下图为realestate.com.au 2017年3月5日数据）

主持人：2017年澳洲房产有会迎来怎样的增长前景？

黎先生：如刚才提到，人口增长和房屋供不应求持续推动澳洲房产增值，2017年数据显示澳洲经济稳定，通胀低，物价稳定，房产需求量仍处于高位，房贷利率持续处历史低位，因此2017年房价将继续稳定增长。

（下图数据来源于ABS、NAB、RBA）

三大数据统计机构分别对澳洲八大城市和整体房价作出2017年走势预估，SQM Research 预测利息不变、降息0.25%、加息0.25%的三种环境下整体房价分别增长6%至10%、8%至12%、4%至9%；Bis Shrapenl相对悲观，预计本年房价增幅1%至3%；Corelogic相对中肯，预计本年房价增幅约5%。

各城市房产周期不同，需注意影响楼市的基本因素：

悉尼
房价持续上升，物业需求量仍高于供应量，首次置业及投资市场均活跃，成长家庭(BabyBoomers)将由大屋大地转为公寓、联排别墅或单层小别墅。受惠于大悉尼计划，未来20年悉尼西面及西南面社区物业将受市场关注。

墨尔本
房价持续上升，别墅及市中心外的公寓增幅相对明显；2017、2018年交房的市中心公寓数量较多，楼价及租金回报有机会下调；墨市人口增长率仍为全澳最高，有望平衡市中心公寓过剩状况；由于新印花税政策即将生效，购房自住数量将相应增加。

布里斯班
房价平稳增长，由于房价相对低，将继续吸引海外及本地投资者(以墨尔本及悉尼為主)，预计未来住宅需求量相应增加；与墨尔本类似，2017、2018年交房的市中心公寓项目楼价及租金回报有机会下调；近郊别墅及联排别墅较受欢迎，公寓租金回报相对高；黄金海岸房价将可能有大幅度增长。

珀斯
一般相信房价于上半年仍有下调空间；首次置业买家受惠于房价下调及省政府优惠政策，有助楼市回暖；矿业收益年底前有望增长；海外投资相应增长；市区公寓房价有见底回升迹象，2017年可能是投资珀斯好时机。

主持人：Frasers的 Central Park、Tailor’s Walk、Fairwater、Putney Hill等多个项目均为Master Plan规划项目，为何 Frasers特别青睐做大型社区项目呢？

黎先生：大型社区在设计上有更大的灵活性，

提供更多类型的住宅满足各年龄段顾客需要。如在房价高企、几乎没有新房供应的Putney区，我们打造了别墅和公寓社区Putney Hill，让年轻家庭有机会入住传统富人区。
提供一个完善的社区生活环境。如Fairwater，我们在社区内建设人工湖、公园和花园等，提供更舒适优美的生活环境。
塑造开发中区域的新生活圈或提高成熟区的生活质素。如我们将在悉尼西南面处于开发初期的Edmondson Park区，打造火车站旁“衣食住行”一应俱全的住宅新城，以及将在墨尔本的成熟社区Burwood East区内，打造一线品牌购物城及住宅社区Burwood Blackwicks等，通过大型复合社区提升整个片区的生活档次，让物业具备长期保值增值的能力。

（Frasers先后荣获澳洲乃至全球业界颁发的27项殊荣，以下为陈列于销售中心内的部分奖座）