[澳洲房产知识] - 澳洲物业为何被国人“疯抢”？,澳洲黄金海岸旅游生活房产微信公众号文章

外地人在澳洲买房子听起来似乎很麻烦，其实不然，澳洲的外来投资政策在保障本地社区需要的同时，亦十分鼓励外国人前来置业。

同时，在低息环境下，澳洲昆士兰州的房市已从谷底反弹，而且很多地区的供楼开支比较租房子还要“便宜”，因此，在澳洲买房子作投资用途，或者用来供身在澳洲留学或工作的家人居住，都是不错的选择，大前提是海外人士事前必须做足功课，清楚了解澳洲的法例和房市状况。

隔山买牛，也可以是明智的选择！为免房市过热，中国政府近几年来采取了种种限制措施去冷却当地房市，致令国内热钱涌到海外寻找出路，其中一个投资目的地正是澳洲的房市。

根据澳洲外国投资审批委员会(Foreign Investment Review Board，FIRB)提供的资料，在2012年财政年度，中国买家是澳洲物业市场的第三大海外资金来源，仅次于美国和新加坡买家，期间共录得总额达42亿澳元的交易，较2010年的水平大幅跳升了75%。

越来越多非澳洲公民或非澳洲永久居民的中国人，乐于到澳洲买房自用或投资，当中牵涉到多个主要原因。首先是中国房市正处于受控的环境下，当地的金融机构与管理部门都出尽政策避免房市过热，所以很多地方都推出“限购令”等冷却房市措施；第二，中国投资市场现处于改革过程，投资工具的选择有限，最普遍的投资途径就是买股票和买楼，可是如今正值官方锐意冷却房市，民间的热钱和累积的财富又不断增加，结果很多资金于本土苦无出路的情况下，只好到外地寻找高回报的投资工具，澳洲房市遂成为目标之一。

澳元滑落越洋买楼变相减价

世界各地那么多房市，为何澳洲房市会特别获中国人青睐？人民币与澳元落实直接兑换之后，两国货币的兑换价变得更具透明度，中国投资者可以很容易地把澳洲资产的价格兑换成人民币来作比较。跟澳洲本地人买房子的想法不同，中国人不会拿澳洲两个城区的房价来作比较，而是很多时会对比澳洲与北京或上海一线地区物业的房价，如果以等级质素来衡量，澳洲的物业显得相对“便宜”。

再者，澳元汇率已从高峰滑落，如今中国人用人民币兑换成澳元来买澳洲楼，等同变相减价。澳元从2011年7月底录得的1.1075美元历史高位，回落至近日的0.93美元，调整幅度达到16%；期间，澳元兑人民币亦由7.13滑落至5.7，累计跌去两成。

然而，澳元长线不会出现崩围式的跌市，低位会有很强的承接力，所以就出现了一个新的投资概念，就是买澳洲房产来间接“投资”澳元，搏澳洲房产未来跟澳元一并升值。虽然澳元跟人民币的步伐未必一致，但鉴于两国经济的紧密相连，大方向应该一样，假如你认为人民币的长期走势，也应会看好澳元长远走势。

铺路移民宁自置物业不租房

澳洲政府早前推出高端投资者签证(Significant Investor Visa，简称SIV)，也间接增强了澳洲物业对中国人的吸引力。

根据澳洲去年11月底推出的SIV，申请人只要具备500万澳元资金投资在符合要求的投资项目(Complying Investments)，毋须打分，毋须年龄限制，毋须英语水平要求，就可以叩开移民澳洲的大门。虽然申请人直接买入澳洲房产不算是“符合要求的投资项目”，但这些来自中国的富裕申请人要欲移民澳洲，总要在本地找安居之所，而他们绝大部分会选择自置物业，很少会选择租房子。

从投资的角度而论，澳洲房产仍有升值潜力，原因是澳洲经济跟中国经济近乎同步，正所谓“中国好，澳洲好”，假如看好中国经济前景，也会对澳洲经济前景抱乐观态度，而许多中国投资者的心态是，若果中国和澳洲房市一起回升，后者将会跑赢。
前景光明, 房价升势延续数年

澳洲房市前景光明，中位房价于未来3至5年仍有30%至40%的上升空间。跟美国次贷危机的情况不同，加上中国等许多海外买家都毋须向本地银行贷款，现时基本看不到房市呈现泡沫。

大多数澳洲本地人买楼都会向银行贷款，鲜有一笔头支付，至于在中国内地居住的人士如果来澳洲置业，又可否向本地银行申请房贷？曾在多间大银行担任管理层的何智明指出，根据经验，来自中国的很多买家都资金充裕，鲜有向澳洲的银行申请房贷，就算是提出申请也可能只是基于税务上的考虑；再者，一些中国买家不欲将澳洲资产与中国的资产“扯上关系”，故此宁愿不向银行申请房贷。

了解不同城区特质

正所谓“隔山买牛”，许多到澳洲买房子的中国人，未必会十分了解不同城区(Suburb)的特色、优劣和房市表现，他们在挑选房子时应该留意什么？中国买家的确很难悉数了解澳洲每一个城区的分别，但作出买楼决定前始终要做一点功夫，认识一下各个地区的人口状况、发展规划、居民收入水平、教育及基础设施等。此外，交通便利与否亦很重要，在澳洲，很多优质物业都是靠近火车站、主要交通网络和市中心(CBD)。中国内地和香港等海外投资者来澳洲买房子，不外乎是用来自住、出租或放眼于物业的长线升值能力，他们到澳洲置业前宜先了解一下政府的规划方向。

慎选开发商

找对了地点之后，选择一间质素好的物业也很重要，从投资的角度而言，买房子一定要买质素好的，最好是拣选哪些有口碑和信誉良好的开发商所负责的楼盘，正所谓树大有枯枝，个别发展商可能会“说一套，做一套”，未有严守所承诺的用料和规格。

澳洲是中国学生的热门留学地点之一，他们到步之后自然需要找地方居住，所以很多有经济能力的父母都会考虑在这里置业，一来可供子女或他们未来移民澳洲时居住，二来可以作为一项投资。

留学生自置物业划算?

如果留学生要在澳洲逗留一段长时间，他们值得考虑在这里置业，这样做的话除了不用担心遭业主“迫迁”，可以有一个稳定的居所，他们还可以把部分房间分租出去，用租金来帮补收入；再者，澳洲住宅物业长线具有一定的升值潜力。当然，身在海外的家长如欲在澳洲买物业供子女居住，必须留意FIRB对海外人士到本地置业的一些限制。留学生买房如果所购置的是新房子，分租房子是合法的，而且不需要再提出申请；当留学生毕业后要返回中国，房子也毋须立刻卖掉，只要该套房子买回来的时候是全新的。

澳洲临时居民(Temporary Resident)或非常居澳洲的海外人士(Foreign Non-resident)，都可以在澳洲购买新建房子作投资用途。打算在澳洲购置投资物业的海外买家，事前必须做足功课，首先是分析宏观条件，再看目标地区的发展趋势、物业放盘后平均需要多少时间才成功转手、住宅空置率和租金回报率等资料。提到租金回报，出租物业如果有5%回报已经很不错了，而海外买家可以委托本地的中介代为收租及处理相关事务。

海外人士到澳洲买楼常见问题

（1）我是外地人，可否到澳洲购买物业？

澳洲欢迎海外人士到澳洲购置物业，但你可能需要向FIRB提出申请。根据《1975年海外收购与兼并法》，国库部一般情况下会在收到申请后的30日内作出决定，有关批准的有效期为12个月。你可以透过FIRB的网页www.firb.gov.au在线申请，没有任何费用。假如你在提出申请15个工作天之后还未通过电邮收到结果，可以电邮[email protected]查询。当然，购房时律师也可以代办所有相关手续。

（2）我还未决定要买何类型住宅，可以预先申请批准吗？

不可以，你必须向FIRB表明你打算购买的住宅物业类型，但你可以同时申请购买多于一间住宅物业。临时居民（TemporaryResident）只可以购买一套二手房作自己的主要居所，但若果是购买空置的新建住宅，或者是购买二手房作重建，数量则不受限制。所谓的临时居民，指任何人士持有临时签证，获准在澳洲连续逗留12个月；或者是持有过桥签证，同时已提出永久居留的申请。

（3）出租或出售物业，是否同样需要申请？

临时居民所拥有的二手房只可自住，不可出租，但新建住宅、建于原为空地的住宅以及经过重建的住宅部分，都可以租出去。出售物业时，只要你符合买房申请时的条件，毋须再提出申请。

（4）我是临时居民，打算买一套物业自住，可惜自己无力负担，我身在海外的父母可以买一套房子给我吗？

这要视乎所购买物业的类型，因为并非居于澳洲的海外人士只可申购买空地或新建住宅，而不能购买二手房。不过，如果他们是购买一间二手楼拆掉再重建，就可能提出申请。

（5）我看中了一套新建住宅，发展商发给我一封预先批核信，并告诉我不必向FIRB提出申请，这是真的吗？

假如发展商事前已获准把住宅单位售于外籍人士，这意味着你毋须再提出申请。另外，如果你是计划购买1999年9月之前被界定为综合旅游度假村(Integrated Resort)之内的住宅房地产，也可获豁免申请。

（6）我居于海外，亦没有澳洲临居签证，但我会定期到澳洲探亲，我可以跟拥有公民或永久居民（PR）身份的亲人合资买一套二手房吗？

所有外籍人士到澳洲买房都必须向FIRB申请，作为非常居澳洲人士，不管你是自己出资或跟任何合资格人士(公民、PR或临居人士)合资，都不能购买二手房，除非合资者是你的配偶，拥有公民身份，并跟你联名置业。

（7）我是外籍人士，而我的配偶是PR，我们打算联名买房，这又需要申请吗？

虽然你的配偶可以自由卖物业，但你依然要向FIRB提出申请。

（8）我持有457签证，可否在澳洲买房子？

只要你签证容许你在澳洲连续逗留12个月以上，并获得FIRB批准，你便可以购买任何类型的住宅物业。另一方面，任合人持有的临居签证有效期若只余不足12个月，但只要是发出签证时容许你连续逗留澳洲逾12个月，你也合资格申请买房子，包括二手房。