【中国房产】中国房地产税真的要来了?!

2015年08月06日 澳洲若晨集团






8月5日,经过调整的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,34项最新立法任务亮相,其中就包括备受关注的房地产税法。房地产税立法及其说明的起草工作由全国人大常委会预算工委牵头,财政部配合制定。
目前流传较广的版本是未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式,确定房地产税的起征点。即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房,免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定,不会“一刀切”。
房地产税要交多少?

房地产税如何设计,征收范围和税率如何确定,要不要设“免征额”,是民众最关心的话题。


对于房地产税的设计思路,施正文认为,现阶段针对房地产的税主要在交易环节,对抑制投机、稳定房价发挥作用并不明显,未来房地产税将会增加房地产保有环节的税负,并以房地产的评估值为征税基础。


对于征收范围,施正文认为应该设立一定的免税面积,“免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。”施正文说。


对于免征额和税率,目前官方并未释放任何信息。但是,施正文建议,对于免征面积,中央可以设定一个最低的标准,在此标准之上,各地免征面积可以自行决定是否上浮。


而对于税率,施正文建议可以设定一个税率区间,不要太高,各个地方在这个区间范围内自主确定具体税率。“目前国际上普遍税率标准是1%,中国可以低一点。”


据了解,此前,上海在房地产税试点中适用税率暂定为0.6%。征收对象为增量房,即上海市居民二套房及非本市居民新购房,且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。


房价会大跌?那些房子多的人要破产了?

一听说要征收房地产税,无房族特开心:快收税!收完房价就跌下来了!房价跌了我就可以买房了。


然而现实是残酷的!通过房产税打压房价,可能只是无房者一厢情愿的想法。房产税确实能在一定程度抑制持有多套房,但从经验看,很多地区,包括我国的香港地区,都有房产持有税,但无法靠此而阻拦房价波动,某些年份房价依然上涨,比如香港房价已连涨10年;上海自2011年开征房产税以来,也未能明显压制房价。从国内征税前景看,将来我国房产税的税基和税率,将总体小于发达国家,对房价的冲击没想象得那么大。


想想纽约、伦敦、东京吧,他们都有房产税,但房价却依旧高高在上。所以,假如你生活在大城市,在中心区拥有多套普通住宅,没必要因为害怕“累进型”房产税而卖房子。你完全可以通过出租的方式将税负转嫁出去。至于破产一说更是无稽之谈。


立法初稿基本成形

早在2011年,上海和重庆就率先启动了房产税试点,前者征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房;后者则是个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。


但试点并没有产生多大的影响,时过近4年,试点也没有扩大范围。而在2013年11月的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及房地产税,并要求“加快立法并适时推进改革”,这也是中央文件首次提出房地产税立法的问题。现如今,房地产税立法终于被正式列入立法规划。


施正文说,各地房地产市场进程和状况不一,对房地产税的态度也肯定不同,但我国已经明确了税收法定原则,改革进程可以适时而动,但是不能没有法律在前。“比如有些城市需要出台房产税政策,调节市场,但没有相关法律文件,就不能开征。”

此前中国社科院财经战略研究院的年度报告中就提到,房产税改革应该协调房地产各个环节的租、税、费制度,对房地产交易环节实行轻税,而提高交易完成后的所得税负。这样既能鼓励居民由于工作和生活的需要改善自身住房,又能精准打击房地产的投资投机需求。


目前房地产相关税收主要在建设、交易环节。其中,房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前,个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。


现行房地产税制已不能适应当前经济和社会发展需要。对各类房地产统一开征房地产税,统筹推进相关税费改革,有利于促进房地产市场平稳健康发展,逐步培育地方税种,推进地方政府治理方式的转型,调节收入和财富分配,促进社会公平。

近两年难真正落地


2008年全球金融危机以后,我国房地产市场曾出现较大起伏,每次房价上涨速度和节奏过快时,就会有关于房产税的声音出现,它一直被视为是平抑房价的杀手锏。


此次房产税被列入立法规划,究竟何时出台备受关注。本届全国人大常委会的任期是到2018年,列入立法规划意味着这期间房地产税方案将会被审议或者通过。“但是从正常节奏看,今年应该不会上会审议,明年可能会经过审议,但也未必通过。如果本届不能通过也很正常,预算法等影响面较大的立法就有过先例。”施正文说。


房地产税立法内容主要涉及几个方面,包括将各类房地产纳入征税范围,制定科学有效的计税依据,设定合理规范的房地产税减免范围,强化房地产税征收的执法保障,最大限度保护纳税人利益,在确定适用税率方面给予地方政府一定的自主权等。

在房地产税立法完成后,《城镇土地使用税暂行条例》和《房产税暂行条例》应该会被废止,房地产相关的契税也会进行改革,土地增值税会被逐步取消,相应的《土地增值税暂行条例》也会被废止。


这些调整直接关系到地方政府财政收入等实际问题,首先需要考虑的是稳妥问题。施正文表示,房地产税与地方政府税收关系更为密切,在税率的制定和减免范围上,地方人大会有很大的自主权。所以,即便税法真正通过,也未必意味着在全国统一落地。“有些地方可能减免范围会小点,有的地方可能就会大点,而有的地方甚至可以不征,这都有可能发生。”施正文说。


目前,学界普遍认同“豁免征收面积”的制度设计。即根据所在地的住房情况,划定人均基本居住面积,在人均基本居住面积以内的住房面积免予征收房地产税,对基本居住面积以外的住房面积,课税征收房地产税。


施正文表示,房地产税法应该根据有益于纳税人的原则,设定人均豁免面积的下限和税率的上限,地方再根据实际情况灵活执行。

近两年难真正落地

2008年全球金融危机以后,我国房地产市场曾出现较大起伏,每次房价上涨速度和节奏过快时,就会有关于房产税的声音出现,它一直被视为是平抑房价的杀手锏。


此次房产税被列入立法规划,究竟何时出台备受关注。本届全国人大常委会的任期是到2018年,列入立法规划意味着这期间房地产税方案将会被审议或者通过。“但是从正常节奏看,今年应该不会上会审议,明年可能会经过审议,但也未必通过。如果本届不能通过也很正常,预算法等影响面较大的立法就有过先例。”施正文说。


房地产税立法内容主要涉及几个方面,包括将各类房地产纳入征税范围,制定科学有效的计税依据,设定合理规范的房地产税减免范围,强化房地产税征收的执法保障,最大限度保护纳税人利益,在确定适用税率方面给予地方政府一定的自主权等。

在房地产税立法完成后,《城镇土地使用税暂行条例》和《房产税暂行条例》应该会被废止,房地产相关的契税也会进行改革,土地增值税会被逐步取消,相应的《土地增值税暂行条例》也会被废止。


这些调整直接关系到地方政府财政收入等实际问题,首先需要考虑的是稳妥问题。施正文表示,房地产税与地方政府税收关系更为密切,在税率的制定和减免范围上,地方人大会有很大的自主权。所以,即便税法真正通过,也未必意味着在全国统一落地。“有些地方可能减免范围会小点,有的地方可能就会大点,而有的地方甚至可以不征,这都有可能发生。”施正文说。


目前,学界普遍认同“豁免征收面积”的制度设计。即根据所在地的住房情况,划定人均基本居住面积,在人均基本居住面积以内的住房面积免予征收房地产税,对基本居住面积以外的住房面积,课税征收房地产税。


施正文表示,房地产税法应该根据有益于纳税人的原则,设定人均豁免面积的下限和税率的上限,地方再根据实际情况灵活执行。


房地产税立法已经正式进入轨道,但这项改革实施难度比较大,涉及房地产这个税收体系,地方财政和政府公共服务治理等问题,且实施主体在于地方政府,因而最近两年内不太可能落地。

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