VENTUS今日当评委——楼花，新房，二手房之大比拼！,澳洲大众地产投资集团微信公众号文章

1. 新房

优点

新房对房屋维护要求很低，一旦房屋完工短期内出现问题，买家可以要求开发商对此进行相应的维修。因此，对于精力有限，不打算花太多精力打理房子的投资者，新房可谓首选。

新开发的项目一般拥有较先进的采光及空间设计，整洁且更具时尚气息，较易获得买家的青睐。大部分新建公寓项目还会提供完善的配套设施，如泳池、健身房、桑拿室、水疗、活动室，甚至是小型私人影院等等。

因此新物业，尤其是那些靠近就业中心的项目，更容易吸引到收入稳定的优质租客。

较旧房来说，新房的先进材料及设计更环保，更节能，每年可以给买家省下不小的费用。

从税务角度来说，新房可使买家在较长的时间内申报更高的折旧以达到合理避税的目的，从而间接地增强了买家的现金流。

缺点

新房的价格一般比同区的旧房略高，原因包括逐年增长的建筑成本（材料及人工等），以及比旧房更加现代化的设计。

2. 旧房

优点

价格波动较同区内的新房低。

部分旧房可以通过翻新装修等方式给买家带来即时的资本升值。

缺点

维护费较高，而且一旦翻新装修，将会造成翻新期间内的租金损失。

较难吸引优质租客，除非买家肯花精力物力改造翻新。

比起新房，旧房存在许多不确定的风险，例如：难以察觉的管道渗漏等，挑选不当将会在日后给买家带来诸多麻烦。

由于旧房的折旧一般较少，在负扣税的方面没有优势。

如果物业过于老旧，租金回报较低。

对于海外买家，政府对旧房的购买有限制且需要申请，除非拥有长期签证。若买家在签证过期前永久离境，还必须及时出售物业。

3. 楼花

优点

前期投入很少。一般开发商只要求买家支付房价10%的首付到信托账户，到成交前所得的利息由开发商和买家平分。买家更可以通过Bank Guarantee的方式支付首付，期间所得利息全部为买家所有。选择优质的楼花，在成交前房价就可能有很好的涨幅，相对于10%的首付，买家可获得丰厚的投资回报。

澳洲政府对海外买家购买楼花方面没有任何限制，方便自住或投资的需求。自2012年7月1日起，新州政府对投资者的$5000补贴只适用于房价在65万以下的全新物业及楼花。自2012年10月1日起，新州政府对首次置业者的$15000补贴也只适用于房价在65万以下的全新物业及楼花。

楼花还拥有前面提到的新房的所有优点，买家更可享有更高的折旧。

缺点

在某些地区，如果之前没有同类型的开发项目，楼花的定价会缺少历史数据的支持。

对于实力不足的开发商，如果动工前楼花预售没有达到一个相应的比例，有可能会造成项目的推迟，并且影响买家的自住或投资的计划。

为了方便广大购房者，现将新房与二手房的优缺点进行如下总结：

房屋种类	优点	缺点
新房	低维护、时尚、易出租、税务优势	价格稍高
旧房	价格较低、可通过返修升值	高维护、低租金、不适宜海外买家

第一回：二手房 VS 新房

很多人在买房的时候会纠结到底购买二手房还是新房比较划算，新房价格上有优势，二手房则大多位于相对较成熟的社区，生活便利。如果新房建在成熟社区，那自然是最好不过了。

房产规划师Pressley指出，新建住房一般是陆续分批推出的，人们的买入价可能比上一期的买家要高出2万元甚至更多。“一个地区的人口增长并不一定等同于它的投资价值。假如你以45万元购买一套一期住房，一年后的二期住房定价是47万元。再过一年三期住房的定价是48万元。但不管怎么样，你的一期房屋价格永远要低于新推出的房屋。

物业估价师和投资者往往依据最近的销售数据来判断资产的价值。如果市场上有大量同类房源，那么它的价格将高不到哪去。除非它有什么特别之处。

比起二手房，购买新房更划算。“你不需要花额外的钱装修，所有的设备都是新在，在保修期内，未来很多年，你都不需要考虑更换烤箱、灶具和洗碗机。新开发的房屋沒有多少隐性的投资成本，老房子则不然。” 另外新房更受租客的欢迎，可提高租金回报。购买新投资房，还可获得税收优惠。

Porlier表示，自从全球金融危机之后，房产投资赢得更多关注。“人们看到股价大幅下跌，而房价却相对稳定。投资者开始再度关注这项长期稳定的投资选择。”

通常来说，澳洲的移民生活很稳定，很悠闲，过了几年经济条件好了，有了闲钱华人就开始想做房产投资来赚多些钱。怎么做呢？这时华人搬出来“老绝招”---翻建旧房。

老赖正是其中一位。在所有朋友的鼓励支持下，决定不投资新房翻建旧房。于是去找人画了图纸，到政府相关部门一申请，几周批审就下来了。老赖激动地要开工了。

首先要加大客厅，加伸厨房，尽最大可能减少后花园面积，再加两堵墙三面门，又多出一个卧室外加一个厨房，掀开屋顶后又多一间，最后调整一下预算再追加一间洗手间。一阵尘土飞扬后房子完工，房子足足大了一倍，光鲜亮丽，老赖皆大欢喜。整条街就属老赖的房子最气派，兴奋的老赖连邀请朋友来家里都更加频繁了。

刚欢喜没多久，因为贷款要让银行来估价，老赖自信满满地把房屋估价员请进家测量地皮，然后请房屋估价员看逐个房间的构造。奇怪的是，房屋估价员没有进老赖的崭新超大卧房，连他新建的SPA大浴缸看都不看一眼。老赖正在纳闷时，没几天房屋估价出结果了，让好多老赖的朋友大跌眼镜，估价居然和去年的相差无几，甚至比邻居的小房子还少。老赖这些年省吃俭用的积蓄，十万澳币的翻建费泡汤了，老赖面上的笑容一去不复返。怎么会这样？

按中国人的老思维，把老房子翻修扩建后，房子加固变新再变大，又加重质量，这房价是上涨无疑了啊，真正要关心的是上涨多少才对。可老赖和一大帮朋友怎么都没想到，房价居然几乎没变，这就等于不但白忙了这半载一年，而且十万澳币的翻建费灰飞烟灭了。

错在哪里呢？老赖把华人的老思维搬来澳洲，这是华人的习惯思维。这错了吗？没有！华人的思维也没错，错就错在把华人的老思维挪用在澳洲这块地方。

一言以概之：物以类聚，人以群分。

原因是在澳洲，居住的区域是严格划分等级的，中国人则将其分为富人区、中产阶级区和穷人区。如果要再细分的话，还有根据民族、语言和宗教划分阶梯等次。

澳洲人买房毕竟和占澳洲人口仅5%的中国人是有分别的，他们买房不光是为了抵挡风吹雨晒、住的舒服，更重要的是尽可能给自己在未来几年的居住环境找一个文化定位。

澳洲人买房并不是先确定一个价格比如说30万或是70万，然后开车到处找这个价位的房子。而是在买房前先选几个区，然后去了解居住环境，比如区域文化背景、规划风格，街道公园和升值前景比较。然后再选定房屋代理人，仔细交代所喜欢的房型和前后花园种类，最后再在敲定属于自己价格范围内的房子。

所以在澳洲的某一条街道上的房子虽然外表各异，但总面积相差不大，年代也相差不远，价格也自然属于同一个档次。也就是说虽然你翻新旧房，但总面积不变，仅仅夸大居住面积不能改变等级，或令房屋有明显增值。反而会因为和原来设计不协调，色彩不搭配而减少大部分人的认同感。

因为澳洲的市政厅民主宽容，尊重房主自由，才允许老赖家后院的两颗大树因割地加建新房而被砍掉，可是翻新房屋后的墙色和瓦片不协调，原本般配的后花园因扩建而减少甚至变成过道。大树变得突兀，绿草地也没多少了。大部分的华人移民喜欢，但并不合下一个买家和市场的胃口。

有时在一些价格不便宜，规划良好的地区，也常会看到一些人在翻新旧房，虽然各有各的原因，但一打听，大部分都是华人移民，因为把原居住地的文化带来澳洲，又不熟悉当地的文化沿袭，于是便冲动地申请割地、翻新、加建。

通过老赖的经验，也给华人移民一个建议，当大家在考虑翻新旧房时，不妨多考虑考虑，割地翻新是不是真正适合呢，省出时间，再把同样的钱投资在中上层阶级居住区的新房是不是更好呢？

新房 . 胜

第二回：楼花 VS 二手房

许多客户在置业澳洲的过程中，受到二手房价格更为低廉的诱导，会选择购买二手房。但二手房真的比期房更为低廉么？我们不妨以同样地段的期房和二手房来做比较，假设期房价格为60万，二手房价格为45万，然后我们来分析一下买二手房不如买期房。

首先，期房首付仅为10%,但二手房首付为20%.买期房首付仅需10%,则首笔支出为6万。

但是买二手房首付为20%,45万的房子，首付为9万。

第二，买新房有补贴和印花税减免的优惠。根据新洲政策，到2013年年底，购房在65万以下的购房者有1.5万的补贴，如果是首次置业，更可享受到印花税的部分减免。60万的房子，大概只需交印花税1.5万。假设此60万的期房是两年后交房，则首付的6万有5%的年利息，其中仅一半利息付给开发商，二年后交房有3000利息。则两年后交房时的支出为：6万减去1.5万的补贴和3千的利息，再加上约1.5万的印花税，则交房时支出为63000.

但是购买二手房就没有这方面的优惠政策了。

第三，我们来分别计算一下买期房和二手房在交房后的收支：

期房：

还款利息：$489/周

物业管理费、杂费、水电费：$100/周

每月支出：$589/周

全年支出：$7068

租金收益：$600/周

全年租金收益：$7200

在澳洲有收入的纳税投资者，购买投资房，经营房产的亏损可以累加到当年工资收入中抵税。由于还款利息和租金收入通常情况下正负抵消。投资房，特别是新房最大的账面亏损来自新房折旧。第一年新房账面折旧约为$12000,可以全部用来抵消收入，节省纳税总金额$12000x30%（税率）=$4000.

物业增值： $48,000 /年（按照8%的年升值率计算，此升值率仅为悉尼平均水平）

房价增值是投资者最大的收益来源，这部分钱虽然不可能每周兑现，一般建议每2-3年通过重新估价贷款从银行提现出来。