Alan Liao

【问】近年Blackstone提出一个“最后一英里”理论，这是一个怎样的策略？

答：首先是我们对产业发展有一个判断，就是对“最后一英里”的需求有一个认知。但光凭这个就行动显然不够。在过去的5、6年，澳洲办公楼价格翻了一倍，物流仓库价格也翻了一倍。办公楼的租金可能涨了60-70%，但物流的租金只有30-40%涨幅，所以，从回报来说，不是随便买都对的。

这种物业要满足几个条件，一是离CBD不能太远，二是连接机场港口的交通要畅顺，三是附近的住宅密度要够高。满足这些之后，我们才看价格、土地、建筑、租约等等。还有一个非常重要的条件，就是大卡车必须方便出入。

看完这些之后，我们还要把周边的物业都过一遍，他们的租金是什么水平、空置率怎么样、有没有竞争对手等等。

就比如Thomastown这个，周边物业的租金已经是$80-85/平方米，而我们买的时候租金才$60/平方米，还有不少上调空间。由于起始租金相对较低，所以我们购地的价格也低，不管从风险控制、还是长期增值空间来看，都比较理想。

从地段来说，墨尔本人口密度最高的是在东边，可是缺少适合做物流中心的建筑，有一条连接东边和北边的隧道在修，而隧道的出口，就在离Thomastown这块地不远的地方。

Altona North 这个在CBD西边，但离城比较近，而且不远处就是主干道的出口，东面紧邻的就是大片的居民区，现在这个物业已经有一半改作羽毛球中心了，土地用途是Recreation休闲娱乐，这是向住宅用地rezone的最后一步了，所以潜力很大。 

另一方面，我们看现有的租客，有70%是澳洲的上市公司，也就是说收入已经有比较好的保障。

大家可以比较一下自己买房的过程，这样的商业选“房”标准，是不是很不一样。

我们不会追求高大上的地标，没有太多市场情绪的影响，也不去关心今天的拍卖清出率多少，利率涨跌多少，更不用担心房价太高引起监管部门的打压。能够在基金预设的时间内，做到年化回报率10%以上，就是我们的目标。

【问】刚才所说大部份是物业的外在因素，那么物业本身，你会看什么呢？

答：不管买什么物业，其实我们都会从三方面来衡量的，一是看它的土地，zoning有什么限制，有没有增值的潜在条件；二是看地上的楼，有没有缺陷，有没有改进的空间；三是看租约，谁在租，回报率多少，什么时候到期。

这三个方面都是有价值的，但我们通常会分开来评估。有不少人最最看重租约，认为商业物业就要追求回报。但，我认为租约相对来说并不那么重要，因为这部份每一天都在贬值，价值最大是刚签约那一天，到租约期满，就没有了。

我最看重的是土地，因为长期来说，地是最保值的，评估时，占的比重会最大。只要地是好的，楼是好的，租客如果走了，我们可招新的租客。中间需要空置多少时间才能找到，有没有可能通过调整租金，把损失补回来，这些才是我们买之前要想好的。

也正是因为看重土地，“最后一英里”的策略才更显得合理，因为它首先不愁租，地又很大，本身已经在居民区，或者非常靠近居民区，一旦有机会Rezone，利润可能翻几倍。

当然，我们看项目时，是要判断在没有Rezone的情况下，是否还值得做。远景是藏在土地里，我们不会把它拿来作为宣传的重点。

【问】你说年化回报率10%以上是可行的，能具体说一下如何做到吗？

答：每个项目其实都不同，但我们可以讲一下操作的概念。

首先当然要买得便宜，这样可以争取拿到7%左右的租金回报。然后我们会跟银行借50%，因为从银行拿到的利率只是2.5-3%，那么与租金收入之间的差额，可看作是补贴到自有资金的回报上来。这样我们就有8-9%左右的回报率，并且还有未来的资本增值。现在低利率会保持一个长时间，对我们这样项目操作非常有利。

不要忘记，所有商业物业的租金每年都会有固定增长，一般在3%-4%左右，而这个增长，将会直接反映在物业的价值中。

在这个基础上，因为我们买的是面积很大的地，1-2年不涨有可能，几年下来一定会有资本增值。假如我们再有机会装修提升、分地或Rezone，10%以上不会难的。

【问】你怎样看商业地产的风险，为什么只跟银行借50%呢？

答：商业地产的风险管理要比住宅地产好得多。因为它的租约比住宅的严格很多，业主会要求租客一签就签5年，要交一大笔保证金，还要Director的个人担保等等。正常情况下，是没有问题的。

可是，这个世界总会有你预想不到的事情发生，比如金融风暴，比如新冠病毒疫情。这样的事件不常见，但是在基金运作的5、6年周期里，是有可能发生的。一旦发生，会造成租金损失、物业贬值，物业价值大跌超过20%也是可能的。这个时候，要维持80%的借贷率，银行就会要求你补充资本。

但大跌也只会是1-2年时间，只要我们留出一个资本的缓冲区，就能跨过危险期。所以银行的低利率虽然要利用，但不是借得越多越好，我认为贷45%-50%才是合理的。

说到借贷比率的高低，这里要搞清楚一个概念，买住宅之所以能借到80%，甚至90%，并不是房子能够支持你这样借，而是你要把自己所有的其他收入都搭进去，再加上所有的消费支出要被查个遍，银行才借。在商业地产，我们不做这样的事情。

【问】一般人买房，是要10万、20万、30万…这样把钱存够了才能买，但在这个过程中，如果存在银行，这起始的10万、20万就一定跑输大市，是不是应该先放在你的基金，让它保持增值呢？

答：如果为了存钱买房，放在我们5年的基金可能在时间上配合不上，就好像你存银行也可能只存半年或一年的定期。因为，遇到了好房子，是要马上出手、不能等的。所以，我会建议大家先买好一个房子，如果还有钱分散投资，才考虑股票或基金。

但是，我们也会有快进快出的项目，也做过回报很不错，只用了一年就达到预定目标的基金。另外，我们也会做一些基于房地产的，6个月、一年那种短期债务基金。做这种基金我们有全套的牌照，要经过一样的全套严密分析，而且我们一定做第一抵押，这样的项目银行也同样参与50%，就是说，我们的基金客户，也同样能借银行的力。

其实，以房地产为核心的投资，不一定要买、买、买，自己做股权方，债务投资也很普遍。这也是黑石集团这样的好手常玩的游戏。

不管做什么形式的投资，我们唯一要看的，就是回报与风险的比例。但这个比例没有固定的最佳数值，它是相对的。所以，我们要把市场中所有的deal都看过，才能作出比较。这就是上篇所说，我们会放过99.5%机会的主要原因。