终于忍不住 - 两大党与金管局、皇家委员会背道而驰

2019年05月16日 澳房汇



文:Kate Burke, Melissa Heagney

原载:https://www.domain.com.au/news/first-home-buyer-deposit-guarantees-likely-to-push-up-house-prices-economists-warn-836969/

编译:澳房汇


经济学家警告称,如果澳大利亚总理Scott Morrison的计划实施,房价可能会上涨。Morrison计划通过担保5%的首付,提高首置买家的购房能力。


根据周日宣布的5亿元计划,符合条件的首置买家(首付比例至少为5%)将有资格获得贷款。根据该计划,他们也无需向贷款机构支付房贷保险,从而节省了大约$10,000。该计划的每年贷款数量上限为10,000份。


尽管计划将使首置买家可以更快进入房地产市场,但有人担心,在银行放贷行为受到抨击之际,计划将鼓励他们承担更多债务,并推高房价,最终使房价变得更加昂贵。


安永首席经济学家Jo Masters表示:“这样的政策往往会推高价格。首置买家将能够比以前获得更多贷款,令需求增加,推高房价。”


经济学家警告称,该计划可能会导致房价上涨,因为潜在买家能够比以前获得更多贷款。图: James Alcock


Morrison周一表示,如果计划实施,“很难说”房价是否会上涨。


他在新闻发布会上说:“我们绝对希望看到更多的首置买家进入市场,我们不希望看到拥有物业的人面对房价下降。”他并指贷款将以先到先得的方式发放。


 “计划最终将由贷款机构审批的贷款数量以及与国家住房金融投资公司的安排决定。”


国家住房金融投资公司将作为贷款的担保人。


工党周日宣布,如果赢得周六的选举,也将推出这个计划。


Morrison上周日在墨尔本举行的自由党竞选活动上宣布了首置买家首付政策。图: Luis Enrique Ascui


Masters最大的担忧是,该计划只会鼓励首置买家增加借贷,在银行被迫降低债务与收入比率之际,提高债务与收入的比率。


 “这似乎在鼓励首置买家以95%的贷款价值比(LVR)获得房贷,和金管局与皇家委员会多年来致力于改善信贷标准、降低未来金融稳定风险的政策背道而驰。”


Masters补充称,现时澳大利亚大部分地区的房价都在下跌,鼓励人们以更高的LVR获得房贷,情况令人担忧,因为更容易陷入负资产。


AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示,该计划可能有助于稳定市场,也是最坏情况不会发生的原因之一,比如房价从顶峰至谷底跌幅达40%。


Oliver博士表示,该计划带有很多不确定性,例如不知道什么价格的物业才能符合条件,以及每年的10,000个贷款申请上限等,所以很难预测其影响。他还认为首置买家可能也不愿承担如此高的债务水平。


他周一表示:“这带来很大的不确定性。如果这是一笔彻头彻尾的补助金,人们一定会乐于接受。但一些首置买家可能会对借贷物业价值95%的资金持谨慎态度,不过,我认为一些人可能会抓住这个机会。”


Oliver博士补充道:“人们会担心,这会鼓励家庭承担更多债务。持怀疑态度的人可能会说,这只是在救助婴儿潮一代和X一代,他们不想看到房价跌得太多。”


他补充称,尽管这不太可能像一笔过补助金那样对市场产生如此大的影响,但更多的政府激励措施可能有助于稳定市场。


他说:“如果房地产市场继续下滑,无论谁赢得选举,都有可能把计划的规模扩大,或者推出补助金。这不一定是最终的决定。”


Domain经济学家Trent Wiltshire也表达了同样的担忧,他指长期来看,该计划对首置买家可能没有帮助。


Wiltshire说:“这可以帮助一些人,但就改善负担能力而言,可能不是很有效。”


但他表示,这将有助于为那些无法获得父母协助买房的人提供一个更公平的竞争环境,因为越来越多首置买家要求父母作为房贷的担保人。


Wiltshire说:“这将让那些无法获得父母作担保的人获得担保,另一方面,这意味着之前可能考虑用父母作担保人的买家会转而依赖政府的帮助。现在是政府在承担风险,而不是他们的父母。”


Wilshire补充称:“这或许是一个颇为公平的政策,但设立收入限制意味着,针对的群体并不理想。”他指出,新西兰类似政策的收入限制要低得多。


在澳大利亚住房与城市研究所工作的RMIT名誉教授Tony Dalton指出,对于那些买不起房的人来说,这项计划只是杯水车薪。


一万个申请上限意味着,只有十分之一的首置买家将从该计划中受益,而且不能改善住房负担能力。


Dalton教授说:“这对中低收入者住房负担能力的结构性下降几乎没有影响。”


Dalton教授指出,以前的计划,如维州和新州的首置买家补助金和印花税优惠,有两个主要影响。


Dalton教授说:“由于需求增加,房价出现了一定程度的上涨。很多建筑商纷纷推出房屋建设项目,以满足额外的需求。我认为这个情况不会实现,因为计划的规模很小。”


 “第二个影响是,这种效应会持续下去,把本来不会进入市场的人吸引到市场上来。”


他指这些人不得不等待更长的时间才能升级,将令第二套住房的市场放缓。


阿德莱德大学住房、城市和地区规划中心的Chris Leishman表示,得益最大的将是那些已经有钱买房的人。


Leishman教授说:“现时房价确实难以负担,但这个计划并不能让房价变得更便宜。”


他表示,令人担忧的是,工党和反对党领袖Bill Shorten同意这个政策,却没有考虑住房负担能力的长期问题。


Leishman教授说:“我们需要重新思考如何在未来20年应对住房负担能力的问题,而不仅仅是下周的问题。”


澳大利亚房地产协会周一加入了Metricon、全国物业委员会和澳大利亚建筑商协会的行列,支持该计划。


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