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作者：Robin

2017年04月24日

原创文章，转载需获得授权

注：

1.本文内容以新南威尔士州政策为基础。其他州因为政策差异，在细节上会有少许不同。

2.本人所有费用计算基于2016-2017财政年新南威尔士州政策。

3.为了简化文章内容，费用支付部分省略所有小额费用，仅保留主要付款部分。

4.本人只针对澳大利亚公民及永居。请海外买家朋友仔细咨询您的房产投资顾问，风险较大，谨慎购买。

最近，很多朋友多番咨询本人关于Land & House package的购买流程以及缴费等事项。在此本人为各位朋友做一个系统而简明的解答。

Land & House Package （以下简称LH P），因为其总成本低廉，备受大家的欢迎，是目前澳大利亚房产市场中的重要组成部分。经过长时间的发展，其无论是流程还是体系都已十分完善。

LH P，由土地和房子组成。因此，LH P总共有两本合同：土地合同，以及建筑合同。前者与开发商签署，后者与建筑商签署。

为方便计算，本文假设买家欲购买一处土地价格=$600,000 ; 建筑价格=$400,000 ; 总价共计 $1M 的LH P。

这里分两种情况进行介绍，请各位朋友有针对性的阅读：

A类.买家直接与开发商（或通过房产中介）签订地、房两本合同

这种情况下，买家所需承担的风险最小，资金也是最安全的；相对应，买家所拥有的决策权也最少。比如对于房屋户型，土地使用规划等基本没有话语权。此方式适合LH P经验不够老道的大众买家，以及时间成本较高的客户。

在这种情况下，买家只需分两个阶段付款，最后等待交房，无需过多操心房屋建造过程。因此本段落以付款计算为主。如果想对建造过程的细节进行了解，请跳至下文B类情况

1.买家与房产销售（或直接与开发商）直接签订土地+建筑两本合同。同时支付房屋总价10%（基于本文假设的房价=$100,000）

2.若干月之后土地交割时（打包项目的土地交割速度较快，一般为1年左右），买家再需支付房屋总价10%（=$100,000），以及土地印花税（此案例中=$22763)，无需交纳房屋部分的印花税，但是此时需要从银行贷款下来房屋总价余下的80%（=$800,000）。

3.在收到政府的建筑许可之后，建筑商就可以开始建造房屋了。银行会根据建筑商的建造速度，分5个阶段，将客户的贷款分批拨给建筑商。具体步骤请见下文B类情况。

在房屋建造过程中，客户需要支付土地贷款的全部利息，以及房屋贷款的部分利息。

4.在土地交割之后的若干月（一般在1年左右，最快的可快至6-7个月），房屋建造一般来说即可完成，即房屋交房。客户无需支付其他高额费用。

B类.买家与开发商（或通过房产中介）签订土地合同，然后单独与建筑商签订建筑合同

1.买家先通过房产中介或者土地开发商签订土地购买合同

2.土地开发完毕后，完成土地交割，土地过户到买家名下

3.买家联系心仪的建筑商进行房屋的建造准备。一般建造商会安排一位客户经理完成与客户的信息跟进和后续操作指导等工作。

4.等到建房审批手续完成，建筑商即可准备开始建造，而买家需要准备好建造款项。

5.澳洲别墅建造分为五个阶段,每部分的款项数额到底是多少，网络上的数据大都是不准确的。

每一阶段所需要支付的款项，根据不同的贷款银行，要求是不一样的。具体交款比例需要建造商与贷款银行协商之后确定。这里的比例仅是一个案例，为的是给您在数额上有一个大概的印象：

5.1.第一阶段：地基

在地基完成之后，买家需要支付建筑商建筑价格的15%（举个例子）

5.2.第二阶段：房屋框架

在房屋框架完成之后，买家需要支付建筑商建筑价格的20%

5.3.第三阶段：封顶

在房屋封顶之后，买家需要支付建筑商建筑价格的25%

5.4.第四阶段：装修

在房屋装修好之后，买家需要支付建筑商建筑价格的20%

5.5.第四阶段：完工

在房屋完工交房时，买家需要支付建筑商建筑价格的10%

6.这时，买家即可领取房屋钥匙入住

以下为烧脑部分，涉及较多专业细节，如果您无心阅读，可以忽略：

因为LH P整个流程涉及非常多的利益相关方（Stakeholders），包括：银行，买家、开发商、建筑商、土地第三方测量、律师、council等等。买地至建房过程中，不定因素错综复杂，意外情况数不胜数。想通过一篇文章全部完整概括，是不现实的。本人这里仅仅针对发生概率较多的事件，以及意外情况进行有针对性的剖析。具体其他未涉及细节，请各位朋友咨询各自开发商、建筑商、以及律师的专业意见。

1.目前，旧房推倒再建新房，不被澳洲海外投资审核委员会（FIRB）认为是新房。在澳合法停留时间少于12个月的海外人士是不允许购买的。

这也是为什么目前很多旧房推倒后，开发商重新建多套Townhouse。因为这样算是新房，可以卖给海外买家。

2.LH P在银行贷款的环节，有一个比较大的风险：银行在对建筑估价时，经常会大幅低估。因此，想要购买LH P的朋友，手头一定要多留一部分资金。避免因为银行的低估，造成贷款数额降低，又因为自己手头没有多余资金填补空缺而产生损失。

3.在购买土地时，一定要注意土地所在的区域。

如果土地处于flooding zone，严重的时候，保险公司会拒绝为您的房屋上保。

位于flooding zone区域内的土地价格往往比周边土地便宜很多。之前有朋友因为贪便宜，买了一块flooding zone内的土地。最后因为保险公司拒绝为其房屋上保险，遭遇了洪水，损失不小。

4.在购买土地时，一定要注意土地的地质。

如果土地在施工过程中有石头，产生的额外费用会是极其巨大的。

5.买家个人在与建筑商沟通时，一定要仔细核对建筑材料清单，了解不同材料产生的价格差异。土地建筑全包的客户，在这方面风险较低，但是也要仔细甄别开发商的口碑和实力。

6.有种说法叫做“熟地”。这个指的是可以直接建房子的土地。而另外一种大家熟悉的叫法“rezoning land”，并不一定是“熟地”

这里先介绍一下rezoning land 的分级：R1,R2,R3,R4,R5。本人直接引用rezoning的定义：

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Zone R1 General Residential

1 Objectives of zone

• To provide for the housing needs of the community.

• To provide for a variety of housing types and densities.

• To enable other land uses that provide facilities or services to

meet the day to day needs of residents.

2 Permitted without consent

Home occupations

3 Permitted with consent

Attached dwellings; Bed and breakfast accommodation; Boarding houses; Child care centres; Community facilities; Dual occupancies; Dwelling houses; Environmental facilities; Exhibition homes; Group homes; Hostels; Multi dwelling housing; Neighbourhood shops; Places of public worship; Recreation areas; Residential flat buildings; Roads; Semi-detached dwellings; Seniors housing; Serviced apartments; Shoptop housing; Signage

4 Prohibited

Any development not specified in item 2 or 3

Zone R2 Low Density Residential

1 Objectives of zone

• To provide for the housing needs of the community within a low density residential environment.

• To enable other land uses that provide facilities or services to meet the day to day needs of residents.

2 Permitted without consent

Home occupations

3 Permitted with consent

Attached dwellings; Bed and breakfast accommodation; Boarding houses; Boat launching ramps; Child care centres; Community facilities; Dual occupancies; Dwelling houses; Environmental facilities; Exhibition homes; Exhibition villages; Group homes; Health consulting rooms; Hospitals; Hostels; Information and education facilities; Jetties; Multi dwelling housing; Neighbourhood shops; Places of public worship; Recreation areas; Recreation facilities (indoor); Recreation facilities (outdoor); Residential flat buildings; Roads; Semi-detached dwellings; Seniors housing; Shop top housing; Signage; Veterinary hospitals

4 Prohibited

Any development not specified in item 2 or 3

Zone R3 Medium Density Residential

1 Objectives of zone

• To provide for the housing needs of the community within a medium density residential environment.

• To provide a variety of housing types within a medium density residential environment.

• To enable other land uses that provide facilities or services to meet the day to day needs of residents.

2 Permitted without consent

Nil

3 Permitted with consent

Attached dwellings; Backpackers’ accommodation; Bed and breakfast accommodation; Boarding houses; Child care centres; Community facilities; Dual occupancies; Dwelling houses; Exhibition homes; Exhibition villages; Group homes; Hostels; Information and education facilities; Multi dwelling housing; Neighbourhood shops; Places of public worship; Recreation areas; Recreation facilities (indoor); Recreation facilities (outdoor); Residential flat buildings; Roads; Semi-detached dwellings; Seniors housing; Serviced apartments; Shop top housing; Signage; Veterinary hospitals

4 Prohibited

Any development not specified in item 2 or 3

Zone R4 High Density Residential

1 Objectives of zone

• To provide for the housing needs of the community within a high density residential environment.

• To provide a variety of housing types within a high density residential environment.

• To enable other land uses that provide facilities or services to meet the day to day needs of residents.

• To allow for high density residential development in close proximity to the Wollongong city centre and other commercial centres.

2 Permitted without consent

Nil

3 Permitted with consent

Backpackers’ accommodation; Bed and breakfast accommodation; Boarding houses; Child care centres; Community facilities; Exhibition homes; Hostels; Multi dwelling housing; Neighbourhood shops; Places of public worship; Recreation areas; Recreation facilities (indoor); Residential flat buildings; Roads; Seniors housing; Serviced apartments; Shop top housing; Signage

4 Prohibited

Any development not specified in item 2 or 3

Zone R5 Large Lot Residential

1 Objectives of zone

• To provide residential housing in a rural setting while preserving, and minimising impacts on, environmentally sensitive locations and scenic quality.

• To ensure that large residential allotments do not hinder the proper and orderly development of urban areas in the future.

• To ensure that development in the area does not unreasonably increase the demand for public services or public facilities.

• To minimise conflict between land uses within the zone and land uses within adjoining zones.

2 Permitted without consent

Home occupations

3 Permitted with consent

Animal boarding or training establishments; Bed and breakfast accommodation; Business identification signs; Child care centres; Community facilities; Dwelling houses; Exhibition homes; Farm buildings; Places of public worship; Recreation areas; Roads; Roadside stalls

4 Prohibited

Any development not specified in item 2 or 3

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有兴趣的朋友请自行查阅。本人这里简单概括下：一般用于LH P的土地，为rezoning land 的R2级别。

目前，不少买家朋友喜欢自己购买土地，有些R2的大块地块的土地价格比同地区的开发商出售的多lots地块价格便宜极多。原因在于，此R2土地是不能直接在上面盖房的，即还不是“熟地”。

那么，一块“生地”变“熟地”，成本有多高？

本人为了方便各位朋友理解，这里举个简单的例子：

某一开发商拿到一块10acre的R2地块（约40470平米），开发商准备将此地块划分为若干地块建房，销售LH P。生地地块单价=$600每平米。