「专家专栏」购房首付少了、房贷多了，房价不降的政策很迷茫！,锦尚财富管理中心微信公众号文章

“3·30”楼市新政出台一周有余，各地楼市反应不一，比较突出的是一线城市的楼市。比如上海市，在新政出台后的第一个小长假，很多中介机构迎来了大量看房的顾客。某中介门店称，三天时间的成交量相当于过去一个月的成交量。这样的新闻一度占据了各大财经新闻网站的头条位置。“楼市看涨派”不禁沾沾自喜：你们鼓吹房价要跌，看来都是痴人说梦了。

对此，笔者想要说明：首先，我从来不是房价的看空者，更不希望看到楼市崩溃房价暴跌的局面，那将是经济的噩梦；其次，我在过去十年中，借助楼市的东风也积累起一笔财富，可以说是房地产发展中的受益者。最重要的是，房价涨与跌，并不是某派人、某些专家“鼓吹”出来的，涨与跌是有楼市自身发展规律的。之所以我之前一直在讲房价下行，那是因为我期望投资者改变过去那种粗放式的投资方式，要遵循市场规律来为自己的财富“谋篇布局”。还记得那句名言吗？“猪站在风口都会飞”，这句话形容十年前的楼市是再合适不过了，那时候随便买个房子都能赚钱。然而，猪总有飞过风口那一天，到那个时候如果不找到新的办法，不想办法长出“翅膀”，那摔倒地上不仅仅是房价，还有投资者多年积累起来的财富。

我们说回楼市新政与房价的关系——为什么一些城市的房价会在新政刺激下会出现回暖现象呢？那么我们就要从“3·30”楼市新政本身说起。房贷首付比例降低，表面上看是为刚需住房者降低了门槛，可是算一笔细账便知，以总价100万元的房子为例，按照之前的政策，首付6成，需要向银行贷款40万元。如果按照纯商业贷款计算，在20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，还款总额约为69万元，月供近2900元。而按照首付4成的比例计算，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元，以同样的贷款条件进行计算，还款总额约为102.34万元，月供4264元。新政的出台虽不意味着降低贷款成本，减少的首付压力都转嫁到了月供之上。新政没有带来降价，只是用低首付把购房者“诓”了进去。因而，三四线城市的购房者因为收入跟不上，只能望房兴叹：不以降价为结果的新政都是耍流氓。
　　看来，“3·30”楼市新政最大的受益者并非刚需住房者。首付从原先的六成降至四成，且降幅显著。其实在去年“9·30”二套房贷放松后，只要首套房贷还清，再购买第二套即可享受首套房贷的优惠条件，即三成首付。而市场上常见的自住改善型需求中，大多数人是需要卖掉旧房，再买新房的。因此对这类购房者而言，“3·30”新政并未比“9·30”更优惠，只是在换房的过程中资金周转更灵活，让换房更便利。而二手房交易营业税减免的政策，能让市场上大量的二手房交易成本下降。一线城市房价动辄二三百万人民币，涉税高达十多万。因此综合来看，这次新政组合拳有利于改善型需求，有利于二手房市场。
　　从实际效果看，这轮新政的受益面主要在一二线发达城市，对三四线发展中城市的帮助很小。首先，改善型需求更多分布在一二线发达城市。其次，二手房市场也主要集中在发达城市。而且越是发达城市，二手房占当地市场的比重就越高。“北上广深”二手房成交量已超过新房。武汉、青岛这类二线城市，二手房成交量仅占新房的20%出头，其余三四线城市二手比重更是微乎其微。

　　近年来，很多三四线城市新房建设发展过快，人均新房销售面积已超过一线城市，但收入增长却远不如一线城市，由此造成存量高企、消化困难，因此这部分发展中城市迫切需要政策救助。在这些城市，人们不会因为二套房首付降低而多买一套，因此，“3•30”新政难以发挥作用。
　　综上，笔者认为，从经济发展的远景看，房地产行业发展的黄金期已过。但在中国经济找到新的增长点之前，房地产行业对于整个国家的经济，有着不可替代的重要作用。楼市政策肯定还会“头疼医头脚疼医脚”式的调整。只是国内楼市黄金期已经过去，再想像十年前那样“让猪飞起来”，已经是不可能的事情了。

　　作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊