在澳大利亚，租房的租客是弱势群体, 房东及代表房东的房产经理拥有很多权力，这边给大家分享一下, 看看是否有用。据报道，虽然部分权力只有在特定条件下才存在，但所有房产投资者都应该了解自己能做什么、不能做什么。拿新州NSW举例说明吧!

一、租房期间涨房租

房东与房客签不到两年的固定租房合同时，可以在合同期内涨房租，不过合同里得有相应的条款。条款应提到具体涨多少房租或具体的计算方法。

新州公平交易厅提醒道，条款不能有“根据市价”或“根据通货膨胀率”等模糊字眼，应该是很具体、详细的。

与房客签两年或以上合同的房东只要在合适的时间内提前通知，可以随时涨房租，但12个月内不超过一次。

新州租客联盟（Tenants NSW）的指南显示，签短期租房合同时，房租多久涨一次是没有限制的。

不过，如果房客觉得房租涨幅难以接受，可以申请仲裁来降低涨幅。

二、房东可以保留房客留下的（部分）物品

租房合同终止、房客离开时，或者房客被驱逐时，房客须带走所有属于他们的家具和其他物品。不过有时候，房客会留下一些东西。

房东通知房客取走东西后，那些有价值的物品须保留14天；如果是个人文件的话，须在通知后保留90天，并且放在安全的地方。易变质物品可以立即扔掉。

在保留期间，房客可以免费取走东西，房东也可以因无法租房而按天数收取房租，作为占用费。不过，收费日期不得超过通知里规定的日期。

如果房客没有取走自己的物品，房东可以：1、捐给慈善机构；2、合法扔掉或以适当价格出售后扣除占用费把钱还给房客；3、六年后以无主资金的名义交给新州财政收入办公室。房客未取走的个人文件须妥当地遗弃。

公平交易厅的指南显示，如果房客留下来的物品是适合未来房客使用的固定装置，比如窗帘、家电或其他物品等，房东可以选择留下这些东西。

三、换房产经理不需要交罚款

Just Think Real Estate负责人表示，房子没租出去的时候，房东可以换掉房产经理，而且不用交罚款。通知时间可以根据房子的空置情况而协商，不过通常为30天。房东可以和前后两任房产经理协商交接事宜。

四、要求房客换灯泡

在新州，换灯泡等家务事应该由房客来做的。

Almeida表示，这还包括给烟雾报警器换电池。“除非合同里有特别的规定，房客须承担换灯泡、换空调过滤器、换烟雾报警器电池、维护抽油烟机、换烘干机过滤器及其他日常维护的责任。”

房客离开时还需要让房子保持在他们搬进去时的状态，因此如果他们搬进去时，所有灯泡都能正常使用，离开时也应该是这样的。不过，如果天花板太高或对房客来说做起来不安全的话，让房东来做比较好。

房东须安装、维护和修理烟雾报警器。房产经理可能需要为听力受损的房客安装带闪光灯和震动枕头垫的报警器。

五、拒绝把房子租给吸烟的人

新州法律规定，不能因种族、性别、怀孕、婚姻状况、残疾、同性恋、年龄、变性歧视他人及他们的亲朋好友。

不过，新州公平交易厅指出，反种族歧视法规不保护吸烟的人。只要房东不是因为上述理由歧视房客，就可以自由选择房客，比如不想租给抽烟的人、养宠物的人、有过不良租房记录的人、他们认为你付不起房租的人等。

六、取消合同却不提供理由

悉尼房东可以在不说明原因的情况下终止租房，但如果合同有固定期限的话，得等到合同到期。不过，根据新州租赁法规，固定期限合同到期的话，房东得提前90天通知房客不再续租；固定期限合同还未到期的话，房东得提前30天通知房客。

七、（在某些情况下）房东可以在没有通知房客的情况下进入出租房

这些情况包括：紧急情况；试图联系房客但没有联系上；以及有证据证明房子里没人住，于是担心房客的健康或安全。

一般说来，房东不可以在周日、公共假日或早上8点前和晚上8点以后进入出租房，但紧急情况或急需维修时例外。