地产投资专家的话靠谱吗?

我们翻到了一篇2012年的文章，文章的题目是 how to make 1 million on lower income（ 工薪族如何靠地产赚到一百万）。地产杂志的主编抛出了一个案例，案例中的夫妇每年共同的家庭收入是9万一年，没有孩子，没房子，也没有债务，只有5万元的存款。案例中的夫妇是很多大部分年轻夫妇的写照，没有优厚的家庭背景，一百万似乎是遥遥无期的梦想。

三位地产专家都是出书和经常出入主流媒体的明星级人物，每个人都是大众眼里的创富专家。我们可以看看他们手里的一些方案：

专家A: 建议这对夫妇买澳洲偏远地区的房子，人口10-20万的小城市，她的建议是小城市的房子首付少，租金高，贷款90%， 按照过去历史数据小城市4%-7%的涨幅，他们过几年可以通过refinance套现涨幅和自己的存款，不断购置小城市的房子，经过不断的购置房屋，加上涨幅，他们的名下的房产大概能有一百万的涨幅，紧接着这位专家推荐了一些区域（如Morwell和Beenleigh），涨幅如下

这些区近十年没有任何涨幅

专家B: 考虑到夫妻收入少，存款少的情况，第一套房产一定要买到一套房市黑马，这个地区的房子既有很强的现金流，过去也有很高的涨幅，这位专家其实就是在建议这对夫妇买入股市里我们提到的大飙股，他的建议的是在买入几套“大黑马”后，开始农村包围城市，买入悉尼Parramatta的房产。按照他的计划，第一步应该是最重要的，所以他推荐了一个昆士兰矿区的小镇Dysart，小镇当时不但房价节节攀升，2012年的租金回报率14%，空租率0.2%， 这真是传说中的黑马，如果您听了他的话会怎么样呢？

您会用53万买进，然后矿业不景气，您的投资会变成7万。

专家C: 建议客户买一个旧公寓，做装修翻新后放到市场上卖掉，为了防止这对夫妇付资本增值税，他建议客户便住到这个房子便装修。 这是建议客户炒房子，每次预计的利润是10%。

我们认为这是一个永远玩不赢的游戏，因为每次的购房成本（印花税加杂费）是5%，一次的是失手就会损失所有过去的利润，一个输不起的策略不是一个好方案，普通人金钱与时间都有限，一次损失要多年才能恢复，而装修本身就是一个风险，因为很多事情太容易超出预算，到那时一个资本有限的人该怎么办。房屋买卖手续费太高，客户很可能像中国股民一样，钱没赚多少，手续费供应了上百万，券商与证券所发了。

一个悉尼的地产中介跟我讲，如果故事中的夫妇跟他买了楼花就一定会发财，悉尼涨幅最好，其实他可能忘了一件事就是，他手里很多的楼盘在成交时都发生过银行估价大幅低过合同价，如果您是文中那个只有5万元的夫妇，您的下场一定很悲惨。

其实穷人如何致富一直是人们津津乐道的话题，很多人甚至靠着教人们如何致富的口号开讲座，作推销，听众没富有，自己却肥了腰包。每个人都渴望富有，却少有人提到社会里其实存在着两个规律

我们的忠告是远离专家，独立思考，发财靠的不是房子，股票还是专家，它们只是您财富之路的工具，真正让跳出来的是您自己。我们下次会和您探讨穷人与富人的不同。