澳大利亚11月22日实时汇率：

1澳元=5.0904人民币元

澳洲的房地产市场正在一片热火朝天地建设中，一边是繁忙的施工现场，另一边是关于“房产泡沫崩溃”的担忧，这样的担忧真的有必要吗？要弄明白这个问题，得先来看看到底有多少台起重机正在澳洲的各大城市运行着。

你留意过城市里有多少起重机吗

这是上周末在悉尼Caterbury拍下的起重机照片，蓝花楹环绕的起重机多了份柔情的文艺范，但是这只是看起来很美，客观的数据却怎么也没法美化。

先来看一组数据对比：

在悉尼，目前平均每天有305台起重机在住宅工地上运行着，墨尔本是128台，布里斯班是95台。而在大洋彼岸的美国，在施工量最高的城市—西雅图，也只有58台起重机在运行着。

关于未来的澳洲究竟会建设多少套公寓，不仅买家和卖家在担心，澳联储也在密切留意着公寓市场体量的变化。

从上面这张图我们可以看到，未来两年内，在墨尔本和布里斯班的内城区，市场上的新公寓数量将会出现“井喷”。

“泰坦尼克号”式的悲剧会在楼市上演吗

那么以上这些数据足以动摇整个市场吗？只能让时间给我们答案，不过任何供应量的细小变化，都有可能引发巨大的“蝴蝶效应”。

我们不妨先来做这样一个场景模拟：想象你是一名推销员，现在在泰坦尼克号上，向客户推销救生艇的船票。

假如你的救生艇有11个位置，船上的乘客有10名，那么你的销售业绩将为零，价格也将为零。因为每个人都知道，救生艇位置足够多，意外发生时都能找到自己的“救命稻草”，占有一席之地，并不愿意出高价去购买。

但是，如果你的救生艇只有9个位置，船上的乘客还是10名，会发生什么呢？

为了争夺逃生的船票，每个人都会出价竞拍，一直抬价直到其中一个人没有钱了为止。

原则上来讲，船上最穷的那名乘客会愿意倾其所有，购买船票。包括他现有的财物，甚至会将余生中能挣得的钱财提前抵押给你。

所以，定价时，会将最低价格定在最穷的那个人的支付能力以上。如果，另外的九个人都很有钱，那么，你会发现船票的价格会出现戏剧化地上涨。

从供大于求到供小于求，价格的变化的极大的。虽然这只是一个极端的例子，但与房产市场的变化也有着异曲同工之处。

“供应量”与“房价”

对于目前澳洲楼市而言，最需要担心的一个问题就是，随着公寓供应量的急剧上升会不会使得房价下跌？

（澳大利亚及其他国家房价与房屋供应量历史变化图）

从以上两个曲线图中不难发现，房价与房屋供应量的关联度是极高的。

当你不能支付房贷时，按照澳洲的法律，并不允许你把房子抵押给银行。这也就是为什么当房价下降时，业主将被迫以低价出售房屋。

另一方面，千万别忘了如果买楼花，还存在“交割风险”，也就是当公寓交房时，购房者资金出现问题，不得不将已购房屋退到地产开发商那里。

对于购房者而言，好不容易筹足房款，却又被迫出售。这样的交割风险在澳洲境内已经引发了广泛的关注。

目前，公寓市场面临的风险是不言而喻的，同时，从下图中可以看出，公寓价格增幅也远远低于独立屋。

拿什么来拯救“万一”的“小崩溃”

澳洲楼市中还有一个巨大的不确定因素，那就是来自海外的投资热度能否持续，尤其是来自中国的。

澳洲不少的公寓的持有者都是海外投资者，如果房价下降，他们会怎么做啦?

如果中国投资者开始抛售公寓，那么，公寓市场将会恶化，甚至会波及整个澳洲地产业。

但是其实还有另一种选择，如果澳洲房地产市场出现波动，那么澳元的汇率很有可能会下降，这将使得澳洲的物价在全球市场上具有优势。对外国投资者而言，澳洲的固定资产将相对更便宜。

如果外国投资者足够有耐心，那么楼市的任何“风吹草动”都将是短期的。未来，新的海外资金将会来到澳洲，消化这些超过市场容量的房屋供给，抑制房价下跌。

房市万一出现崩溃对澳洲经济而言无疑是致命的一击，所以，澳洲政府肯定不会坐视不管，他们很有可能将鼓励外国投资者来澳投资，以此来支撑脆弱的澳洲楼市。

延伸阅读

11月26日 西太银行将公布再次紧缩的房地产放贷新标准

随着放贷及监管成本的利润受挫，西太银行将对本地及海外房地产买家宣布放贷新标准，从而提高放贷质量。

本周六，西太银行会将新政策的具体细节向客户公开。新的房贷标准将特别针对在贷款申请中使用了可疑收入的买家，同时也会对持有澳大利亚签证的外国买家进行更严格的贷款审核。

其实，在过去几个月里，西太银行以及其子公司，圣乔治银行和墨尔本银行已经针对房地产投资者和海外买家做了相应的政策调整。而此次新措施的公布，意在警告那些作出不准确或误导性贷款申请的房屋代理商。

该银行称，不少申请人没有如实披露他们在其他金融机构或银行的资金状况、贷款额度，以及他们每月应有的还款额和债务总额。

同时，那些在其他银行对已有房屋再申请贷款的客户常常未对其拖延还款或罚款的行为进行解释，也没有对其违约贷款利率等其他借款问题作出说明。

今年4月，西太银行就曾宣布停止对任何外国住宅买家放贷。在发现虚假贷款申请广泛存在后，所有放贷机构都对海外贷款申请人，特别是对来自中国大陆的海外贷款客户非常谨慎。

其它放贷机构也对放贷标准进行了不同程度的收紧。澳大利亚联邦银行宣布，将不对收入完全来自海外的自雇担保人放贷。对于在澳大利亚有收入的临时签证持有者，贷款/估值比最大为70%。

澳新银行称，将不对收入完全来自海外的买家贷款，对于收入有一半以上来自海外的买家设置了贷款/估值比上限70%。

在西太银行更严格的标准下，只有澳大利亚永久居民或签证剩余有效时间超过12个月的临时居民将“在某些情况下”才能贷款。对于那些无法提供报税单和银行对账单的移民，西太银行收紧了可以使用‘低文件’贷款的移民标准。

与此同时，澳大利亚本地买家也必须提供更好的证据来证明他们按时还款的能力。像建筑商所提供的手写收据将不再被认可为盖房的首付或者付款。此外，包括澳新银行和联邦银行在内的其他大银行，也收紧了他们的放贷标准。

本周早些时候，西太银行试图消除市场恐惧，声称人口增长将会在短期引起供应过剩，但长期需求仍将维持在热度不减的中心商务区和内部郊区的公寓楼。