文：Michael Heath

原载：https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-03-07/how-a-chinese-exodus-is-exacerbating-australia-s-property-slump

编译：澳房汇

房地产中介Adam Wong正在经历澳大利亚几十年来最严重的房地产市场低迷期，同时也受到了中国经济放缓的影响。

在Wong的主要市场Chatswood，他的销售额较顶峰期下滑了一半之多。Chatswood是位于悉尼海港大桥以北的城区，三分之一的居民是华裔。澳大利亚政府最近公布的数据显示，中国已不再是澳大利亚最大的外国投资者，而房地产交易量大幅下降。

Wong在 Chatswood负责销售的物业有90%是由中国买家购入。他说:“销量下降的背后有两个主要因素，首先是买家无法将资金从中国汇到海外，而从2017年中开始，中国经济开始放缓，这也造成影响。”

中国人对公寓和海滨豪宅的需求推动了澳大利亚东海岸房地产的繁荣，在截至2017年的五年，悉尼房价飙升了75%。供应有限、人口快速增长和低利率也推动了房价上涨。但繁荣期后，这个澳大利亚最大城市的房价已下降了13%。

海外投资涌入推动澳大利亚房地产繁荣  来源: FIRB, ABS

澳央行行长Philip Lowe周三在讲话中，解释澳大利亚房地产市场暴跌的原因时提及外国买家撤出市场。央行正在密切关注房价下降的趋势，尤其是这个情况开始影响家庭支出，并令经济增长放缓。

Lowe 指出，另一个影响房价的因素是非居民需求的上升和减少。当这些海外需求下跌时，国内需求也同时减少。

虽然中国买家在房地产泡沫化方面扮演重要角色，但不太可能像以往那样有大批买家回归令市场稳定。一方面，随着中国当局严格执行限制外汇，将资金从中国转移到海外越来越困难。

其它国内因素也显示，房价可能会继续下跌。在调查揭露了银行业普遍存在的不当行为后，澳大利亚各银行放贷时变得更为谨慎，而推出市场的住宅数量也增加。

中国占房地产总投资的比例   来源: FIRB

从本世纪初期开始，中国在澳大利亚的投资大幅增长，买家纷纷抢购从矿场到农场的资产。近年来，越来越多投资者转向房地产，原因是被澳大利亚清洁的环境吸引，以及在到这里上大学的中国学生人数激增，不少父母为孩子在澳买房。

中国人不仅喜欢澳大利亚，在其他地方也出现抢购热潮，从加拿大的豪华公寓到夏威夷的度假胜地，再到伦敦的摩天大楼，推高了全球资产价格。

当中国政府实施资本管制以稳定人民币汇率，限制企业和个人向海外转移的资金时，中国买家要作出投资变得更加艰难。除此之外，中国政府一直在控制国内的借贷狂潮，令经济从以往急速增长中降温，以保持金融稳定。

与此同时，由于悉尼和墨尔本房价飙升，澳大利亚政府在反对声音的压力下，开始收紧外国投资的法规。

海外资金飙升至创纪录水平，住宅投资占大多数。来源: FIRB

Wong估计，Chatswood房价约四分之一的跌幅可能是由于中国买家撤离导致。至于澳大利亚是否仍然能吸引中国买家，他认为没有什么好担心的。

他说:“在中国人希望移民海外的国家中，澳大利亚仍排在前二、三位。问题是他们是否有钱，如果有钱，他们能否把钱转移到海外。”

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