住宅用土地市场- 维州

•在2017年第二季度，大墨尔本区域(Greater Melbourne)的已建别墅和空置土地市场继续保持旺盛。

•墨尔本城区别墅的中位价，在2017年第二季度达到$822,000，同比2016年同期增长了14.6%，增长态势可观。

•在2017年第二季度，在墨尔本，基隆，冲浪海岸区域成长型区域的土地销售达到了新高，6,788块土地。 (同比2017年第一季度+16.8% 以及2016年第二季度+23.4%)。

•在2017年第二季度，大墨尔本的成长型城区的土地中位价已达到了$271,000。同比2017年第一季度+8.2% 以及2016年第二季度 +23.2%。

•别墅价格的持续走高，进一步凸显了市场对于新别墅的需求，究其原因可能是在2017年第二季度，大墨尔本成长型区域的土地中位面积的减少，相比于去年同期缩减了2.4%减少到了目前的410m2。

经济数据

•截止2017年3月，全年国内生产总值（GDP）比2016年同期增长2.25％。个人消费，个人住宅投资，政府投资以及出口都是经济增长的主要驱动力。

•截止2017年3月，维多利亚州经济发展超过全澳平均水平，年度州最终需求量（State Final Demand）比2016年3月同期增长了3.46%。

•澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)在2017年8月的会议中决定，保持现钞利率1.5%的历史低位。

财政和住宅建设 - 维州

•经济持续发展，维州人口增加，以及历史低位的借贷成本等有利因素，在2017年上半年进一步催生了首次购房者的购房需求。

•截止2017年6月，过去12个月中新建住宅和近期建房（但仍未入住）的贷款数量比去年同期增加了4.7%，达到了29,940套。

•在维州，截止到2017年6月的过去12个月中，有35,854套独立别墅批准建房，对比去年同期降低了仅仅0.3%。

总体销售

•由RPM研究部门录得的土地销售数据，显示了从2014年中开始的一个强劲市场。特别是，在过去的4个季度当中，总体土地销售超过了5000块；大墨尔本和基隆成长型城区在2017年第二季度销售了6,788块土地，同比2017年第一季度增长了16.8%以及2016年第二季度+23.4%。

•在2017年第二季度，大墨尔本（不包括基隆和冲浪海岸）的成长型城区所有空置土地的中位价为$271,000，比上一季度增长8.2％，比2016年第二季度增长了23.2％。除了Mitchell和Moorabool外，所有其他大墨尔本成长型城区在2017年第二季度都实现了两位数的增长。

•土地面积的大小牵动了土地价格的变动。在2017年第二季度，大墨尔本成长型城区土地的中位面积是410平米，比去年同期少了2.4%。在Melton，土地中位面积减少值最大，比去年同期少了10.7%。但值得注意的是，价格并未受此影响，土地中位价攀升了14.1%。

•在2017年第二季度，在大墨尔本成长型城区中，Casey录得了最高的土地中位价$321,000，同时Moorabool则录得了最低的土地中位价$152,000。 如果我们对比土地中位面积，则发现Mitchell录得了最大的土地中位面积490平米, 而 Whittlesea, Wyndham和Melton录得最小的土地中位面积400平米。有趣的是，冲浪海岸在2017年第二季度录得了土地中位价$299,000，高于其他大墨尔本成长型城区（除了Casey）的土地中位价。这很可能是该区域吸引了不少置换物业的买家。

由于需求明显超过供给，近年来土地价格涨幅显著。下面的图表分析了墨尔本和基隆成长型城区过去3年第二季度的不同价格区间土地销售量的对比。

从2015年第二季度到2016年第二季度，所有成长型城区售价在 $200,000 以下的土地销量的缩减，从46%降低到了36%。虽然如此，但最大的土地销量依旧集中在单价$200,000以下的地块.

然而，到了2017年第二季度单价 $200,000以下的地块销量比例缩减到了19%，人们开始转去购买单价超过 $275,000 的地块了。值得注意的是，这一区间在2016年第二季度只占总体销量的12%，然而到了2017年第二季度则攀升到了43% - 是当季度销量最多的价格区间。这也表明了2016/2017，这一价格区间的土地销量可观。

在下图表，显示了2017年第二季度大墨尔本的3个成长型城区：

•在东南区成长型城区，价位区间在$275,000以上的土地销量比例高达78%，而西区和北区成长型城区的同价位段的土地销量只占40%。意料之中，东南区成长型城区土地供应不足，所以进一步推高土地价格。

•在北区成长型城区，价位区间在$201,000和$275,000之间的土地销量占比47%，高于西区成长型城区(38%)和东南区成长型城区(19%)。

•在西区成长型城区，价格区间在 $200,000以下的土地占销量22%。高于北区成长型城区的11%和东南区成长型城区的4%。这凸显了在西区成长型城区有很多相对容易负担的地区，如Wyndham Vale, Melton镇中心周边区域以及Bacchus Marsh。

在2017年第二季度，基隆成长型城区价格区间在 $200,000 以下的土地销量总比过半，价格区间在 $201,000和$225,000之间的占比在21%。绝大多数的土地销量集中在Armstrong Cree区域，相对来说这个区域在基隆成长型城区中更可负担。

维州规划局(VICTORIAN PLANNING AUTHORITY)

•Stuart Moseley在5月份被任命为维州规划局首席执行官。

•为了增加房屋供应量，维州规划局已设定目标，计划在2018年底历时18个月完成17个区域发展框架规划方案，其中包括重新划分超过100,000土地（Lots)。

以下表格概述了17个区域发展框架规划方案中，预期将提供的住房数量、人口、工作数量，将在2017年到2018年完成。

• 此外，在2017年第二季度针对以下区域发展框架规划的背景调查已经开始：

• 位于Point Cook South 的Aviators Field以及在Wyndham城区的Werribee Junction;

• 在Hume城区的Craigieburn Wet以及Merrifield North;

• 在Casey城中心的Croskell 以及Clyde South;

• 位于Cardinia行政区域的Officer就业区域。

自2013年年中以来，墨尔本的房屋价格持续上扬，独立屋的增长幅度高于单位房。

• 维州已建房屋市场依然强劲。相比其他州，维州在截止2017年7月的过去12个月中，共有41,043次拍卖，清仓率为77.6％（REIV）。

• 然而，截止2017年7月过去的12个月中总体的拍卖数量，较于去年同期减少了4.4%，去年同期的清仓率仅为71.3% （REIV）。

2017年6月初始数据;

• 别墅房中位价上升至$822,000 (比上个季度+2.9%, 较去年同季度 +14.6%)

• 单元房中位价上升至$606,500 (比上个季度+4.3%，较去年同季度 +13.5%)

• 土地中位价上升至$271,000 (比上个季度+8.2%， 去年同季度 +23.2% )

在2017年第二季度，大墨尔本地区所有成长型城区较于去年同期录得23.2%的增长。这些城区中录得最低的数值是在Moorabool较于去年同期-3.7%而最高数值是Hume，Casey以及Cardinia 取得30%。这些数值充分说明了在这些成长型城区土地的供给基本情况。

• 2017年第一季度，经济活动趋于稳定，国民生产总值（GDP）比上一季度增长了0.26%。这归因于2016年曾经表现优良的几个板块，在2017年第一季度疲于增长。

• 截止2017年第一季度的年GDP较2016年同期增长了2.25%。 这个数字低于长期趋势的3.50%并且对比于前两季度GDP，并没有明显改善。全年至2017年3月，个人消费，个人住宅投资，政府投资以及出口是经济增长的驱动力。

• 维多利亚州的经济表现已优于全国平均水平，年度全州最终需求(State Final Demand)在截止2017年3月是3.46%，优于同期的2016年的表现。对比于其他州的数据情况，澳大利亚首都领地的6.48%和新南威尔士的3.75%，维州的表现位居第三.

• 维多利亚州截止2017年6月，年就业人数增长了3.21%。然而2017年6月的失业率为5.9%稍高于全国的失业率5.6%。

• 在2016年5月和8月降低现钞利率25个基点后，澳联储在其后的月度会议中并没有做出任何进一步改变，保持现钞利率1.50%的历史低位。

• 低于趋势的经济增长和低工资增幅，都导致了虚弱的通胀压力，因而造成了目前的低利率环境。

• 在2017年第二季度，通胀率低于澳洲央行（RBA）设定的不高于2-3%通胀指标。然而，结合悉尼和墨尔本住房价格的强势增长，以及减少住宅投资的需求，澳洲央行也不太可能继续减少目前的现钞利率。

• 根据澳洲审慎监管局（APRA）的指令，银行将只付利息的房屋贷款控制在新房屋贷款的30%以内。随着后续的更严格规定出台，比如只还利息的贷款只能贷到房屋售价的80%。这就导致只付利息的贷款需要支付更高的利率，不管是投资还是自住，从而鼓励贷款者本金同还。

• 自住房的官方标准浮动利率目前为5.25%（投资者的利率是5.8%）。然而，一些主流银行也会给房屋贷款者一些折扣，比如自住贷款利率为4.5%，投资者为5.05%。

西太平洋银行（Westpac）-墨尔本研究所消费者情绪指数，是全澳最广泛引用的有关消费者情绪的“晴雨表”。如果数据高于100表示，乐观者多余悲观者；低于100则表明悲观的消费者比较普遍。

• 在2017年第二季度 ，西太平洋银行-墨尔本研究所消费者情绪指数在6月份降低到了96.2。这也是连续第7个月，悲观者多于乐观者。

• 2017年第一季度的经济增长疲软，以及家庭收入微弱的增长从而导致的家庭财务压力徒增，银行在6月份宣布的提高房屋贷款利率和电费的提高，都使得消费者情绪有所悲观。

• 商业环境指数的增长自2015中期以来就持续不前，2017年6月录得13.8%的增长成为2008年初至今最高的数值。

澳洲国民银行（NAB）的商业情况调查已跟踪记录澳洲商业信心水平超过20年。受访商户每季度都会被调研，同时每月会进行更小型的调查，以更定期地捕捉到变化。调查对象现在已超过2,700家商户。

• 大多数行业和州的商业环境指数变化不大，预示着信心的复苏。然而这一指数的作者强调， 鉴于这两者所得结论有所差异，需要兼顾考虑商业环境指数和消费者情绪指数。

• 6月份总体商业环境指数的上扬，这得益于较强的交易环境和利润。如果细分行业，诸如批发，建筑，和生产都取得了不俗的表现。

2016年第四季度，根据最新数据维州人口增长了32,703，使得州常住人口达到了6,244,227。 同时，截止2016年12月的过去12个月中维州人口增长了135,477人（或2.4%），无论是绝对值还是百分比，在全澳所有州和领地中都最高。

对2016年第四季度维州人口增长中呈现的3种人口组成部分解析：

贷款—房屋类型

• 截止2017年6月，过去的三个月间维州录得总计增加了46,553笔自住房贷款。强劲的人口增长和历史低位的借贷成本都大大巩固了强劲的自住需求。然而，比去年2016年同期的新生自住房贷款数量增加了4%。但值得注意的是2016年第三季度的贷款数额则是一个长期的高位。

• 截止2017年6月，过去的三个月相比于去年同期，新建住宅和近期建房（但仍未入住）的自住房贷款增加了2.4%，虽然已建住宅贷款下降了5.3%。然而，在3个月周期中，已建住房仍然占据高达83%的新生自住房贷款。

• 总而言之，截止2017年6月，过去12个月中间，维州新生自住房贷款总计为180,209笔，比2016年同期相同房型申请的贷款数量稍微降低了一些。

贷款数额 - 消费者类型

• 截止于2017年6月，过去3个月新生自住房贷款总额同比上升了5%。这主要归因于已建住房房价的大幅增长。然而，自住房贷款额大幅小于房价的增量。这表明自住房需求已开始逐渐转移到相对负担较小的外城区（outer metropolitan areas）以及在新的社区进行土地划分建造新房。这一趋势变化使得新住宅的贷款增幅高于已建住房的贷款。

• 截止2017年5月，前三个月投资房贷款总额同比2016年大幅增长了13.5%。这一显著增长能够反映出，投资者能够从二线银行获得贷款，并且一线大银行也更愿意贷款给这些投资者，只要这些银行确保投资房贷款的增长低于澳洲审慎监管局（Australian Prudent Regulation Authority)所设定的10%限制。 然而，投资者的贷款可能会受限于澳洲审慎监管局新的指令，他们要求银行审批只还利息的贷款不得超过所有贷款数量的30%以及后续更严格的审核标准，比如只还利息的贷款额度不得超过房屋售价的80%。

贷款数量—首套房购买者和非首套房购买者

• 2017年第二季度，与首套房购买者相关的贷款数量达到6,648笔，同比低于2016年第二季度10.1%。然而，贷款数量的降低可能是因为维州政府自2017年7月开始对于购房金额在60万澳元的首次购房并且自住者，免除印花税(Stamp Duty)，因此首次购房者推迟购买至2017年7月以后。

• 非首次购房者的住房贷款在2017年第二季度录得39,905笔，同比去年同期下降了2.9%。

• 由于首套房购买者的购房需求停滞不前，因而他们的总体贷款数量保持在一个历史低位（总贷款数量的14%），这凸显了住房负担能力受限的情况仍然存在。

平均贷款金额—首套房购买者和非首套房购买者

• 2016年第二季度，首套房购买者的平均贷款金额同比去年同期增长了3.4%，而非首套房购买者的平均贷款规模则下降了2.4%。同时，非首套购买者的平均贷款金额则上升了6.6%。

• 首套购房者和非首套购房者的平均贷款金额差距，在2016年上半年有所减少之后，整个2016-2017年财政年度则进一步拉大了差距。

• 在2017年6月，非首套购房者的平均贷款金额是$393,400，比首套房购买者的平均贷款金额($329,267)高出$64,133。

批准情况

• 2017年第二季度，记录在案的新独立别墅施工批准有9,143个，同比去年降低了3.4%。不过，这个数量对季度批准量而言，仍旧相当高。

• 所有在2017年第二季度批准的房屋建造有14,853个，比去年同期下降了14.2%。究其原因是，来自于四层（及更高）建筑的单元房施工的批准降低了50.4%。

• 截止到2017年6月，过去12个月中，共有35,854座独立别墅得到了建造批准，同比2016年6月，过去12个月中则降低了0.3%。同期，联排别墅的批准增加了8.6%，虽然单元房和公寓的批准降低了13.6%。

• 总之， 到2017年6月，过去12个月中，维州共批准了65,185套住房建造，年降低了3.0%。