上周的金融评论时报谈到了一个大家最关心的问题，那就是信贷的收紧。报纸的编辑提到，现在某些银行以自住房的名义去贷款96万，竟然要求贷款人有至少16万的收入。这说明，在澳洲平均工资8万左右，并且悉尼house中价位过百万的情况下，想要扩大自己手中房产的盘子，这对很多人来说变得遥不可及。

如果您有一万的闲钱，大部分人会考虑炒股。如果您有10万，大部分会考虑做小生意。如果您有几十万甚至上百万，买房肯定是大多数人的选择。每个在悉尼已经有几套投资房的客户，随着房价的节节攀升，这些年名下资产已经大幅升值。可是贷款收紧了怎么办？还想多要几套投资房怎么买，我们从贷款经理的角度给您指出了4条路您选择。

一提到外省的房子都是谈虎色变，很多没有职业道德的房产中介抓住外地人不了解本地知识的弱点，动辄虚高提升外省房价来销售（如40万贵10%，悉尼的人依然觉得便宜），要不就是鼓吹这栋房产是所谓墨尔本的“第二个情人港”等等。但是即使外省房产有很多诸如此类的虚假信息，可是投资外省房产依然有它的优势。首先，土地税上可以有新的减免额度，入场的首付会少很多，租金回报的比率也会好很多。最重要的是，十几万的首付，贷款要求只需要7-8万的收入。而这种收入，您在悉尼只能贷款买公寓，外省却可以找到一个大地的house。

对于那些已经有几套房子的客人来说，价值40－50万外省的房子，他们可以直接拿对冲账户的钱付清，不用贷款。因为他们不需要借到80%的房款，所以贷款过程也不会像价值百万的房产那样困难。笔者在多个外省首府考察过地产，外省因为不像悉尼那样每年有大量人口与资金流入，所以选区选房变得非常重要，个人建议参考我们的微信“怎样买到一套会增值的房产”。其次，我建议在外省一定要买house，而不是公寓. 外省比悉尼更容易在CBD 10公里范围内找到具有分地(subdivision)潜力的house,让您买到后就可以赚到。

商业贷款因为没有一些法律上的限制，所以比居民住宅贷款更灵活。如果您买商铺，在租金回报率比较高的情况下，银行可以不要看您个人收入状况，直接因为靠租金借给您60-70%的总价值贷款（ lease docs）， 而且有的财务机构甚至提供无收入证明贷款（no docs）， 当然了，这是有条件的。这是在您是公司法人，并且有两年的有效ABN，同时在借款不超过50%等细节下生成的，可以直接批准您的商业物业贷款。

商业物业租金高，在贷款少或没有贷款的情况下，它的租金可以更好帮您抵消住宅物业的负现金流，帮您更好的持有手中现有物业，让您等待下一个信贷宽松周期。

地产开发是一个商业行为，商业贷款像我们上段所讲的，它不像住宅贷款那样非常注重个人收入和债务情况。更多注重的是顾客本身所选的投资标。在专业人士指导下，客户在一个项目里可以卖掉几套房产，使留下房子的贷款被项目利润完全付清， 这样又扩大了自己的盘子。因为留下来的房子没有任何贷款，每年的纯租金进账又增加了客户本身的借贷能力。

Low doc顾名思义就是少文件。意思是自雇人士贷款审批不要看传统的公司报表和税收证明。很多自雇人士营业额高，但是公司利润低，有的甚至没有及时处理每年的报税。很多非银行机构可以接受客人会计师所写收入声明信，或用一年的BAS来作为收入证明文件。假设您一年营业额是40万，如果非银行机构默认整个营业额的30%作为您的收入，那您一下子就拥有12万收入的借贷能力。很多没有及时报税的客户一下子从无法借钱直接变成VIP大客户。

当然，Low doc贷款也有缺点，那就是利息高（7-8%），还会收取1.5%-2%贷款总额手续费。

本文章由万邦金融撰写，主要是教育目的，代表的是个人意见，不涉及任何对您的法律或投资建议。您有任何贷款疑问欢迎致电万邦金融贷款团队（02）8971 6321 or [email protected]