1.区分概念

市场价，是指一件商品在公开市场上的买卖价格。在这里，是指房屋挂牌在市场上的出售价格，一般作为参考使用。

估价，是指专业评估机构对于某一个物业在市场上的价值评估或预测。这个结果也不是绝对准确的，估价师再专业，也不能完全准确判断出物业市场价。

2.物业估价客观存在难点

估价是一件非常专业，且非常有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个物业在这个世界上都是唯一存在的。

没有任何一个物业和另外一个是完全一样的，就算再相似，也会有地理位置，楼层，方位，噪音等的不同。这也就给了估价师一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

3.有滞后性，历史成交价对比

通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。在墨尔本，六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了。

4.银行对借贷风险的控制

众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。

那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢？那就是估价。说白点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。