1991年，日本楼市决堤，房价一泻千里，是历史上最大的房地产泡沫破裂事件之一。
大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。
当雪崩发生的时候，没有一片雪花会认为是自己的责任！现在房市在5000点、股市在3000点，你想接楼市击鼓传花游戏的最后一棒吗？
然而，损失1500万亿的前一夜，日本人还在疯狂买房！
楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？
1、两个神话
日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。
第一个神话是“土地不会贬值”。
日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。
从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。
一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。
第二个神话是“东京房价不会下跌”。
奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。
然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。
值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。
2、疯狂置业
坚信两个“神话”无坚不摧，上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。
当时，政府奉行货币宽松政策。
央行贴现率低，贷款利率同样非常低，商业银行鼓励居民贷款，金融机构也乐于将钱贷给土地投资者，并鼓励投资者买到地后，再以土地作为担保，继续贷款买地……循环往复，银行最终也被拖进泡沫之中。
然而，危机还是来了。
3、崩盘时刻
1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。
接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。
房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。
崩盘之前，难道日本政府没有做出任何努力吗？
其实，早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。
土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。
4、重复上演
时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。
以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。
与中国对比，这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。
如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。
经济发达程度不如东京，实际房价却已经超越东京。
经济下行，一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮……
这种场景与当初的日本是不是再相似不过？
房价崩盘时 没有一片雪花会认为有自己的责任
一线城市里，上海人民忙离婚，北京人民忙离婚，为的就是在限购的条件下能够多买一套房，深圳人民没有限购，所以没有离婚，但按照房价收入比其住宅价格已经涨至全球最贵，广州的房价也开始蠢蠢欲动。
二线城市里，杭州人民、南京人民、武汉人民、郑州人民、合肥人民、厦门人民、济南人民、苏州人民、成都人民……都在喜迎房价暴涨，有房民众资产暴增，大家兴高采烈，相约买房发财。
三四线城市听说了一二线城市的暴涨，一个个跃跃欲试，但民众却都不买账，反而凑钱冲到一二线城市买买买买买买……
无论是房地产泡沫还是股市泡沫，最终的资产接盘者一定是普通民众。
如果说房价已经涨到了让普通人想当接盘侠都当不了的地步，必须通过零首付或至少10倍杠杆实现买房的时候，基本可以确认，这就是泡沫的顶点，这就是末日的狂欢。
美国房地产泡沫最鼎盛期，就是2006年美国最穷的人都能通过0首付买到房的时期。
我还说，反过来想一想，如果地产泡沫盛宴不让普通民众来接盘，不让普通民众来当冤大头，难道你想让李嘉诚给你当冤大头和最高价位接盘侠？或者，想让巴菲特给你当冤大头和最高价位接盘侠？
更何况，如果真有在北京上海深圳能够买得起一套房的人，以现在的价位，只要他稍有生存能力，他已经完全可以将北上深的房子卖掉，移民到国外。
买一所面朝大海、春暖花开的房子，全家都能享受更好的空气、水质。土壤和医疗、教育、法治环境——然后，还能剩下一大笔钱供自己和家人逍遥度日——这也叫“套利”，跨市场的地产套利。
当中国房地产崩盘时刻来临的时候，从央行到政府，从银行到地方政府，从购房人到房地产中介，从卖房人到统计局，从加杠杆的首付贷到房抵贷，我同样相信，没有一片雪花会认为是自己的责任……
你想接楼市击鼓传花的最后一棒吗？
（以上内容源自网络，由澳洲高盛地产采编）
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