「专家专栏」一线城市房价抄底投资岂能为价格牵着鼻子走,锦尚财富管理中心微信公众号文章

“五·一”小长假将至，以往这正是房展会集中、开发商大卖的好时机。各种开发商的咨询机构也开始为促销“预热”，有条件可以说“涨”，没有条件创造条件也要唱“涨”。房企巨大的库存量面前，房价涨不涨，之前的文章已经探讨了很多，这里不再赘言。笔者接下来想说的是，作为投资的购房，投资者们真的搞清楚自己“花钱买房”的目的吗？俗话说，“打江山容易，坐江山难”，错误的投资就是在折损自己的财富，守护财富比创造财富更需要财商的引导。随着中国高净值人群越来越多，守护财富的问题也渐渐凸显起来：买房未必能保值，放下房价涨跌寻求更好的出路才是守卫财富最迫切的问题。

就投资的可操作性而言，房产投资应该是操作起来相对容易的，加上1998年国内房地产全面市场化以来，房价在政策等因素的影响下，一直是一路攀升的。作为一个需求旺盛的、缺乏规范的新兴市场，房价看涨本是经济发展中所要经历的，但这样的发展历程为国内楼市带来了一圈“光晕”，导致楼市如明星一般，而国内投资者就像“追星族”一样追捧——并非由于项目收益前景，而是在投资者意识中形成了一种心理暗示，愿意把钱都投入其中，而不管真正的投资意义和投资目的，更不去关心投资房地产的实际收益和未来保值增值的前景。这体现出国内投资者对于自身房产投资财商培养的缺失，造成的结果是搬起石头砸自己的脚。国内房地产投资者主要存在以下几个方面的问题：

1、只关心资产规模而轻视现金流，造成资金链断裂；

2、只关心价格高低而丢弃价值判断标准，盲目追高；

3、仅关注项目本身而忽视市场的数据，造成价格与市场的严重背离；

4、仅考虑项目位置而忘却了投资的主体是自己，因为人是投资成功与否的关键，而非产品本身。

正是过去十五年一直买房赚钱的国人认为房产投资很简单，没有风险，才会倾注其大多数资本于房地产市场，寄希望于价格的不断增长。而市场给予的不断教训是：欲让你灭亡，先让你疯狂。一旦市场转向，那些只经历过顺势赚钱的房产投资者最终可能变成房产投资大潮中的“裸泳者”——当然，会给留一条底裤的。

举个例子：国内投资者，尤其是依靠拆迁等政策致富的新兴富裕阶层，他们往往喜欢用“五套房”“七套房”来标榜自己的财富。诚然，这个规模不能说不大，但是财富保值不能仅仅靠持有完成。比如，我们当前市场的租金回报率，是否能追得上通货膨胀率？你手中持有五套房也好、七套房也好，又是否可以在你需要更多现金流的时候，向银行质押取得贷款呢？以中国当前的政策，恐怕只能卖出套现吧——而卖出的点又是否是市场价格的最高点呢？房产财富变成了“账面财富”。同时，房产失去了最基本的功能——抵押和融资；无法获得融资，即意味着无法把国家超发的钱借钱来抵御通货膨胀。

此外，随着不动产登记制度的推行，下一步房产税的征收也将提上日程，随即而来或许还有遗产税——发达国家的历史证明了这一点，前车之鉴，后事之师，发达国家的经历验证了的规律，国内投资者还有必要用自己的财富再去证明一遍吗？

随着调控加强、反腐深化、银行信贷收缩、人民币由升值预期转为贬值实质、房产投资财商教育的深化引导，终将改变国人对房子的盲目热衷，抛下房产即财富的错误认知，房价终将被市场的真实需求所决定；但获得这样认知的过程是漫长的，代价是残酷的，并将以更多投资者的财富缩水作为前提的。因此，为了保值而进行的投资，不应该仅仅将目光锁定在房产上，放下房价涨跌，寻找更加优化的资产配置方案才是当下高净值人群与财富拥有着最应该看重的问题！

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊