《鑫界》杂志2015年2-3月期（总51期）　封面人物

　　刘磊（Victor Liu）作为国际认证高级理财规划师、国内房产财商教育的践行者，告诫那些还没有经历过楼市跌宕起伏、岁月洗礼的房产投资者们：当中国的楼市还没有建立有效的风险对冲机制前提下，更需要转换思维、重新对自己的投资目的和退出机制做好规划，只有未雨绸缪，才能了然于胸，否则赚的了一时，却可能输掉一世。

刘磊（Victor Liu）先生，1999年北京大学毕业后只身前往悉尼大学MBA深造学习；目睹到同专业MBA毕业的学哥、学姐特殊时代背景下怀才不遇的境况后，他毅然决然的放弃了MBA专业而转投卧龙岗大学计算机。2001年以优异成绩获得计算机专业硕士学位。但命运弄人，偶遇房东陈先生由清洁工打拼收入成为地产精英的经历，再次改变了刘磊的人生职业规划和财富增长轨迹，放弃了高薪计算机工作，投身于房地产投资领域。经过了13年的投资实践和经验积累，个人投资房地产规模过亿。于此同时，他总结了以人为本的投资思想和策略，以全球资产配置的视野和角度，归纳了其他诸国百年地产商业化跌宕起伏的地产财富“汇聚” 与 “消亡” 的历程，形成和建立了放之四海而皆准的十大地产投资交易原则、八大地产投资策略、六大地产投资思想，为我们国内新兴的四大人群：地产投资者、企业和公司经营者、移民留学者、财富传承者建立了量体裁衣的房产财商教育课程，可以帮助更多的中国高净值家庭和人群更好的实现房产财富的守护和传承。

　　VictorLiu：持有中国外国专家局专家资质、国际认证理财规划师：多家媒体如《置业》、《置家》、《楼市》、《投资与理财》、《钱经》、《私享》、《重庆青年报》等地产专栏作者；搜狐焦点海外地产频道、腾讯房产特约地产评论员；澳洲上市建筑商西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师；多家金融机构私人银行家认证课程(CPB)的地产投资策略与实务讲师。

房产财富的守护和传承

——想说爱不容易！

　　“守业比创业难”已经获得企业界人士的广泛认同，但守护和传承房产财富比创造本身更需要财商和智慧的说辞并未根植于中国高净值人群的内心深处；究其原因是什么呢？中国财富人群通过短短十几年地产商业化发展汇聚的房产财富规模甚至超过了欧洲和北美发达国家百年的积淀；得到的太多、太快，却没有经历过市场涨跌周期的洗礼及房产财富传承的轮回， 很可能让高净值人群在缺乏准备和筹谋的不经意间、又或者遭遇经济和事业威胁之下，而丧失房产财富的拥有和传承的机会，而本文的重点恰恰是梳理房产守护和传承的相关理念及思维、秉承的思考方式和操作流程。

房产财富是等待和持有之后的积淀，而非交易和买卖的工具；

　　从西方房产财富成功守护结果来看，90%的稳定投资回报是由资产的合理配置所决定的。这句话平时没人听，但到了经济震荡时期、萧条时期、遭受危机的时候，才慢慢体会出它的价值。对于国内的高净值人群，时常关注房产动态、研究与房地产价格变化相关的的市场数据分析、进行合理的资产配置的比例安排，让投资受益和控制风险兼顾，才是房产财富持续积累和守护的关键。

　　早在一千多年以前，聪明的犹太人就已经在其法典《塔木德经》中也阐述了资产配置的基本思想。《塔木德经》中说：每个人都应该把自己手里的钱分为 3 份，1/3 用来买地（不动产），1/3 用来做买卖（实业和金融投资），剩下的 1/3 存起来作为储备。其中，不动产（房产）可以用来保值；实业和金融投资的部分资产具有很大的风险，但有可能为投资者带来很高的资产收益；存款虽然收益较低，但基本无风险，具有可流动性高的优势，随时应对不时之需。这一资产配置思想跟生活状态中常接触的气态、液态、固态物品很相似。我把这一理论结合中国高净值人群的财富布局重新划分：

※ 气态资产 20%（现金存款）：气态具有扩散性，流动性极强，可以随时支配追求高收益的项目；弊端是：流动性越强、传承和守护的概率越低；简单而言，留给儿女100万现金和价值一百万且有正向现金流收入的房子，哪种资产载体存在儿女身边的几率和时间更大和更长呢？

※ 液态资产 30%（金融资产，如股票，债券，基金类）：液态具有流动性，变现能力比较好，很多发达国家，如美国，以401K为代表的股票和基金福利退休计划，已经成为美国中产阶层持有最多的金融资产。中国在尝试以房养老“失败“之后，正努力建立以股票为基础的养老规划。

※ 固态资产 50%（实物资产，如土地、房地产，资源类）：资产变现时间较长，但具有极好的稳定性，房地产资产还可以产生租金收益；欧洲很多国家，如瑞士、德国；亚太地区如日本和澳大利亚都是把房租作为重要的养老和传承资产进行储备的，和中国人把房子当做交易和赚钱工具的思想完全不同；房子要么归属到自住本质，要么归属到金融产品属性上；而下面的案例正是房产作为传承载体之圣品的经典反馈；

　　案例一：选对了，守住了，房子可以升值7.7万倍

　　时光穿越回到1923年的香港，何东爵士用6.6万元港币投资买了一套房子，这套房子现在成为香港赫赫有名的山顶大宅“何东花园”，它位于香港歌赋山山顶道75号。岁月穿过90年的历史风雨，在2015年1月21日成功套现51亿港元，结束了投资长跑。如果按照简单的算术方式计算，升值了7.7万倍。即便按照实际购买力算，也远远跑赢了通胀。

上图中间老者为何东爵士（图片来源于新浪财经）

上图为何东花园主楼。（图片来源于新浪财经）

案例分析：何东家族守护和传承了90年的房地产投资大戏落幕了，留给中国高净值人群的思考和觉醒又有那些呢？对于忙碌于房产投机、房产交易赚取差价的中国式赚钱思维而言，我们处置房地产的行为是否显得幼稚和简单呢？俗话说的好：会买的是徒弟，会卖的才是师傅，而懂得长久守护和传承的才是大师呀；股神沃伦巴菲特之所以成为大师，就是他始终秉承了自己的投资格言： BUY AND HOLD （买入和持有）！这句话体现的不仅仅是资本的交易方法，更能延伸出房产财富的传承策略和定律。本案例传递的附加价值信息是：房子是可以建立和推倒的，唯有私人产权的土地是不可再生的。至于存款、股权、债券、黄金等金融资产，虽然变现能力强，但在历史长河里如梦幻泡影，随世事沉浮，转眼之间就可能风去云散。

　　以上案例的传承载体恰恰和土地类房产的固态化属性相吻合，因此该类型房地产的沉淀率和传承概率也是最高的。从欧洲150年、北美100年、及英联邦发达国家半个多世纪的财富人群的成功传承规律来看，高效实现财富传递的结局是由财富的载体类别来决定的（气态、液态、还是固态），而非财富的金额。唯有借鉴和应用发达国家业已成型的传承策略和理念，才能高效实现中国高净值人群房产财富的保全和传承，打破“富不过三代”的传承魔咒。

房产财富传承的是创收机制，而非简单的财富规模；

　　房子本身是财富吗?从专业角度来解释：房子就是水泥和沙子堆砌起来的有屋顶、有墙壁能遮风避雨、供人们生活在里面的建筑物罢了。曾几何时房子在中国人眼里变成了财富的载体和化身了呢？这种信念恰恰在房价持续上涨的岁月里，逐渐建立、巩固、成长为一种信念：房子即财富！因此才会有了中国特色的丈母娘房、婚房、刚性需求房的叫法。从海外成熟的房产市场的演变和发展历程来看，所谓的刚性需求房、婚房、丈母娘房这样的说辞都已经是历史垃圾堆里的名词了，而中国的发展商们恰恰是创造和利用了这种所谓的“需求购房”成为了他们进行市场宣传和销售的“营销”口号和交易手段罢了。换句话说：如果房子不能带来正向租金收入、来增加幸福指数的话，它并不能作为财富的范畴和定义，甚至还可能是负债。

　　这种房子越买越大、价格越买越贵的购房方式和思维模式可能仅仅是债务规模逐渐扩大、可支配现金流逐步减少的消费型购房行为，并非是大家都以为的房产投资行为和财富积累过程；更与职业和成熟的投资思维和操作流程相违背。不妨分析以下的案例：

　　案例二：王先生，在中国一线城市上海居住，高级白领，收入高，有理财意识，想通过投资房产增加财富。2002年王先生原本有一套40多平方米的房子，经过几年的打拼积累了一定资本（20万人民币），同时把原来的又小又旧的房子卖掉了（价值90万），把这些资金作为首付款（110万），其余靠贷款换了一个 110 平方米的大房子（总价220万）；此时王先生的负债率由之前的零值变成了50%；虽然王先生收入有增加，但房价增长的更快，而家庭的消费也更多，王先生还完贷款之后的可支配收入变少了；两年后王先生又把涨价的 110 平方米的房子卖掉了，贷款换了一个更大的 220 平方米的联排别墅；房子变大、变新了，在资产规模扩大的同时、负债率进一步上升到75%；可支配收入进一步缩水，生活品质和幸福感进一步降低了，成为了一个地地道道的高级“ 房奴”。

　　案例分析：如果王先生没有较好的、持续的收入支持，这种以小换大、以旧换新，只会造成房价越买越高、贷款金额越来越高，甚至超过自身收入可承担范围、现金流趋于紧张及资产负债率过高的后果。而一旦遭遇地产市场危机，房价下行，即便只是下跌25%，那么王先生过去8年沉淀在220平米别墅里的净资产都将化为乌有。如若王先生有三个子女，这一套房子还不够分配的；最终也只能出售后以现金方式平均分配给三个子女；而一旦固态型资产沦落为气态资产的现金时，其传承概率急速降低，王先生积蓄一生的房产就这样被子女瓜分“消亡”了。

如何让房子变成收入机制的载体呢？

　　案例三：澳洲工作的杨先生，高级白领，有一份收入高而稳定的工作，工作之外主要的理财项目就是房产投资。他投资房产的目的不是住大房子，也不单单是追求财富规模，而是期望获得稳定被动的租金收入，从而实现未来的富裕养老。因此从购房之初就把未来目标做了规划和设定。10 年以来没有频繁换房，他把积累的现金和涨价后的房子进行融资抵押，把这部分资金合理应用到购买第 2 套房子、第 3 套房……而且把这些房子全部租出去，而自己和家人租住大房子。结果是：收到的房屋租金除了偿还贷款外，还可以偿还他们租住大房子的租金费用，从而成了高级房东。

　　案例分析：随着杨先生所购买的4套投资性房产的增值和租金收入增长，就足以让他衣食无忧，实现以租养老了。即便遭遇房价下跌的市场行情下，杨先生所购投资房的租金并没有减少，现金流在银行降息之后反而剩余更多了；30年之后，房产价格增长了5倍，租金同步增长了四倍，扣除所有贷款及杂费之后还盈余15万澳元；和国内的高净值人群的传统观念不同，杨先生把4套有租金收入的房子装入自己成立的资产管理公司之下，三个子女没有单独权利卖出他建立的房产组合，传承给子女的是平均分配的15万租金收益。换句话说，哪怕子女离婚结婚再离婚、败家、犯罪、生意失败等因素困扰，也不会造成4套房地产组合的破灭，且保证了子女平均每人5万澳元收入。真正实现了房地产财富的守护和传承。高净值人群赢得的不仅仅是房产财富规模，更是在房产规模之上的、延伸出来的资产管理机制和收入分配机制。