利用自我管理養老金（SMSF）來買房投資成為越來越多澳洲人的選擇。這主要是因為大部分澳洲人認為投資房產風險最小，同時資產保值及增值功能都不錯。這裏主要介紹自我管理養老金（SMSF）的貸款知識。

自我管理養老金（SMSF）如要向銀行取得貸款，它必須滿足以下條件：

◆養老金可以用來購買住宅和商業樓宇，但必須是用於投資，同時必須從協力廠商或地產仲介購買，不可個人內部轉讓給養老金（商業樓宇除外）。

◆買房合同上的名稱必須是獨立信託（bare Trust）的名稱，不能是養老金本身的名稱。養老金只是房屋的法律受益人（legal beneficiary）。

◆銀行只對所買的房屋擁有有限的追訴權（limited recourse clause）。

◆養老金直接負責所借貸款的還款。

◆所有的房屋租金必須付到養老金的存款帳戶用於還款。

◆當貸款還清後，房屋才可以從獨立信託轉成養老金的名字。

SMSF貸款的基本要求：

1．所有SMSF貸款必須遵守政府的相關法律條款要求（SIS ACT-S67A,67B）。

2．貸款比例對於住宅可以高達80%，商業樓宇可達65%。不同銀行有不同的貸款比例要求。如果SMSF的信託管理人是個人的話，通常只借到72%；如公司是信託管理人，則可達80%。但有個別銀行在兩種情況下都可以借80%。

3．貸款年限：住宅30年，商業15年。

4．貸款產品有浮動利率和固定利率兩種。

5．SMSF貸款通常還有以下限制：

◆不接受空地和建築貸款

◆不可做增加貸款

◆所有的SMSF貸款必須是獨立貸款，不可以在同一個貸款裏同時有一個以上的房屋做抵押。

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