据了解，澳洲租金水平一直在走高，以悉尼为例子，一套面积约40平方米的一居室公寓2006年租金水平约400澳元/周，2012年则上涨到了550~620澳元/周，年均增长幅度在5.5%~7.5%之间；面积约68平方米的二房租金水平则从2006年的550澳元/周，上涨至2012年的670~760澳元/周，年均增幅在3.4%~5.5%之间。如何才能确定澳洲房产具有长期投资价值，除了房价要保持上涨趋势外，很重要的一点就是能够实现"以租养房".如在悉尼投资一套面积约47平方米的一居室，总价约52.5万澳元，贷款7成，如果按照澳洲目前的利率水平计算，每年房贷还款总额约22300澳元。此外，持有成本包括物业管理费、市场管理费、排污费、土地税、房屋保险（放心保）费以及租务管理费等。
根据周边其他类型物业出租情况，假定该一房可租600澳元/周，折合年租金收入为31200澳元，租务管理费为1872澳元。因此可以大致估算出投资这套物业，每年持有成本为：房贷+物业管理费+市政管理费+排污费+租务管理费=22300+2000+1200+1000+1872=28372澳元。经过抵扣之后发现，年租金收入结余约292澳元，基本得以实现"以租养房".
近年来，大批海外人士不断涌入澳洲，使人口增长率屡屡创下新高，由此带来了大量的住房需求，推动了澳洲房价的不断增长。而在购房的大军中，澳洲留学生占到极大的比例，下面讲述了一位在澳洲留学的中国学生买房并成功实现"以房养学"的亲身经历。
［案例］留学生买房净赚78万元人民币
中国留学生刘小姐2004年赴澳留学，在父母的支持下，在澳读书的第一年就在学校附近买了一套三室一厅的公寓，总价值40万澳元，折合人民币 200万元左右（当时1澳元约合人民币5元）。刘小姐自己住一个卧室，其余两个房间租给了同学，每月获得租金1500澳元，足够支付刘小姐一个月的生活费 用，几年下来，房屋的出租既解决了生活的开支问题，而且还实现了相当大的增值，现在，银行评估这套公寓价值56万澳元，折合人民币336万元（以1：6计 算）。刘小姐的父母准备移民，这套房子又成为申请资质证明。
专家认为，对于一些条件较好的家庭来说，“以房养学”是一种很好的留学生活选择。以刘小姐为例，计算公式如下：房屋售价336万元+租金收入约 40万元—当初买房200万元—卖房税费支出20万元—四年学费支出40万元—生活费支出38万元=78万元人民币，也就是说，刘小姐4年读书不仅没有花 钱，还赚了一大笔，并为自己和家人在澳洲的安居乐业做了完美的铺垫。最后净赚78万元人民币。
［策略］“以房养学”一举几得
根据澳洲统计局的调查数据显示，自1965年开始到2009年，澳洲房价一直呈上升趋势，平均每年升值10%，其预测到2012年，房价将比2004年增长1倍。
专家指出，由于澳洲房市供不应求，房价的上涨导致租赁市场火爆，雪梨和墨尔本的住宅出租空置率更是低于1%，所以在澳洲租房也不是一件很容易的 事情。而且由于澳洲房产都是永久产权，土地便宜，房产买卖和投资方面法制健全，再加上投资澳洲房产风险较低、回报率高，所以现在正是进入澳洲房地产市场的 最佳时机。
专家称对中国公民而言，在国外买房有很多好处。有了自己的家，可以将国内的家具物品用集装箱一次性运送到家（新移民可以有一次免税将国内家具电 器运进澳洲的机会）；可以在家里注册办公司做生意；孩子就可以按照家庭地址就近上学……更重要的是，在申请转永居的时候，房产可以满足拥有25万澳币在澳 洲的资产要求。
据了解，在澳买房，如选择期房，只要先支付房价的10%即可，这10%的预付款，不是给开发商，而是付到由政府监管的律师行的信托账户，如果开 发商倒闭或不能完成楼盘，客户的预付款（包括利息）可以100%退回。等到交房时才付90%的余款。客户也可以向澳洲银行贷款，通常可以贷到房价的 70%，目前贷款利率在6%左右。
现在越来越多的中国留学生与海外投资者在澳洲买房自住与投资。来澳洲学习的中国学生，他们当中有一部分是有着移民的打算，然而与其在澳洲租房很大一部分选择“以房养学”。今天先来普及一下留学生和海外投资主人经常会问到的问题：
Part A：
问题一：对于尚无收入的留学生，能在澳大利亚贷款买房吗？听说澳大利亚贷款需要出具详细的收入证明，留学生需要出具收入证明吗？
留学生是可以买房的，不论是以父母的名义，还是自己的名义。无论你以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士，在澳大利亚购房，可以申请到物业价格80%的贷款；但是，对于尚无收入能力的留学生，在银行信贷收紧的大环境下，顶多只能申请到物业价格60%的贷款。
此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，不过一般存款多过5%的贷款额即可。贷款还款的最长期限是30年。
问题二：澳大利亚房贷需要抵押物吗？在中国国内的资产可以当作澳大利亚贷款的抵押物吗？
你在澳大利亚买房子，房子本身就是你的抵押物，不需要额外的抵押物。同时，如果你在国内有资产，这会帮助你申请贷款更有说服力一些，申请到贷款的可能性更大，你在国内的资产是“充分非必要条件”。此外，如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款，银行就会对你的经济能力很有信心。
问题三：澳大利亚好像大部分都是现房，全款要在42天内付清，不知道向银行贷款的如何操作？
通常情况下，全款要在合同交换后的第42天付清。澳大利亚比较流行的方法就是在买房子之前，先贷款做一个预批，预批下来，通常3个月有效。 3个月内买到房子，贷款就可以很顺利的进行下去。
Part B：
强劲的市场需求、超低的空置率以及有限的供应，使得澳洲房价在近年来一直保持7%左右的涨幅，因此投资澳洲房产，其优势在于可实现稳定收益。但投资澳洲房产，对投资移民毫无帮助，这是投资者需要留意的地方。
澳大利亚的房价仍然处于上升通道中
数据表明，澳大利亚2013年上半年国内生产总值（GDP）增速为2.25%,包括中国在内的亚洲国家对矿石的持续强劲需求，使得澳大利亚经济发展水平一直处于较为理想的水平。正因为如此，澳大利亚今年上半年的失业率为5.7%, 明显低于欧美发达国家。
预计未来澳洲还能提供更多的就业机会，失业率会大大低于其他发达国家。经济发展势头良好，不管是对澳洲房价，还是对住宅租赁市场的需求来说，都能起到良性刺激作用。数据显示，澳洲住宅空置率已经降到历史最低水平，约2%左右，这意味着所有房源都能成功租出。
除此之外，澳大利亚近年来仍在持续引进人口，力推"500万移民新政",使得澳洲人口在不断增加，这也会增加市场需求。近两年来，平均每年有27万人涌进澳洲，主要分布在悉尼和墨尔本两大城市。专家指出，大量掌握一定资金或者技术的移民进入澳洲，将会买房或者租房，从而直接形成住房需求。
经济平稳发展，使得澳大利亚当地需求也一直比较旺盛，这也导致澳大利亚当地房价出现较大幅度的上涨，且出现了加速上涨的趋势。根据澳洲本土开发商罗斯集团（Rose Group）提供的数据表明，2012年悉尼市房价整体上涨幅度为5.1%,而今年上半年则达到了4%,全年涨幅估计超过6%,乐观估计会接近8%~10%. 此外，需求的增加，也使得澳大利亚房产的去化速度有所提高。在过去12年时间里，6、7月份的出清率（销售/供应）为55%左右，而今年7月份该数据则达到了70%.
长期投资学会算账
考虑到澳洲房价一直平稳上涨，加之租赁市场一直稳定的表现，业内人士认为长期持有更为合理。
澳洲房地产研究机构称，根据最新发布的人口数据，澳洲人口增长速度达到20年最高峰，澳大利亚将面临长期具名住房短缺状况：由于供求失衡，澳洲房产价格及租金势必会长期持续上涨。 RP Data 研究主管Tim Law less说，澳大利亚正经历20年来最高的人口膨胀期。
澳大利亚统计局新数据显示，在2012澳洲人口新增人口为30万人（1.80%），这是自1989年以来澳大利亚从未出现过的如此高的人口增长幅度。
澳洲人口迅速增长主要为两方面因素造成，一是移民迅速增长，另一方面是人口生育率也在提高。澳洲统计局的宏观监视部门表示，目前建筑开工的不足可能使澳大利亚在未来十年内面临住房短缺问题。 全澳洲每年房产缺口将达到20万套以上。
总的来说，澳大利亚的房产价格仍然会不断的上涨，竞争也将会越来越激烈。不过房产的质量则会越来越好。由于供不应求的现状，房租的价格也会随着利率的上涨而逐渐上涨。空房率仍然会处于很低。澳大利亚的房地产仍然会处于乐观的投资状况。 （以上数据来自澳大利亚房地产学院和澳大利亚国家统计局）
