今日话题：
面对天灾，商业地产业主如何挽回损失？
今天我们将继续延伸上一期的话题，如何能依靠购买保险来减少甚至规避意外灾害带来的损失。上一期我们提到个人的财产保障，本期我们将着重关注商业地产领域如何通过保险来保障商家的权益。
商业地产指的是用于商业行为的地产，通常它的目的是用来产生收入。在澳洲一般常见的商用地产包括写字楼、仓库、工业建筑、零售建筑、混合用途建筑等等。
就投资而言，商业地产普遍具有高投资高回报的性质，并且长期租约可以提供稳定的现金流保障。因此有许多人也选择持有商业地产来做长期投资。然而就如郑州洪水事件，你永远无法预知明天和意外哪个先来。当洪水来临投资的商业地产将遭受巨大损失，当沙袋成为了最后一道防线之时，保险就是投资者最可靠的避险工具。
商业地产保险的基本逻辑和普通投资房保险类似，当建筑物有物理损坏或者全毁的时候，保险公司会相应支付修复毁坏或重建的费用。当建筑物受损导致租金收入锐减时，保险公司也会弥补相应的损失。
常见可能导致建筑物损失的自然灾害原因有火灾，暴雨，闪电，海啸，地震以及洪水。值得注意的是如果任何损失是由地震、火山爆发、火灾或海啸造成的，免赔额往往会被单独设置，而且通常会比较高。因为当这类型的灾难发生时，损失往往是巨大的，受影响的不只一栋建筑物，而是一大片区域。面对一个区域内同事件造成的巨额索赔，保险公司会提高他们的免赔门槛。例如Allianz，对于由于地震、火山爆发、火灾或海啸这类灾难的索赔免赔额的门槛为$20,000澳币或保额的 1%（以较低的金额为准）。
洪水的法定标准定义是干燥的土地被水覆盖，洪水来自于湖泊，河流，小溪或其他天然水道。洪水保障在商业地产保险中是可选择保障项目，从郑州水灾中可以看出，虽然是在城市中，但是百年难遇的特大暴雨导致河水水位暴涨从而形成的城市内涝，对城市造成了巨大的破坏。虽然购买额外洪水保障可能会导致保费的上涨，但是其重要性仍然无可替代，保险的作用就是未雨绸缪。
“灾难通胀保障”
在商业地产保险条款中，保险公司还会在灾后根据实际情况提供“灾难通胀保障”，此保障将支付高达建筑物投保额20%的额外费用，用于支付重建过程中产生的任何额外费用和防止可能发生的二次损坏。澳洲作为人口基数较少的国家，自然灾难造成的大面积损坏，往往会造成短期的人工和材料短缺，从而造成重建成本的上升，所以“灾难通胀保障”可以很好的用于应对额外的费用支出。
“商业地产额外保障”
针对商业地产，保险公司还会有一些额外的保障（以不同保险公司条款为准），有且不局限于。
当建筑物全毁时，部分保险公司会在理赔过程中支付解除建筑物抵押而产生的法律费用，任何一项最高可达$25,000澳币。
部分保险公司还会额外支付因拆除建筑、清理场地、移动储存和遗弃废料以及其他临时维修等产生的合理费用，其中还承担从相邻场地、道路、水道等清理废料而产生的费用。最高可达$100,000澳币或者总保额的20%。
如果受保人在受保期间遭受损失申请了索赔并得到了保险赔偿，保险公司将自动恢复保险原始额度，受保人无需支付任何额外的保费。
“租金收入保障”
相比于建筑物的赔付，人们也同样在意若建筑物受损失时候仍然在有效租约内，业主如何保障自己的利益。当受保人的商业物业因火灾、暴风、洪水等灾害或意外损坏而导致无法继续出租时，则被视为租金收入损失。商业租金收入保障将保障业主从建筑物因为损失无法继续出租到恢复可出租条件期间，得到相应租金收入补偿。大多数情况下，若原租客因此不再继续续租，保险公司会持续支付租金损失，直到下一份租约开始或者“赔偿期”到期。一般商业地产业主至少能保障12个月，部分甚至会达到24个月。租金收入保障对商业地产所有者至关重要，因为它能够在建筑物无法出租的情况下继续支付固定费用，维持业主的财务状况，例如偿还贷款。
“遗迹文物商业地产”
在澳洲有不少遗迹文物商业地产，其定义是“房产必须是独一无二的，具有重要历史意义的建筑才能被列为遗迹文物地产”。对于许多感性的商业地产投资者来说，购买一个文物地产是一次情感之旅，一座具有历史意义的百年建筑物的吸引力是难以抗拒的。虽然文物地产充满特色，但被列入遗迹后，文物房产会额外附带一系列业主必须遵守的规则和规定，尤其是购买保险时也必须注意并且如实做出申报。此类地产的保额会比一般商业地产的保额高约20%，并且保险费用也会更高。
当此类建筑物遭受损失，在维修、更换或恢复建筑物时会产生额外的费用。这些费用会用于获取特殊材料或者雇佣专门的修复人士来复制文物建筑物的独特特征，这会由合法的文物保护机构来强制执行。如果原始材料已经无法获得，保险公司会使用类似合适的现代材料来尽量恢复等同效果的外观，但这将会是一笔不菲的费用。
“不足额保险条款”
不足额保险是指投保的保险金额小于保险实际价值。常见的情况包括投保人为了减少保费，会尽量把财产的保额报得很低；投保人没有正确估计投保建筑物的价值；保险合同生效后，因建筑物市场价格上涨而产生不足额保险。
对于保险公司来说，不足额部分会被视为投保人自保。当发生全损时，保险公司会按约定的保险金额支付保险金；当发生部分损失时，通常会采取比例分摊原则，即保险公司与投保人按实际损失和实际投保总额的比例分摊。
建筑物损失以及租金收入保险中都存在不足额保险条款，所以保够额度对于业主来说极为重要，不要为省小钱而耽误大事，灾难发生时才后悔莫及。
在下一期我们将继续我们的主题，着重分析面对灾难，生意保险如何可以有效帮助企业避险。
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