还房贷，是人类的宿命

2020年04月10日 澳洲万邦金融

本文转载自双极分析师


房贷，可以伴随普通人大半的职业生涯。

今年的3月1日起，中国人民银行〔2019〕第30号公告正式实施，房贷利率进入到了LPR时代。
关于固定利率和LPR如何选择的问题，行业从业者都在说：一定要转为LPR利率。
但在和粉丝交流时，很多人却说：老师，道理我懂，可我不敢换啊！
诚然，从去年8月份开始，与房贷密切挂钩的5年期LPR已经连降两次。诚然，从全球范围内来看，利率下降是大趋势。


可是，天上真的会掉馅饼吗？
双极分析师在研究多国房产利率结构时也发现，截止2016年，美国，有96%的购房者选择的是固定利率，仅有2%的购房者选择ARM可变利率；在英国，约有73％的抵押贷款被定为固定利率。
如果LPR的浮动利率更好，为什么欧美人大多数选择固定利率呢？这背后深层次的社会基础是什么呢？

跨越百年的欧美房贷市场

相较于历史悠久的欧美房贷市场，1991年才起步的中国房贷还是个小孩子。
英国、法国在12世纪时出现了以地租作为抵押物的贷款，形成了房贷市场的雏形。
1775年，英国出现了第一个建筑业协会Richard Ketley's，建筑业协会这种形式也是19、20世纪英国房地产抵押贷款的主力机构。
19世纪中叶后期，这些房地产协会逐渐开始提供抵押贷款服务，标志着近现代房贷系统的诞生。
不过在当时，有点类似于中国的1995年前后，只有企业家才会借钱购房。
英国有文档留存的最早一笔抵押贷款（下图），是1853年由一个叫汉森的人从Halifax协会借出的。他是Halifax协会的理事之一，以5%的利率借走了121英镑（约合现在7000英镑），用于购买土地和建筑两栋房屋。


到了19世纪末、20世纪初，欧洲和美洲几乎同时开始了抵押贷款的社会化推广。
这背后的社会根源，是农村人口大量涌向城市。由于失去了土地的农民工无法在城市购房，房贷作为社会福利的一部分，在各国政府的扶持下普及开来。
1886年，阿根廷颁布了第1804号法律，为低息公共建筑贷款提供了法律依据，阿根廷国家抵押贷款银行进入筹备期。
1900年，90%的英国工人租房居住，肆意提高的房租造成了重大的社会矛盾。1919年，随着第一次世界大战的结束，英国颁布了《住房和城市规划法》，开始提供低息贷款，让一战的退役士兵能够买得起房。
当然，相较于当今的决定性作用，那时的房贷只是一个资金周转工具。
比如说20世纪初的美国，抵押贷款的周期普遍只有3到5年，而且购房者要支付最低50%的首付。
在这3-5年的还款期内，购房者每年只需要支付利息，等贷款到期，再一次性归还本金。
这种纯利息抵押贷款的形式，由于能够带来良好现金流，在今天仍然是很多国家投资买家的主要贷款模式，周期可以拉长至20年乃至更久。
那么，我们熟悉的等额本金和等额本息是何时出现的呢？
1934年，为了应对大萧条中购房者无贷可借的局面，美国联邦住房管理局（FHA）诞生。
绝大多数我们熟悉的贷款规则都源于FHA。
比如说贷款比例（LVR）从20%-50%提升到了80%-90%；3-4年的贷款周期延长至15-30年；摊销期的概念产生，人们开始分次支付利息和本金。
这个阶段类比到国内就相当于1997-1999年，那个时期《个人担保住房贷款管理办法》、《个人住房贷款管理办法》、《关于鼓励消费贷款的若干意见》的先后颁布，让房贷脱离双重担保、最高贷款比例从50%上升到80%，贷款周期从10年延长至30年。
贷款买房真正意义上实现平民化。
这个时期，房贷利率仍然是固定利率，我们现在关注的浮动利率和LPR还未曾诞生。但是，1938年成立的房利美和1970年成立的房地美为后面的故事埋下了伏笔。
到了七八十年代，现阶段的主要发达国家进入了新一轮城市化的热潮，房贷利率也水涨船高。1980年前后，美国曾经一度达到了20%。


1980年，纽约布鲁克林格林大街38号项目首次出现了浮动利率，并在1982年实现合法化。


当时的浮动利率普遍会设置前几年为较低利息的固定期，然后从1、3、5年开始，采取浮动利率的计算方式。
这种组合浮动利率直到现在都在广泛使用。但需要注意的是，很多海外房产公司只告诉了客户前面几年的低额定息，而选择性忽略了后面的浮动利率。
在今时今日，我们对80年代的资本家做一个恶意的揣测，他们并没有想到利率会在后面快速下跌，浮动利率本身只是一个收割购房者的陷阱。
当然，在那个时代，这个陷阱落空了。贷款利率在80年代开始快速下滑，最终在90年代后期下降到7%左右。
随着利率的暴跌，浮动利率绝对是市场的宠儿，在1994年，浮动利率一度占到了当年市场份额的65%以上。

与浮动利率同步提高的，是市场风险。
很多投资者在定额低息过期后发现，利率并没有像想象中一样下跌，自己根本还不起市场利率的贷款。大量的次级按揭贷款出现，也就是我们熟悉的次贷。
2004年开始，美国房贷利率暴涨，从4%一路击穿8%。与房贷利率一起变化的，是浮动利率的市场份额，从近50%一路下跌至接近0%。
另一个故事我们也知道了，次贷危机爆发，一路血洗了全球楼市。
这段惨痛记忆下，现在的欧美市场的购房者极度厌恶贷款风险，普遍抵触浮动利率。

以史为鉴

降息是诱人的，丹麦的利率从15%下降至-0.75%，日本的利率从9.9%下降至0.95%，绝大多数发达经济体的数据似乎都在验证，LPR长期一定是走低的，而且幅度可能很大。
可是呢？次贷危机的惨案又历历在目。在高昂的房价之下，为房贷满打满算的普通人，又能否承受住几年短周期的房贷暴涨呢？
是否要选择LPR利率？从经济账的角度来看，要换，将时间维度拉长，利率整体一定会下降。
但请在决定之前摸清钱包，你的收入是否已经被房贷拉满，如果房贷利率连续3年达到现在的2倍，你还能否承受呢？
站在历史的高度去看待房贷，其实是充满讽刺的。
房贷最初的诞生，是因为老百姓买不起房，所以国家要想办法借钱帮你买房。
可是当人们开始透支未来几十年收入买房时，房价也随之暴涨，再次触达了大众的贷款极限。
没有房贷制度前，同阶层内，10年的收入是房价的天花板，超过这个价格，房子会失去市场。
跨阶购房？别想了。租一辈子房，等老了买房吗？好好享受没有贷款的职业人生吧。
而房贷出现之后，房价即使离谱到一个人30年的收入，一样会存在市场。
还了一辈子贷，好不容易松口气，孩子的贷款又接踵而至。
如果没有一个强有力的声音提出“房住不炒”，房贷和房价还会在你追我赶中逐渐升级，形成“祖宗十八贷”之类的奇葩。
道理讲明白了，可是人类社会改的掉吗？
用最大的努力去供养一个家，是人类烙印在基因里不可磨灭的“错误”。


本文转载自 双极分析师双极地产

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