自2000年以来，澳大利亚各地的实际房价已攀升150%，不过实际工资只上升了不到三分之一。悉尼和墨尔本是世界上生活成本最高的城市之一。在过去20年里，澳大利亚房拥有量比例从70%降至65%，房产净值比例从80%降至75%。较年轻的劳动者已经被高昂的房价完全赶出了主要城市。对于那些有能力买房的人来说，家庭债务与收入比率的上升正在对其消费造成压力。我们经常得知，问题在于供应——在人们想要的地方，我们没有足够的房子。虽然住房供应相对于人口的减少确实已经导致人均住房减少，住房租金增加，但我们看到的情况有所不同，租金和房价之间的差距越来越大，房价作为一种金融资产，增长得更快。在需求驱动的房价上涨方面，澳大利亚在某种程度上已经成为世界的领头羊。澳大利亚人越来越多地以确保经济回报为目的购买住房，这一过程通常被描述为住房的金融化，但我们认为，更准确地说，这一过程可以被理解为再股份化。这事是怎么发生的在悉尼大学（University of Sydney）和伦敦大学学院（University College London）创新与公共目的研究所（Institute for Innovation and Public Purpose）于8月17日发表的一份工作报告中，我们认为，再股份化更好地描述了人们正越来越多地利用住房来榨取土地租金。尽管经历了多次大的繁荣和萧条周期，包括维州19世纪80年代的土地繁荣和随后的19世纪90年代的衰退，但直到20世纪60年代，与经济活动的总价值相比，土地价值和房价都相对较低。相比之下，澳大利亚的实际房价自1980年以来飙升了215%，尽管在2009-10年和2017-2019年有过短暂的调整，但几乎没有迹象显示房价已经回归了长期走势上。图表显示，房价上涨是由不断上涨的土地价值而非建筑成本推动的，后者的增长速度更接近总体价格通胀。人们很容易将房价飙升归因于低利率。低利率使得家庭能够获得比收入更多的抵押贷款。但在20世纪60年代，利率也很低（接近2010年代房价飙升时的利率），这并没有在很大程度上推高房价。从房子里赚的比自己的收入还多低利率似乎是房价飙升的必要条件，但不是充分条件。其他条件还有增加融资渠道，减少公众对住房的参与。以资本增长形式出现的土地回报占国内生产总值（GDP）的比例，已从1960年以前的约3.5%，升至2000年以来的16.7%。这一数据已经变得如此之高，以至于可以与工资竞争，有时甚至成为家庭收入的主要来源。下面的图表比较了在全澳范围内和悉尼（那里只有最近的数据），一个典型家庭一年的年回报与以工资形式呈现的劳动年回报。当该指标大于1时，就意味着普通家庭从房子中取得的收益（由租金和资本收益构成）高于普通工人。在截至2019年6月的29个季度中，有16个季度，悉尼家庭收入中值高于全职员工的工资中值。在澳大利亚，绝大多数房屋都是私人拥有的。在20世纪50年代和60年代的一段短暂时期内，政府大规模兴建了公共住房，但随后不久就实施了大规模的私有化计划，如今，公共住房只占新增住房供应量的几个百分点。在澳大利亚，抵押贷款占国内生产总值的比例从1990年的不到20%上升到今天的80%以上。相比之下，企业贷款占比上升35%至40%。绝大多数的抵押贷款是用于购买现有住房，而不是新房。投资者推高了每间房的价格在新增抵押贷款中，投资者所占的比例已从上世纪90年代初的10%升至40%。这给业主和首次购房者带来了他们以前不必面对的价格竞争。澳大利亚对投资者异常慷慨的税收优惠起到了一定作用。他们可以享受资本利得税折扣，同时可以从任何来源的收入中扣除经营其房产的全部成本（包括利息成本）。要改变现状，需要做出很多改变。抵押贷款将需要更严格的监管。现在或许是时候重新审视澳大利亚在上世纪50年代和60年代使用的信贷控制措施了，这种控制将投资导向新住房而不是现有住房，并帮助提高了住房拥有率。建立中央住房银行的理由税收应集中聚集在土地租金上，其形式是提高住宅物业价值，或通过改变土地使用方式获得意外收益。对未来的租金征税将抑制投机行为。将年度土地价值税扩大到主要住宅和投资者住房将是改革的一部分，初始税率较低，低收入者可以选择延迟付款，或在未来出售时借款。延长住房投资者的税收优惠，如负扣税和贴现资本利得税，应该被取消。这就需要重新引入政府直接干预措施。央行可以利用其供应和销售新房的能力，制定房价走廊，以确保房价不会迅速上涨，并抑制房价可能出现的下跌。这一措施还可用于为家庭提供各种可选择的稳定租赁权，如不同类型的租赁、公共住房和以折扣价格将住房出售给社会住房提供商。挑战既得利益将是困难的，但当前的低迷为建立中央住房银行提供了希望。随着住房拥有率下降、租房者难以入不敷出、央行在利率已经处于谷底的情况下无力刺激经济，此前在政治上看似不可能的改革可能会获得实施的可能。
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