澳洲的基建会不会拉动房价的上涨
以下信息是26/07/2020我在查房微信群里的讲座（内容有润色）
查房的各位朋友，很荣幸的又一次和大家谈谈房产投资这点事。首先还是感谢吴总给我这个机会和大家做一个分享。
今天的题目是“澳洲的基建会不会带动房价的上涨”。基建是一个中介卖房时候广泛运用的词，这个词的关键之处在于能让大家产生联想，就好象一个刚步入的社会的小伙子对心爱的女生说 “亲爱的，你别看我现在一无所有，给我10年，我一定成为顶天立地的人物”。
基建代表了潜力，代表了改变，代表了你不能以现在的眼光和想法去看待这个区域。
在我地产投资的实际操作上，基建是考量的一环，但远没有大家想的那么重要。因为大部基建未必能带来房价的上涨。
我把基建分为三个等级，
第一个等级为卖房基建，大意是这种基建可以当作一个噱头，一个亮点去向客户推销某个楼盘，但对增加投资者的回报并不大，因为此类基建并没有扭转当地的供求关系，让当地的住房进入供不应求的状态。
我们举例悉尼Rhodes为例，当地距离市区只有16公里，三面环水，不但如此，此地的基建项目是一个接一个落地。
2004当地商场Rhodes Waterside开放，2007年火车站整修和升级， 2016年开通了Rhodes和wentworth point的大桥，Rhodes北部的居民不需要再走一大段路走到本区的购物中心，直接过桥到对面购物，节省了不少时间。
目前在2020年底Rhodes新项目 Rhodes Central 会落幕，到时候 Rhodes又多了一个购物中心。实际上目前Rhodes还在做一个码头，到时候大家除了坐火车还可以坐船去上班。
在过去，现在和将来， Rhodes会一直有基建项目完成，而且Rhodes不但人口密度一直是澳洲排名靠前，居民受教育程度还高居榜首。
说了这么多，投资Rhodes的回报如何呢？
The pinnacle 是2012年大卖的楼花项目，不但是大开发商Mirvac的作品，而且位置优越，就在商场旁边。
我们先看一房的回报
两房的回报
‘
看了大楼过去的销售记录，基本和这些差不多，不但没有7-10年翻一倍，而且每年平均复利回报也就在3%左右，基本和通货膨胀一致。
功夫说白了就两个字，一横一竖，赢的站着，输的躺着。不谈武术的杀伤力和实用性，去谈什么武德，养生，阴阳，玄学，这就是纯属耍流氓。房产投资的原理和功夫是一样的，房价翻倍，就说明你走对了
如果房价的涨幅没有符合市场及格线，那只说明一件事，你的逻辑是错的。其实答案很简单，Rhodes 有基建，有人口流入，但是也有无限的供给。你看NSW的规划局准备在Rhodes继续盖4200套住宅。区域所有的需求都被供给所满足，基建并没有改变这个供需平衡。
第二种基建我称之为心理基建，这种基建确实给当地带来了帮助，但实际效果原没有大家想的那么大。
我举了两个例子，一个是西北的铁路。
西北铁路对西北一带Kellyville这样的区人气提升是非常大的，在铁路正式开通时，咨询西北房产的华人一下子就多了起来。
但这种幸福感只存在心理上，而不是实际上，因为当地的公交网络已经很发达，而火车目前还不是直达市区。我给大家截图的谷歌地图显示，坐火车到Chatswood然后倒车去市区和在当地坐公交车的时间几乎是一样的。
很多人从来不坐火车，但是只要当地有火车站就会觉得这里和城市连为一体，没有那么村了。这更多是一种心理安慰。
第二个我要说的是东区的轻轨
东区的轻轨项目是本地人万众瞩目的一个基建，众所周知悉尼的东区人口密度大，车流又密集，但却没有火车站来疏导上班的交通，。不少人期待这个轻轨能代替火车的职能，减轻道路的交通负担。
实际效果却大跌眼镜，不但比同路线的公交慢15分钟，8公里轻轨所花的时间要比45公里外从Blacktown 坐火车还要久。
两个基建为当地带来了人气和知名度，但实际效果差强人意，并且因为基建的缘故，当地会有更多的公寓楼被规划出来，近一步打破当地的供需平衡。
第三种基建，我称之为刚需的基建，这个是当地人翘首以盼的工程。
北海滩有山，有水，有高素质的人群，但最让人诟病的一点就是当地的交通，正所谓自古华山一条路，北海滩的人如果想来市区基本上都要通过Spit大桥，那个拥堵可想而知。
B-line对于当地莫过于火车的存在，原因是B-line只会停留9站地，而且有自己专属的公共汽车道，这使得正常交通出行时间缩短了10%。
另外政府已经计划修建一条隧道（beach Link），这样北海滩来市区的时间会更加缩短。
我们看基建投资房产有一个重要原则，那就是基建对于当地是锦上添花，而不是雪中送炭。这就好像娶老婆一样，我们希望自己的妻子是贤内助，但我们不能指望我们自己的命运靠老婆来翻转。同理，我们投资的区域要没基建也很好，有基建会更好，而不是基建不上马，这个区就毫无价值了。
后续：
我在群里陆续看到有人发言说，Beach Link对北海滩没啥帮助，对北海滩那些偏远区域如Mona vale，Avalon beach帮助更大一些。
其实看到这些留言我很无语，华人买房屡次被骗的原因在于，明明自己不是很懂，但却很坚持，这点我是非常无奈的。
如果您真的去过Warriewood和Mona Vale 一带，并和当地的租客一对一交流过，你会发现因为Spit大桥的拥堵，当地人开车去市区上班走的是这条路线。
当你没去当地实际调研，总是用些想当然，终非所以然的理论去投资时，被忽悠也就是必然的，基建拉动房价不就是最好的例子吗？
感谢您的阅读，我是万邦君。
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