精澳大利亚以其近乎完美的生活居住环境和完善的澳洲房产法律体系，一直在海外房产投资中备受瞩目。澳洲房产投资日益火爆的今天，也有越来越多相关的问题出现。精明的澳洲房产投资者在建立一个投资组合的时候，不只是关注房产价格，他们还通过寻找最佳的租金收益来获取最大利益。那么，他们是如何操作的呢？

据澳洲房地产网报导，他们首先重视一些数据。租金收益率是根据年租金收入和房产销售价格或市场价值计算而得的百分比。通常被称为毛租金收益率，是用来衡量出租房是否能盈利的最常用指标。

举个简单例子，假设你在租房需求高的市郊以50万澳元购买了一套公寓，租金为每周550澳元，那么年度租金收入可达28,600澳元。28,600澳元的年租金收入与50万澳元的比率即为毛租金收益率，即不错的5.7%。但是，如果你的房产市场价值后来跃升至60万澳元，而租金收入保持不变，那么你的收益率将可能下降到4.8％，因此应使用当前的市场价值来计算收益率。

获取平衡

当然，对于投资者的最佳组合是房价和租金收入共同增长。来自物业顾问公司Smart Property Adviser的负责人凯文‧李（Kevin Lee）称，人们应避免单纯追求资本增长的投资，因为这会是一场赌博。

举例来说，黄金海岸的公寓房价值在2008年2月至2013年3月间下降了17.9％，该地区的房产曾经被一些房地产公司推荐给投资者。

凯文‧李建议他的客户购买投资房时主要关注租金回报率，并密切注意空置率。租房空置率是很有用的数据，因为它反应了租房需求与待租房数量之间的关系。

凯文‧李说：“我们建议客户不要指望资本的增长，而要考虑到澳洲的人口结构的根本性变化是不可持续的。”

“我们也建议了80-20法则，即投资于这样的地区，80％的租客能负担得起租金，如果你想卖房，80％的人有能力购买。”

他补充说：“本质上，20％是房地产市场中的媒体、比阔者、雅皮士、知名人士、崇拜者和晚宴将所有注意力集中的一部分。这是他们自己豪赌未来，有些会是赢家，很多也不是。”

可能影响租金回报率的因素

租金回报率通常受到房产位置和类型，以及当前经济状况的影响。

例如，通常租金不上涨，同时价格也上不去，因为价格是应买家的需求上涨，而不是租房者。这只是意味着更多的人都在特定区域寻找购买自己的房屋，尤其是在悉尼和墨尔本最热门的市郊。

买方顾问巴克斯（Cate Bakos）称，一定要注意租金收益和资本增长之间的关系，因为他们通常位于趋势的两端。

她说：“在低风险、稳定的地区几乎不可能找到一个高增长、高租金回报的房子。”

所以，当价格稳定，并有着更高水平的租房需求时，通常会获得更高的租金回报率。举个例子，网站Onthehouse.com.au2月份的数据表明，全国最好的毛租金收益率是8％或9％，其房子中位价低于200,000澳元，而不是那些房价一路飙升的市郊。

提供租客的住房条件

房地产公司Positive Real Estate 负责人萨格斯（Sam Saggers）说：“如果心设计、光线充足、通风性能良好的仓库和停车场，你能最大限度提高投资回报。”

“额外的设施对获得更好的收益率非常重要。如果租客可以住在靠近咖啡馆、交通和融合当地文化的地方，通常房东能够获得良好的回报。”

他建议投资于一个安全的市郊，拥有本地市场，收益率应该高于4％，尽可能接近5％。许多专家建议，4％至5％的租金回报率是选择投资房的最低限度。

调查周围环境

房东的成功很大程度上取决于房产所在市郊或地区。所以，当调查数据时，关键是要专注于特定市郊所提供的条件、街道的外观、甚至房子需求的类型。

例如，昆州公寓房强劲的租房回报取决于购房成本和所在市郊的租房需求。

例如黄金海岸的冲浪者天堂（Surfers Paradise）。据Real Estate Investar数据，其单间公寓房和一居室公寓房的中位价为25.9万澳元，每周租金约为325澳元。这样的房产提供了6.5％的良好收益率。

然而，Manoora和Cairns类似的单间公寓房或一居室公寓房价格仅为95,000澳元，每周租金可达185元。这是一个巨大的10％的回报率。昆州房地产协会称，凯恩斯有着不断增长的经济，刺激了新的零售和旅游工作机会。

各州租金回报率最佳城区

维州Anglesea（独立房）：房产中位价672,500澳元，其租金收益率为7.8％；

南澳Solomontown（独立房）：房产中位价150,000澳元，其租金收益率为7.41％；

昆州Kingston（独立房）：房产中位价303,000澳元，其租金收益率为6.01％；

新州Cringila（独立房）：房产中位价343,000澳元，其租金收益率为5.88％；

北部行政区Woodroffe（独立房）：房产中位价475,500澳元，其租金收益率为5.56％；

塔州Ranlelagh（独立房）：房产中位价317,500澳元，其租金收益率为5.55％；

西澳Wembley（公寓房）：房产中位价328,000澳元，其租金收益率为5.44％；

首都行政区Lyons（公寓房）：房产中位价310,500澳元，其租金收益率为5.41％。

以上这些知识，您千万要懂得。向着国际市场进军，实现资产多元化发展，这样才能在投资置业获得最大的回报。最后希望大家都能在澳洲选购到心仪的房产。