去年年底，曾经写过一篇关于2018年昆州房地产市场的一些个人的见解，感兴趣的朋友可以移步这里看一看：
又到了年底，再次斗胆写一写关于2019年个人对于房地产市场的见解。
我们看CoreLogic的数据，截至11月的这近一年的时间，全澳各首府城市中位价下降了5%左右，这么看起来表现确实不怎么令人满意，对吧？毕竟主流媒体需要一定的点击量，如果主流媒体如出一辙的写“So far，so good”，读者也不一定买账。
即便如此，一片哀嚎的澳洲房市环境下，和五年前相比，房价依然高出三成以上房产投资是一项长线持有的投资策略，尤其在澳大利亚，还有必要去关注租金、税务、资产合理分配等多个方面。土地供应量的降低、人口日益增多，甚至包括通货膨胀，都是在未来给今天的一套住房带来收益的条件，时间的杠杆，很重要。
关于自住房买家
根据昆州政府公布的最新公示来看，2012年以来近4万首次置业者累计领取了6.39亿澳元的购房补贴，其中布里斯班市南部地区共有2774名首置买家累计领取了4630万澳元的补贴，布里斯班市中心共有2131名首次置业者领取了3520万澳元的补贴。看得出来整体昆州自住买家购房的喜好，所谓“思想决定位置”，布里斯班到黄金海岸这一条线上更多的规划和设施带来对居民生活带来的提升是有目共睹的。
（黄金海岸Coomera Westfield商场）
2017年起，自住房的购房者在公寓购买比例中开始逐渐升高，今年底West Village交房时自住比例甚至高过半数。基于这个比例，以及对于2019年在内城区交房数量的做一个对比，可选空间会大幅度的压缩。
（布里斯班West Village）
拿南岸来说，除了South Brisbane的一个“搅屎棍”级别项目，整体布里斯班河的南岸地区明年新交房数量甚至有可能不到四位数。这一批交房结束后，整体将进入一个等待期房的阶段。
实际上不少大型开发商都选择了Hold住手上的土地等待市场提振，新房越来越少，建房的吊车相比过去两年也减少了很多，可想而知现有的房源消化完后面的空窗期会带来什么趋势。从价格看，明年交房的项目可能会是最后一批相对物美价廉的产品。在之后开售的新期房项目，出现价格跳涨是大概率的事件。
关于房产投资者
人们对于2019年联邦政府的大选更加关注，目前的民意来看，工党风头似乎也更强一些，然而不到最终的唱票，谁知道呢？
投资客最关心的，无非是关于工党负扣税政策对他们的影响，基于扣税计划和Capital Gain Tax计划中的不追溯条款，新政实施之前的几个月，我认为会有资金在规则改变前进入房地产市场。事实上，确实有一些投资者正计划尽早进行交易。基于联邦大选的时间节点(2019年5月)，市场的改观可能会在复活节前后被大家所看到。
高盛的最新研究报告提到，工党对于负扣税政策实际上对于个人投资者的影响并不大。负扣税起到的更多来看是锦上添花的作用，澳洲的房产在各个方面对成熟的投资者都有着多样的吸引力。有序的调整对于健康稳定的市场是一个良好的信号。
大的财团资金进入房产市场，可能会大大压缩所谓“散户”投资者的市场，一己之力选到更好的项目和户型，往往更需要在业内摸爬滚打多年的“老司机”指路。
常有人提“抄底”，“底”在哪里？一味死守，等市场的最低点的行为本身不可取。人的精力和渠道都有限，大多数人都相似，踩中最低点的概率几乎可以忽略不计。我们看到的地产研究机构的报告，大财团的动向，这些斥巨资分析数据研究市场走向的机构，本身就可以作为一个风向标。看得更远，往往是因为我们能够站在巨人的肩膀上。
关于布里斯班
2014到2015年间，布里斯班涌现了不少期房公寓项目，这也直接造成了2017年到2018年持续的高交房数量带来的租赁市场和房价的双重压力。好在2016年起，批建数量得到有效的控制，未来的两年甚至有可能出现全城不到4位数的交房数量。
11月底，全澳最具权威的地产信息综合性网站Realestate和Domain都给出了布里斯班积极的评价，包括全澳房地产市场表现最稳定的城市以及对未来两年增值的预期，未来几年内，布里斯班的涨幅有望跑赢绝大部分其他市场。
无论都买独立房，还是公寓，可能都是一个非常好的时间点。
关于黄金海岸
黄金海岸是个很特别的城市，英联邦运动会带来的利好在未来几年都可能持续影响，Coomera Westfield商场的开业也给包括Coomera、Pimpama以及Hope Island等黄金海岸的北部地区带来了更多的居民。
Urbis统计数据上看，2018年第三季度黄金海岸公寓销售数量达到300套，创造了2016年以来的最高销售记录，这个数字甚至超过了去年同期(139套)的一倍。在这个销售两种，两房公寓的销售数量达到了61%，三房也达到了24%的比例，自住买家的比例也明显增多。
不可否认，大环境的影响，对黄金海岸确实存在一定程度的冲击。计划投资公寓的朋友，有必要选择一个地段和装修都出类拔萃的大开发商项目，才能确保投资的稳健。
进一步深挖不难看出一个大的趋势，黄金海岸的可供开发土地大量减少。独立房产咨询师Michael Matusik的报告可以看到，未来十年黄金海岸地区只有1160公顷的可供开发土地，也就是只有10184套新住房的供地数量。换句话说，按照目前每年4896套新房的需求，这个库存量只足够维持两年。对于要在黄金海岸购买独立房的朋友，如果在2019年看到350㎡甚至更小的土地，也不要太惊讶。选择一个好的区域很关键，选择一个靠谱的Builder同样重要。
过去两年更像是经历了一次洗牌，虽然带来了不少负面影响，也筛掉了不少所谓的“坑”。毫无疑问这次洗牌让不少人难以把握当下，但请记住，你买的并不是现在，而是未来。
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