【澳洲资讯】澳洲房产投资前景之布里斯班篇,澳大利亚悉尼春天投资微信公众号文章

根据澳洲投资房产杂志评选出的年度100大最佳社区报告显示，南布里斯班已成为澳洲最佳投资社区，将悉尼的Alexandria从第一的宝座上拉下。报告还显示，到2017年，布里斯班的房产中位价将上涨至55万澳元。

【关于昆士兰整个州】

根据 CoreLogic RP Data 权威数据分析预测，澳大利亚昆士兰州（QLD)的人口预计到2056年将翻一翻，达到940万（目前是472万），并有望在2050年取代维多利亚州(VIC)成为澳洲第二大受欢迎的州。

这些新增人口主要来源于州际人口迁移，迁移的主导因素则是新州（NSW)和维州 (VIC)的房屋价格达到了普通工薪阶级较高的水平。昆州也是唯一两个未来四年内州际人口正增长的区域之一，平均每年迁入人口20,000人。

但昆士兰州的住宅房还处于供给不足的状态，2013年住宅房短缺量为26,300。曾预计2014年民用住宅的‘库存’短缺量将上升16400套，总短缺量达 42,700套。这一数据将使昆州成为澳洲第二大住宅房市场供给严重不足的省份。这短缺量其实是由近年来经济危机与人口增长需求造成的。

【关于昆士兰州首府城市 - 布里斯班】

昆士兰作为澳大利亚第二大州，其首府布里斯班为继悉尼、墨尔本的第三大城市。

布里斯班靠近太平洋，东临塔斯曼海，是一个从海岸线、河川和港口往西部内陆发展的都市。布里斯班国内外机场和国际海港座落于布里斯班河口两旁。其市中心位于布里斯班河畔（Brisbane River），该州即以此为政治和交通主轴向南北伸展开发。

和悉尼过于炎热，以及墨尔本过于寒冷的气候不同，布里斯班气候要更为怡人。布里斯班属于热带湿润气候，冬季温暖，夏季也很少出现酷热，年平均气温20.5℃。

作为国际主要航空枢纽，布里斯班链接44个国内航点以及32个国际直航航点，其中包括香港，新加坡，洛杉矶以及迪拜。这些和其余几大城市不尽相同，布里斯班拥有澳大利亚发展最迅速的机场，是距离亚洲最近的东海岸首府城市。

【布里斯班 - 经济发展趋势】

布里斯班高速的人口增长和多元化的经济发展模式正迎来新一轮发展期。目前，布里斯班地区的GRP经济总产值占昆士兰州经济总产值的一半，高达1350亿澳元，预计2031年增长60%，达到2170亿澳元。同时预计2031年人均年收入将达到7万5000澳元，比目前增长36%。

布里斯班市长雷厄姆·库尔克表示，2031年布里斯班将成为全球十大宜居城市、全球资源和能源中心、泛太平洋地区经济领导者。同时，“布里斯班技术四角区”与美国硅谷同样闻名世界。

随着布里斯班与亚洲地区商业及文化之间的紧密交流，到2031年布里斯班将成为位居世界前十的时尚都市，且在资源和相关服务业方面成为世界商业中心之一。

【布里斯班 - 未来人口增长】

作为昆士兰的首府经济中心，布里斯班毫无疑问也将面临昆州人口增长的激增过程，下图为一个未来20年布里斯班人口增长预测图。据研究预测结果显示，20年后的布里斯班，人口增长速度将赶超悉尼和墨尔本，可超过350万人口。

（上图为布里斯班2036年人口增长预测）

【为何投资布里斯班- Why Brisbane?】

布里斯班正经历房价快速增长的阶段，其城市规模较大，并拥有均衡健康的人口增长、持续坚挺的经济发展，有正确有效的政策引导，布里斯班房地产市场整体是健康的，而且机会较多，对于投资者来说长期投资是不错的选择。

由于布里斯班的持续发展，大部分的增长人口都会集中在内城区。因为内城区邻近主要就业和教育节点，同时有着完善的生活设施。

关于就业我们不得不看，一个地区的就业率与居民的购买力和幸福指数息息相关。截止2014年底，布里斯班内城区域（Inner city）全年平均失业率约为5.2%，较上年有明显下降。

政府官方预测布里斯班2031年CBD (市中心) 及其临近区域的就业人口将增加13万人次，达467,197人次, 新增就业人口较2011年增长近52%。

稳步发展的经济和不断改善的就业率，布里斯班房市的是专家们看好的投资区域。

【布里斯班房产投资分析】

近几年里，布里斯班房地产市场经历了一场很大的变迁，不论是中等房价的变化，还是地价升值，房地产开发建设成为了布里斯班市的经济增长热点。其城市规划和房屋建筑设计是世界公认的一流水平，同时其在花园洋房设计方面有独到之处。

由于受澳洲政府欲推行“海外投资者购房限制计划”和全澳“双低红利”(低贷款利率和低汇率)的影响，澳洲房市在2015年年初呈现大幅度上涨趋势。

【布里斯班 - 政府大力支持基础建设】

从地区发展规划来看，澳洲联邦政府近期斥资1342亿澳元用于布里斯班未来几年的基础设施建设，这是澳洲历史上最大规模的基础设施投资。布里斯班将从大量基础设施建设项目中获益，其中包括由公共和私人投资的各类主要项目。

直至2031年，“昆士兰基础设施建设计划”将斥资超过$1,342亿澳元用于以布里斯班为核心地区的昆士兰州东南部地区的基础设施建设：

【交通】：

1.地铁和公路隧道项目（BAT)将修建一条5400米长下层为双向铁路线，上层为双车道巴士线的隧道，它将穿越布里斯班CBD,连接北区和南区。此项目可以显著提高公共交通的承载量和缩短乘车时间。

2.93亿澳元的 Legacy Way 和 Transapex项目: 将于2015年年中完工，耗资1.5亿的Legacy Way将成为西区驾乘者的快速通道并与更宽广的TRANSAPEX隧道（48亿的机场快线和30亿的CLEM7 隧道）交通网相连通。

3.13亿澳元的布里斯班机场平行跑道项目：新建一条平行跑道，使其拥有与香港和新加坡机场般的承运能力。预计2035年，新跑道建成将给区域经济带来每年50亿澳元的收益。

【其他重点基础建设】

1.女王码头（Queen's Wharf):将被建设成为一个世界级的综合度假胜地。作为设计独特的国际化项目一部分，该地区计划新建各类旅游设施，包括六星级酒店、购物街、餐饮娱乐场所、剧院、会展设施及赌场。

2.20亿澳元的Newstead 水岸公园：未来10年内把占地17公顷的河岸变成一个全新的综合社区。

3.12亿澳元的昆士兰儿童医院：2014年年底已开始运营，提供专门儿童护理服务，12层的医院带359个床位，极大地增强了布里斯班的医疗服务能力，也在医疗领域提供了大量的新增就业岗位。在布里斯班，医疗服务占了很重要的位置，占总行业的13%的份额。

【布里斯班 - 房价涨势分析】

布里斯班这一城市是澳大利亚完美生活方式的终极体现，是2014年世界领导人G20峰会的主办城市，是新型的住宅房产投资的明智之选。

2015年2月，悉尼（Sydney）房价已高达84.43万澳元，同比上涨13.74%，环比上涨1.39%，连续13个月涨势强劲。墨尔本（Melbourne)也不甘示弱，1月平均房价为70.2万澳元，同比上涨7.37%，环比上涨0.19%。

而布里斯班(Brisbane)如同房市黑马，其2014年涨幅就已超过阿德莱德(Adelaide)和珀斯(Perth)，成为澳洲房价涨幅第三高的城市，涨幅高达8.3%。而2015年2月房屋平均价格涨幅依然位列第三，同比上涨6.5%，房价高达50.5万澳元，涨幅区间已逼近墨尔本。

海外房产置业专家分析，近期国内的“限购令”政策也对房市产生了较大影响，布里斯班的涨幅因此有了更大的上涨空间。

现阶段布里斯班公寓中位价为385,000澳元，低于墨尔本12万澳元，低于悉尼157,000澳元.尚未飙升的价位是投资入手的最好时机。

(上图为2013年12月份各大首府城市房产中位价 - 作为参考数据）

公寓平均租金回报为5.54%，是澳洲五大主要城市中唯一连续4个季度在公寓租金回报上排第一的城市。超低的空置率（2.3%）成为布里斯班房市的一大吸引力。

现住宅房产市场增长逐渐回归平稳态势，布里斯班与悉尼和墨尔本高居不下的房价相比，其广阔的发展前景与尚未飙升的价位吸引了大批澳洲州际和海外的投资者。

布里斯班显然是有着强劲基础的一个最好的例子：其总租金收益处于都市房产中最高的位置——别墅有4.6%，单元房有5.6%；房价比悉尼和墨尔本低很多——布里斯班中位价比悉尼低36%，比墨尔本低24%。布里斯班人口增长强劲，而新的住房供应量却没有多少提高，这意味着房产将持续供不应求。根据REIA，租房空置率在2%左右，这可能会推动租金增长。南布里斯班房产需求大，供应低，基础好，这些优越的条件使得这块宝地一举超过其他强有力的竞争对手，成为最佳投资社区。

市场调查

Urbis的一项调查显示，南布里斯班地区的租金以及中值都保持在历史高位。澳洲地产CEOSamSaggers说，“毫无疑问，南布里斯班地区的租金前景如一支蓝筹股，是澳洲所有郊区中最棒的。对于学生，高管和精英，这里宛如麦加圣地”。

南布里斯班地区还是布里斯班的文化重镇，有许多闻名遐迩的餐馆，博物馆和艺术馆，交通便捷，生活设施丰富，这里面积3万多平方米的写字楼吸引了国内许多大客户入驻，居民住房市场也很紧张。