2.土地权（land title）的区分
大家好，这期我们来说说土地权的区分。大家都知道澳洲的土地权分这么几种：strata title, torrens title 以及community title。国内都是70年的产权房，很多人觉得这里的房子很好，特别是有土地的，永远归你所有。但是要注意，这里的土地也并不是归你的，理论上说还不是（当然实际上和归你也差不多）。这里的土地3米以下是不归屋主的，3米以下发现矿产的话，是归英国女王的。

为了更好的解释土地权，想象地球就是一个大西瓜，西瓜心是属于女王陛下的，西瓜皮就是属于我们每个人的土地。我们拿把菜刀来切，竖的一刀切下去那块西瓜皮就是torrens title。有个凉拌菜叫拌西瓜皮，要做这个菜先要把西瓜皮横着切成一片一片的薄片。这样横着切成的薄片就是strata title。西瓜皮切成连刀块就是community title。

Strata title 就是一块土地上一栋楼，楼里水平的给一家一家给分了。1961在新南威尔士州首先有了这种分法，后来有townhouse也是这么分。让一个物业公司来管理，如果公用部分需要维修了，物业公司会拿出维修基金来修，维修基金是每家每年均摊都要交的，这个叫strata levy。每年物业公司会开个会，有个会议纪要。一般买家都要看看纪要，看看来年有什么重要的东西需要维修。这种物业公司会买保险，管理大小事务，协调纠纷和国内的物业有点像。

Torrens title 就是一块土地上一家，在地广人希的地方很普遍。在土地证上一般第一页是这个土地拥有人的详细资料，贷款资料，地上的easement的信息等。第二页是土地的一张小图，包含基本的测绘信息，这个第二页对于拓建改建的朋友来说很重要，我一般都会在设计的时候想客户要。

Community title就是每家经过公用的地方进入到自己的土地，自己的土地上是一家，但是几家都是通过一个公共的进口来的。现在这种越来越普遍了，因为现在一块大地分出来几家的情况越来越多了。这里管的物业公司不负责每块单独土地上的房子的保险和管理，他们只是管理公用部位的东西。

还有种很少见的土地权叫Company titles，比较少见我就不细说了。

了解这些土地权的概念对于想分地的朋友很必要，在项目初期你就要算以后的销售情况。几种方式里，torrens能卖到最高价格，但是需要把每块地分成torrens title要综合考虑我上期说的土地的面积，形状和位置，有时还要把邻居家的位置考虑进去。Community title分起来比较容易，但是要考虑到以后销售的价格。所以在项目可行性预算的时候都要和我们，和房地产中介，和会计师等反复开会协商，才能做出比较决定怎么开发这块土地以求利润最大化。